O tym, które przepisy powinno się zastosować w przypadku opisanym przez czytelnika należy zdefiniować pojęcie „data wybudowania”. Niestety przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują tego pojęcia. Z tego też względu decyzje podatników w kwestii zastosowanego opodatkowania mogą być obarczenie ryzykiem sporów z fiskusem.
W przedstawionej sprawie kluczowe znaczenie będzie miał fakt, czy dom, który buduje czytelnik posadowiony jest na działce będącej w użytkowaniu wieczystym, czy też na działce stanowiącej odrębną własność. Dlaczego? Grunt będący w użytkowaniu wieczystym jest własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, natomiast budowany budynek stanowi własność wieczystego użytkownika. W takim przypadku za datę wybudowania uważa się datę oddania budynku do użytku. Z opisanego stanu faktycznego wynika, że budowa nie została zakończona, więc budynek nie został oddany do użytku. Wtedy sprzedaż nieruchomości posadowionej na działce w użytkowaniu wieczystym byłaby opodatkowana według reguł obowiązujących po 1 stycznia 2009 roku. Gdyby taki był stan faktyczny, to wówczas z jednej strony czytelnik byłby zmuszony zapłacić 19-proc. podatek od dochodu, ale z drugiej miałby szansę na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania w związku z przeznaczeniem dochodu ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, tu - na nieruchomość w Krakowie.
Warto przy okazji zaznaczyć, że co do zasady za termin wybudowania uważa się datę oddania nieruchomości do użytku. Właśnie taką datą posługują się organy podatkowe określając termin wybudowania. W razie sporu podatnicy mogą posiłkować się opiniami eksperckimi oraz orzeczeniami sądów. W jednym z takich wyroków Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. I SA/Lu 238/99) uznał, że pojęcie wybudowanie należy rozumieć jako postawienie, wzniesienie domu w takim stanie, by nadawał się on do zamieszkania.
Przypuszczam jednak, że czytelnik buduje dom na działce stanowiącej odrębną własność. W takiej sytuacji bez znaczenia pozostaje data oddania domu do użytkowania. Za datę wybudowania przyjmuje się datę zakupu działki. W przedstawionej sprawie będzie to 2007 rok. Wynika to z faktu, że nie można w sposób rozdzielny traktować sprzedaży gruntu od sprzedaży postawionej na nim nieruchomości. Częścią składową gruntu są bowiem budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu wedle reguł obowiązujących między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.
Niestety, w przedstawionej sprawie okazuje się, że zmiana prawa podatkowego jest dla czytelnika wyjątkowo niekorzystna. Po pierwsze w tym okresie nie obowiązuje ulga przewidująca zwolnienie z podatku przychodów przeznaczonych na inne cele mieszkaniowe, więc czytelnik nie skorzysta z niej mimo że faktycznie pieniądze ze sprzedaży przeznaczy na nieruchomość w Krakowie. Po drugie czytelnik nie ma podstaw do skorzystania z ulgi meldunkowej, gdyż nie mógł się zameldować w budynku nieoddanym do użytkowania. Musi zatem uiścić podatek według stawki 19 proc. Płaci się go od dochodu, czyli różnicy pomiędzy kwotą przychodów a udokumentowanymi kosztami nabycia (w tym także wytworzenia). Niestety, tych kosztów czytelnik nie odliczy. Jak sam przyznaje - znaczna część nakładów oraz pracy nie jest udokumentowana.
