Wylicytujesz – nie możesz się wycofać

[b]Rz: Czy kupowanie mieszkań na aukcji jest bezpieczne z punktu widzenia nabywcy?[/b]

[b]Elżbieta Lis:[/b] Kupujący nieruchomość podczas aukcji ma takie same prawa jak każdy kupujący, który nabywa nieruchomość bezpośrednio od dewelopera lub na rynku wtórnym. Może się zapoznać ze stanem prawnym oraz faktycznym nieruchomości przed jej nabyciem. Ponadto nabywca podpisuje umowę nabycia nieruchomości (w tym przedwstępną umowę nabycia nieruchomości) w formie aktu notarialnego, w przeciwieństwie do praktyk stosowanych przez niektórych deweloperów.

Poza tym licytator, w większości przypadków, posiada pełnomocnictwo udzielone przez sprzedających do zawarcia zarówno umów przedwstępnych, jak i przyrzeczonych i wraz ze swoimi doradcami prawnymi oraz notariuszami czuwa nad ważnością podpisywanych umów.

Warto jednak podkreślić, że nie wszystkie aukcje nieruchomości są takie same. Każda osoba zainteresowana wzięciem udziału w aukcjach powinna dokładnie się zapoznać z ich regulaminem oraz z dokumentami, o których podpisanie będzie proszona w związku z uczestnictwem w aukcji lub nabyciem nieruchomości podczas aukcji.

[b]Na czym polega licytacja mieszkania? Jakie są zasady?[/b]

Aukcje nieruchomości, które organizuje firma Colliers, nie różnią się wiele od np. aukcji dzieł sztuki organizowanych przez najbardziej renomowane domy aukcyjne na świecie.

Przed rozpoczęciem aukcji licytanci (potencjalni kupujący) proszeni są o wpłatę depozytu (zgodnie z warunkami zawartymi w regulaminie aukcji) oraz o zarejestrowanie się u licytatora. Przy rejestracji kupujący otrzymuje tabliczkę z numerem, którą powinien podnieść za każdym razem, kiedy będzie składał ofertę zakupu danej nieruchomości.

Prowadzący aukcję prezentuje każde mieszkanie oraz jego cenę wyjściową. Kupujący zainteresowani nabyciem danego mieszkania podnoszą tabliczkę za każdym razem, gdy chcą złożyć na nie ofertę. Jeżeli jest kilku zainteresowanych, licytator podnosi cenę mieszkania, po czym kupujący mają prawo składać swoją ofertę. Jeżeli żaden uczestnik aukcji nie jest zainteresowany nabyciem nieruchomości po wyższej cenie, licytator powtarza poprzednią cenę, po czym następuje przybicie: licytator oświadcza, komu nieruchomość została sprzedana i za jaką cenę, i kończy licytację uderzeniem młotka.

[b]Jak wyglądają formalności po przybiciu?[/b]

Kupujący, który zaoferował najwyższą cenę, przechodzi do sali obok. Tam czeka notariusz z przedwstępną umową nabycia nieruchomości, która zostanie podpisana niezwłocznie po zakończeniu aukcji dla danego mieszkania.

Projekty wszystkich umów powinny być dostępne w pakietach informacyjnych przygotowanych dla każdej nieruchomości oraz na stronie internetowej licytatora. Po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący zobowiązany jest wpłacić zaliczkę. Oczywiście depozyt wpłacony przy rejestracji zostanie zarachowany przez sprzedających na poczet zaliczki.

Następnie kupujący i sprzedający zawierają przyrzeczoną umowę nabycia nieruchomości, co w większości przypadków następuje w ciągu 60 dni od zawarcia umowy przedwstępnej.

W zależności od sprzedającego pozostała część ceny sprzedaży jest płatna niezwłocznie przed albo po zawarciu umowy przyrzeczonej. W większości przypadków ostatnim krokiem jest odbiór nieruchomości bezpośrednio od sprzedającego.

[b]Kiedy można się wycofać?

Co w sytuacji, gdy kupujący podejmuje decyzję o inwestycji, nie oglądając mieszkania, a gdy obejrzy je po licytacji, okaże się,

że to nie to...?[/b]

Tak nie jest. Kupujący mają prawo obejrzenia nieruchomości przed aukcją, np. w czasie dni otwartych. Mogą wycofać się do momentu przybicia oferty podczas aukcji. Jeżeli kupujący zarejestrowany na aukcji wygrał licytację określonego mieszkania, a następnie odmówi zawarcia umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości, licytator nie ma obowiązku zwrotu depozytu. Ponadto, jeżeli kupujący już po zawarciu umowy przedwstępnej odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej (nawet w przypadku nieuzyskania finansowania z banku), sprzedający mają prawo zatrzymać wpłaconą zaliczkę. Dotyczy to zarówno nieruchomości kupowanych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

[b]Czy można kupić nieruchomość na aukcji za kredyt, czy zawsze za gotówkę?[/b]

Można to zrobić zarówno za gotówkę, jak i na kredyt. Z uwagi na drugą formę licytator i sprzedający przewidzieli formułę zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży (niezwłocznie po zakończeniu aukcji), a następnie umów przyrzeczonych. Takie dwustopniowe nabycie nieruchomości ma ułatwić kupującym dokonanie wszelkich czynności potrzebnych do wypłaty kredytu na zakup nieruchomości.

Natomiast w przypadku tych inwestycji, które zostały już zakończone, jeżeli kupujący jest zainteresowany nabyciem nieruchomości w dniu aukcji, i zapłaty ceny od razu licytator umożliwi takie rozwiązanie.

[b]Jaką przestrogę dałaby pani osobom, które idą na aukcję z myślą, że na pewno uda im się kupić mieszkanie taniej, okazyjnie?[/b]

Przede wszystkim należy się przygotować do aukcji poprzez dokładne zapoznanie się z oferowanymi nieruchomościami (np. podczas dni otwartych) oraz z dokumentacją prawną. Nie można też dać się ponieść emocjom podczas aukcji.

Kupujący nie powinni traktować takiego sposobu nabycia nieruchomości jak zakupów podczas wyprzedaży. Oczywiście ceny na aukcji są atrakcyjne, ale zakup powinien być przemyślany.

Szczególną uwagę zwracam na fakt, że aukcje nie przewidują możliwości wycofania się dla tych kupujących, którzy wygrali aukcje na określone mieszkania.

Niezależnie od tego, czy przyczyną wycofania się miałaby być zmiana zdania (np. mieszkanie przestało się podobać) czy brak finansowania.

[b]W jakim kraju aukcje nieruchomości sprawdziły się? [/b]

Aukcje nieruchomości odnoszą duże sukcesy w Stanach Zjednoczonych, Anglii, Australii. Na tamtych rynkach zarówno sprzedający, jak i kupujący zapoznali się z taką formą sprzedaży i nie mają przed nią obaw.

[i]Aukcje nieruchomości nie zostały uregulowane przepisami prawa. Powyższe zasady odnoszą się do tych zawartych w regulaminie aukcji nieruchomości organizowanych przez Colliers[/i]

[ramka][srodtytul]Płatności i podatki[/srodtytul]

[b]Jakich płatności dokonują kupujący w związku z nabyciem nieruchomości podczas aukcji:[/b]

>> [b]Depozyt[/b] – jako warunek rejestracji na aukcji, jego wysokość jest określona w pakietach informacyjnych o nieruchomości. Zazwyczaj jest to kilka tysięcy złotych.

>> [b]Zaliczka[/b] – wynosząca 10 proc. ceny sprzedaży. Zaliczka jest płatna niezwłocznie po podpisaniu umowy przedwstępnej, a wcześniej wpłacony depozyt pomniejsza kwotę zaliczki pozostającą do zapłaty.