Trwa zacięta walka o najemców

– Pomimo spowolnienia gospodarczego rynki biurowe stolic Europy Wschodniej wciąż mają ogromny potencjał. Szacujemy, że mogą one wchłonąć nawet dwa, trzy razy więcej nowoczesnych powierzchni niż obecnie się na nich znajduje – uważa John Duckworth, dyrektor zarządzający na Europę Środkową i Wschodnią w firmie doradczej Jones Lang LaSalle. – Polska pozostaje regionalnym liderem. Jesteśmy przekonani, że tutejszy rynek osiągnął już symboliczne dno i pod koniec 2010 r. popyt na biura wróci.

[srodtytul]Czynsze jeszcze spadają[/srodtytul]

O ożywieniu na rynku biur mówi też Paweł Skałba, partner w firmie doradczej Colliers International Poland.

– Pierwsze dwa kwartały tego roku były słabe, jeśli chodzi o liczbę zawartych transakcji, jednak dwa ostatnie kwartały to okres znacznego ożywienia – ocenia Paweł Skałba.

Natomiast Karol Klin, dyrektor działu powierzchni biurowych w firmie doradczej CB Richard Ellis Polska, zwraca uwagę, że wciąż trwa walka o najemców biur.

– Najszczęśliwsi są ci, którym kończą się teraz umowy najmu. Ceny powinny ruszyć w górę w trzecim kwartale 2010 r. i teraz jest najlepszy czas, żeby zacząć negocjować umowy pre-lease. Taniej może już nie być – uważa Karol Klin. Jego zdaniem czynsze biurowe wciąż jeszcze spadają i deweloperzy muszą ostro walczyć o klienta. – Chociaż w Warszawie spadków może już nie być, w Łodzi współczynnik powierzchni niewynajętych wynosi ponad 30 proc. Tam walka o najemców jest bezpardonowa – dodaje Karol Klin.

[srodtytul]Banki zdystansowane[/srodtytul]

Bankierzy wcale nie uważają, że kryzys się skończył. Nieufnie oceniają nowe projekty bez wystarczającej liczby najemców, odmawiając kredytowania.

– Nawet jeśli sytuacja na międzynarodowych rynkach się poprawi, banki nie rzucą się na „okazje” na rynku nieruchomości. Dużo łatwiej i bezpieczniej jest refinansować istniejący projekt, niż kredytować zupełnie nowy. Ponadto banki uważnie obserwują sytuację na rynku pracy i może się okazać, że nowych biur wcale nie będzie potrzeba. Jeśli pieniądze z banków ponownie popłyną na rynek nieruchomości biurowych, nie będzie to zrywająca tamy fala, ale raczej mały strumyk – uważa Maciej Tuszyński, dyrektor generalny Westdeutsche ImmobilienBank AG.

Czy oznacza to, że banki w ogóle nie będą finansować nowych projektów?

– Jeśli będzie to ciekawy projekt w atrakcyjnej lokalizacji, prowadzony przez doświadczoną firmę, to jak najbardziej go możemy kredytować – twierdzi Grzegorz Trawiński, dyrektor przedstawicielstwa niemieckiego banku Eurohypo AG w Polsce. – Jeżeli taki projekt jest w miarę odporny na cykle koniunkturalne, proponuje dobrą jakość za przyzwoite czynsze, deweloper dysponuje sporym wkładem własnym, a budowa jest zaawansowana, takie przedsięwzięcie może liczyć na nasze finansowanie.

Bankowcy przyznają jednak, że jednym z podstawowych warunków ubiegania się o kredyt jest podpisanie umów pre-lease (na etapie budowy) na co najmniej 40–50 proc. planowanej powierzchni biurowej.

[srodtytul]Zapasy na lepsze czasy[/srodtytul]

Mimo lepszych informacji z rynku wielu deweloperów wciąż wstrzymuje się z nowymi inwestycjami. Niektórym nie powiodły się projekty przerabiania inwestycji mieszkaniowych na biura. Pojawił się również problem podnajmu biur, które stanowią konkurencję dla powierzchni wynajmowanych z pierwszej ręki, czyli przez właściciela. Jak szacuje firma Nowy Adres, tylko na rynku warszawskim na podnajem dostępnych jest ponad 50 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych.

– Wywołany spowolnieniem gospodarczym spadek popytu zbiegł się z oddaniem do użytku wielu nowych projektów biurowych. Nie możemy jeszcze mówić o klęsce nadpodaży, ale obecnie w dużych polskich miastach nie ma problemów ze znalezieniem wolnych, nowoczesnych powierzchni biurowych – uważa Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres.

Mimo trudnej sytuacji deweloperzy nie zamierzają się pozbywać działek pod inwestycje kupowanych w czasach rynkowej hossy. – Nikt nie sprzedaje działek, bo nikt nie chce realizować strat. Wszyscy czekają na polepszenie sytuacji, kompletując w międzyczasie dokumenty i pozwolenia, wybierają firmy wykonawcze, przygotowują projekty architektoniczne, bo we wszystkich tych elementach można poczynić oszczędności – powiedział Michał Melaniuk, dyrektor komercyjny Globe Trade Centre SA.

[i] Informacje pochodzą z konferencji „Biurowce w Polsce” zorganizowanej przez firmę Nowy Adres[/i]

[ramka]

OPINIA

[srodtytul]Stabilizacja przyjdzie za rok[/srodtytul]

John Duckworth, dyrektor zarządzający na Europę Środkową i Wschodnią w firmie doradczej Jones Lang LaSalle

– Utrzymujące się trudności z dostępem do kredytu i jego wysoki koszt powodują, że wciąż ulega zmniejszeniu planowana liczba projektów do realizacji przez deweloperów.