Zmiana statusu działki to spory wydatek

Kapusta rosnąca w środku miasta? Takie przypadki wciąż się zdarzają. Bierze to się stąd, że znaczny odsetek terenów w miastach to grunty rolne.

[srodtytul]Przepisy nieco łagodniejsze[/srodtytul]

Od 1 stycznia 2009 r. obowiązują nowe regulacje dotyczące odralniania. Wprowadziła je nowelizacja [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=294734]ustawy z 19 grudnia 2008 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU z 2008 r. nr 237, poz. 1657, z późn zm[/link].; dalej jako: ustawa).

Wyjęła ona spod ochrony tej ustawy grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy V – VI na obszarach wiejskich.

Nie oznacza to, że z dnia na dzień wszystkie tereny rolne w miastach stały się terenami budowlanymi. Ich właściciele nadal mogą je wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny.

[b]Gdyby jednak podjęli decyzję, że będą chcieli na nich budować, powinni udać się do siedziby urzędu miasta i zorientować, czy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. [/b]

Jeżeli taki plan jest, to o statusie gruntu decydują jego postanowienia. Gdy są one nie po myśli inwestora, jedyne co może zrobić, to wnioskować do rady miasta lub gminy miasta o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.

[srodtytul]Domy zamiast kapusty[/srodtytul]

W wielu dużych miastach wciąż sporo terenów nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tam każda osoba, która chce budować, musi wcześniej wystąpić o decyzję ustalającą warunki budowy.

Gmina będzie musiała ją wydać, jeżeli spełni warunki z [link=http://]ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6., poz. 41 z późn. zm.)[/link], i wtedy można starać się o pozwolenie na budowę. Grunt ma już wówczas charakter inwestycyjny.

[b]Ale uwaga! [/b]Jeśli prace nad planem już trwają, to inwestor nie dostanie warunków zabudowy. Gmina może zawiesić ich wydanie maksymalnie na 12 miesięcy (art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu).

Warunki zabudowy wydaje się na podstawie art. 61 ustawy o planowaniu. Zgodnie z nimi trzeba łącznie spełnić kilka warunków. I tak, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zaplanowanej inwestycji.

W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi, uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo samego inwestora na określonych warunkach.

Kolejny warunek dotyczy dobrego sąsiedztwa.

[b]Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna już zabudowana.[/b] Planowany budynek musi nawiązywać do tych wybudowanych na sąsiednich działkach.

Może być i tak, że ziemia została już odrolniona w starych planach (uchwalonych na podstawie ustawy z 1984 r. i wcześniejszych), które utraciły ważność 1 stycznia 2004 r., i chociaż nie obowiązują one od kilku lat, zgody na zmianę statusu gruntu są wciąż ważne. Wiedzę na ten temat mają urzędy miast i gmin – w nich trzeba pytać.

[srodtytul]Wyłączenie z produkcji [/srodtytul]

Odrolnienie gruntu to połowa sukcesu. Często bowiem budujący muszą jeszcze się postarać o wyłączenie terenu z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.

Dopiero gdy się ją uzyska, grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów i budynków z rolnego na inwestycyjny.

[b]Łączy się to z koniecznością wniesienia wysokiej opłaty. Płacą ją przedsiębiorcy rozpoczynający inwestycję. [/b]

Nalicza starosta lub prezydent. Są dwa rodzaje opłat: jednorazowa i roczne. Jednorazowa należność to zapłata za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego.

Im wyższa klasa, tym wyższe opłaty. Tabelę stawek zawiera ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (patrz: ramka).

Opłatę roczną w wysokości 10 proc. jednorazowej należności ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat, a w wypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres jego trwania, nie dłużej jednak niż przez 20 lat.

[srodtytul]Gdy brak opłaty, jest egzekucja[/srodtytul]

Gdy nie uiści się opłat za wyłączenie gruntów, zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne. Starosta (prezydent) może wówczas postąpić w dwojaki sposób:

- ustalić opłatę w wysokości dwukrotnej jednorazowej należności, jeżeli stwierdzi, że grunty rolne wyłączono z produkcji rolniczej niezgodnie z przepisami ustawy, czyli bez decyzji wyłączającej z produkcji rolnej i niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo w sytuacji, gdy takiego planu w gminie nie ma;

- wydać decyzję wyłączającą z produkcji rolnej z urzędu i ustalić w niej wysokość należności, podwyższając ją o 10 proc., oraz ustalić wysokość opłat rocznych (postępuje tak, gdy stwierdzi, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze wyłączono z produkcji bez decyzji).

[b]Uwaga! Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.[/b]

Nie dotyczy on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:

- do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego;

- do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

[ramka][b]Uwaga[/b]