Za drogi prywatne gmina nie musi płacić

Drogi mające status wewnętrzny pozostają własnością dotychczasowego właściciela gruntu i odszkodowanie za nie w rachubę nie wchodzi.

Czytelnik zamierza przeprowadzić na swój koszt podział większej nieruchomości na działki budowlane. Z jego gruntu muszą być wydzielone drogi. Pyta, czy może się domagać, by gmina przejęła te drogi na własność i zapłaciła mu odszkodowanie.

To zależy, czy będą one wydzielone na drogi publiczne, czy mają funkcjonować jako drogi wewnętrzne, niezbędne do zapewniania poszczególnym działkom dostępu do drogi publicznej.

[srodtytul]Plan albo decyzja [/srodtytul]

Działki wydzielone na drogi publiczne z nieruchomości, której podział nastąpił na wniosek właściciela, przechodzą [b]w zależności od kategorii drogi (gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa.[/b] Wydzielenie zaś następuje tylko wówczas, gdy taką drogę w danym miejscu przewiduje plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeśli nie ma planu ani wskazanej decyzji, nie wchodzi to w rachubę.

Choć przejście działek przeznaczonych pod drogi publiczne na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa następuje automatycznie z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, to powinno się w niej określić te działki. Tylko za nie właścicielowi nieruchomości należy się odszkodowanie.

[srodtytul]Wartość rynkowa[/srodtytul]

W dotyczącym tej kwestii art. 98 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=55B7BB47029156D32A1716106AA81D16?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link] zakłada się, że kwota odszkodowania za grunty przejęte na drogi publiczne będzie ustalona w umowie między właścicielem a właściwym organem gminy, powiatu itd. Możliwe jest też przyznanie właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) jako rekompensaty nieruchomości zamiennej, jeśli jest taka możliwość, a on się na to zgodzi. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, odszkodowanie będzie określone i wypłacone tak jak przy wywłaszczaniu nieruchomości. Podstawę do jego ustalenia stanowi wartość rynkowa.

[b]To wszystko odnosi się także do gruntów przeznaczonych na poszerzenie istniejących dróg publicznych. [/b] Prawo do odszkodowania nie przedawnia się. Można o nie wystąpić bez względu na to, kiedy droga przeszła na własność gminy, powiatu itd.

Często jednak drogi, jakie muszą być wydzielone podczas podziału nieruchomości, są drogami wewnętrznymi, niepublicznymi. One po podziale pozostają własnością dotychczasowego właściciela.

[srodtytul]Wystarczy pośredni[/srodtytul]

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeśli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej – zapisano w art. 93 ust. 3 ustawy z 1997 r. Wystarczy jednak dostęp pośredni, np. wydzielenie z nieruchomości drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiedniej służebności dla nowo powstałych działek. Jeśli nie da się wydzielić drogi wewnętrznej z dotychczasowej nieruchomości, możliwe jest także ustanowienie innych służebności drogowych, np. drogi koniecznej dla działki bez dostępu do drogi publicznej obciążającej parcelę mającą taki dostęp.

Wskazany przepis dopuszcza też trzeci sposób – sprzedaż działek przez właściciela wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Taki udział zapewnia prawo do korzystania z całej drogi wewnętrznej.

Ustanowienie służebności przy sprzedaży albo sprzedaż wraz z nimi udziału w drodze wewnętrznej to warunek podziału (art. 99 ustawy z 1997 r.). Ten warunek musi być zastrzeżony w decyzji o podziale. Bez jego dopełnienia notariusz nie sporządzi aktu sprzedaży czy darowizny działki wydzielonej.

[ramka]Inwestycje w szczególnym trybie

[b]Kwestię przejmowania gruntów pod drogi publiczne (w tym autostrady płatne) i odszkodowań za nie normuje [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=30B6203CF1039052EED0608AD6634FCD?id=288399]ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych[/link][/b] (tekst jednolity: DzU z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zmianami). Podział nieruchomości w związku z wydzieleniem z nich drogi publicznej zatwierdza decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nieruchomości w niej wskazane stają się automatycznie, w zależności od kategorii drogi, własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy. Organ, który tę decyzję wydał, ustala w niej wysokość odszkodowania za te nieruchomości. Nie prowadzi negocjacji z dotychczasowym właścicielem co do wysokości odszkodowania. Ten jednak może odwołać się od decyzji.[/ramka]