Lokator bez zgody właściciela zmienił okna w wynajmowanym mieszkaniu. Żąda zwrotu poniesionych na ten cel wydatków. Mówi, że jeśli zwrotu nie otrzyma, będzie go potrącał z czynszu. Czytelnik pyta, czy lokator ma w tej sytuacji prawo do zwrotu i czy wolno mu bez zgody właściciela dokonać takiego potrącenia.
[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=B4430F10907E5747A71FE5878610EFC5?id=176767]Ustawa z 2001 r. o ochronie praw lokatorów[/link] nakłada na wynajmującego mieszkanie (właściciela) obowiązek napraw w lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza wymiany stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych oraz tynków. Dotyczy to również mieszkań w domach prywatnych właścicieli, chyba że w umowie najmu kwestia ta została unormowana inaczej, tj. znajduje się w niej wyraźne zastrzeżenie, że wymiana wskazanych elementów wyposażenia mieszkania obciąża lokatora.
Jeśli takiego zastrzeżenia w umowie nie ma, a właściciel mimo wezwania go do wymiany nie wykonuje jej, lokator może to zrobić na jego koszt (art. 663 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9AA08CA7CBB2BC3AC78A1DB8B973C22F?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]). Musi jednak wcześniej wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do podjęcia stosownych robót. W takim wypadku właściciel obowiązany jest zwrócić lokatorowi wydatki poniesione na wymianę.
Oczywiście będzie tak wówczas, gdy okna, drzwi itp. znajdowały się w takim stanie technicznym, że rzeczywiście wymagały wymiany. Słowem, jeśli były to tzw. nakłady konieczne.
Jeśli jednak stan techniczny okien wymiany nie uzasadniał, jeśli wystarczyłaby tylko naprawa, lokator zwrotu wydatków co do zasady żądać nie może. Wymianę okien w takiej sytuacji trzeba uznać za ulepszenie lokalu. [b]W myśl art. 6d ustawy z 2001 r. najemca może wprowadzać do lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.[/b] Jeśli właściciel nie wyraził zgody na ulepszenie, jeśli nie zgodził się na podpisanie takiej umowy, lokator nie ma prawa do zwrotu wydatków. Umowa co do tego, kogo obciąża koszt ulepszeń, w jaki sposób będą rozliczane wydatki na ulepszenie, może być inna, gdy lokal należy do prywatnego właściciela.
