Potrzeba swobody w obrocie ziemią

Zmiany w obrocie gruntami rolnymi wprowadzone przed 12 miesiącami nie wpłynęły znacząco na rynek. Podaż gruntów niewiele się zmieniła. A inwestorzy wciąż czekają na całkowite uwolnienie gruntów rolnych w miastach. Jest o co walczyć. To przeszło 90 tys. ha ziemi.

Uwolniony hektar to za mało

26 czerwca ub.r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ukur). Zliberalizowała ona zasady sprzedaży gruntu, ale tylko do jednego hektara. W miastach każdy może sprzedać i kupić działkę o takiej powierzchni. Wcześniej mógł ją nabyć tylko rolnik indywidualny. Prezesowi Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługuje jednak prawo pierwokupu. Obrót gruntem na wsi wygląda inaczej. Po nabyciu ziemi do 1 ha nie będzie można jej zbyć przez pięć lat.

– Nowelizacja ukur nie ożywiła obrotu ziemią rolną ani w granicach administracyjnych miast, ani poza nimi. Rynek gruntów rolnych pozostaje w marazmie, przy słabej dynamice wolumenu transakcji, od momentu zmiany przepisów przed czterema laty, a po noweli nie widać raczej wzmożonego ruchu – twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Podobne spostrzeżenia ma Arkadiusz Szkurłat, notariusz. – Zainteresowanie działkami jest na podobnym poziomie co rok temu. Dużym zaskoczeniem dla kupujących ziemię jest jednak to, że zbycie nieruchomości o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 hektara jest objęte prawem pierwokupu KOWR, co stanowi pewne utrudnienie. Transakcję można sfinalizować dopiero po miesiącu – tłumaczy Arkadiusz Szkurłat.

– Do obrotu trafiają głównie grunty prywatnych właścicieli. Są to więc z punktu widzenia deweloperów w większości działki mało atrakcyjne pod względem powierzchni i lokalizacji. Tu wciąż negatywnie wpływają na rynek ograniczenia z ukur i awersja samorządów do zwiększenia skali udzielania pozwoleń na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji, czyli korzystania z dobrodziejstw specustawy mieszkaniowej – dodaje Jarosław Jędrzyński.

– Klienci szukają gruntów rolnych pod zabudowę jednorodzinną. Największym zainteresowaniem cieszą się te w pobliżu miasta oraz posiadające pełną infrastrukturę. Na wiosnę zainteresowanie ziemią zawsze zwiększa się, co jest naturalne – mówi Tomasz Błeszyński, pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz prezydent Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości.

Maciej Obrębski, adwokat, zwraca uwagę na nową praktykę, jaka pojawiła się na rynku. – Dużym problemem jest nabycie gruntu do jednego hektara na wsi. Istnieje bowiem obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez pięć lat. Inwestorzy radzą sobie w ten sposób, że przy zakupie gruntu składają oświadczenie, że nie wejdzie on w skład gospodarstwa rolnego. Jest to jednak bardzo ryzykowne. Niektórzy notariusze odmawiają sporządzenia aktu notarialnego. Obawiają się, że w przyszłości znajdzie się osoba, która będzie podważała jego ważność – twierdzi mec. Obrębski.

Bez szaleństw

A co z cenami ziemi? – Jeśli chodzi o zmianę cen, to są to bardzo umiarkowane wzrosty w przypadku gruntów na terenach wiejskich, a więc służących produkcji rolnej. Z kolei stawki gruntów rolnych w miastach pozostają skorelowane z cenami gruntów budowlanych, w związku z czym po hossie z ostatnich lat dziś wchodzą w okres stabilizacji na wysokich poziomach, po której być może przyjdzie czas na jakąś korektę – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Według danych GUS ceny prywatnych gruntów rolnych za hektar na koniec lutego w zależności od klasy gruntów i województwa wynosiły od 67 tys. zł do 22,5 tys. zł za ha.

A może uwolnić miasta

Inwestorzy i eksperci uważają, że ukur powinno się zmienić.

– Trzeba pamiętać, że działki rolne stanowią ok. 30 proc. powierzchni Warszawy i ok. 50 proc. powierzchni Krakowa. Pełen potencjał tych terenów w miastach nadal nie został uwolniony. Znaczna część takich działek znajduje się w zasobach należących do instytucji publicznych. Nie są one przedmiotem obrotu, co uniemożliwia ich wykorzystanie pod cele mieszkaniowe. Uwolnienie tych terenów pozwoliłoby na ich efektywne zagospodarowanie. Należy pamiętać, że ograniczony obrót działkami inwestycyjnymi wpływa na wzrost cen gruntów, a co za tym idzie, również mieszkań – mówi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki ATAL.