Lokator ustępuje dzieciom właściciela

Okres wypowiedzenia, po którego upływie lokator ma się wyprowadzić, zależy od tego, czy właściciel wskaże mu inne stosowne lokum albo lokator dysponuje takim lokalem, czy też takich możliwości nie ma.

– Dom, w którym mieszkam, należy do kilku spadkobierców poprzedniego właściciela. Najemcą jestem od 1994 r., po śmierci matki, która miała przydział kwaterunkowy na to mieszkanie. Wiadomo mi, że dom ma być sprzedany osobie, która zamierza pozbyć się lokatorów, nie dając im w zamian innych lokali, by po przeróbkach uzyskać mieszkania dla swoich dzieci. Czy może nas wyrzucić na bruk? – pyta czytelniczka.

Zgodnie z art. 11 ust. 4 – 7 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego zamiar zamieszkania w danym lokum przez właściciela jest podstawą do wypowiedzenia najemcy umowy najmu. To samo dotyczy sytuacji, gdy w danym lokalu mają zamieszkać jego pełnoletnie dzieci, wnuki, rodzice lub dziadkowie.

Termin wypowiedzenia wynosi w takim wypadku pół roku na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli właściciel dostarczy najemcy lokal zamienny lub jeśli najemcy przysługuje prawo do mieszkania, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

W lokalu takim wysokość czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela (np. za wywóz śmieci, wodę, ciepło) musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Słowem, właściciel nie może żądać, by lokator się wyprowadził do mieszkania, za które płaciłby czynsz nieporównanie wyższy niż za dotychczasowe. Lokal taki ma ponadto spełniać następujące warunki:

- musi znajdować się w tej samej miejscowości co dotychczasowe mieszkanie,

- musi być wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne, jakie ma dotychczasowy,

- powierzchnia pokoi musi być w nim taka jak w opuszczanym mieszkaniu.

Jednakże ten ostatni warunek uważa się za spełniony, jeśli na członka gospodarstwa domowego w lokalu zamiennym będzie przypadać 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 mkw. takiej powierzchni.

Jeżeli właściciel nie dostarcza lokalu zamiennego ani lokatorowi nie przysługuje prawo do innego mieszkania, termin wypowiedzenia najmu uzasadnionego zamiarem zamieszkania w nim właściciela lub jego bliskich wynosi trzy lata. Jeśli lokator po upływie terminu wypowiedzenia się nie wyprowadzi, właściciel może wystąpić przeciwko niemu z żądaniem eksmisji.

Uwzględnienie przez sąd tego żądania nie oznacza jeszcze, że lokator od razu opuści mieszkanie. Sąd musi rozważyć, czy zainteresowanemu przysługuje lokal socjalny od gminy. Gmina jest obowiązkowym uczestnikiem każdej sprawy o eksmisję.

Warunki, jakie musi spełniać lokal socjalny, znacznie różnią się od dotyczących lokalu zamiennego. Lokal socjalny musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw., a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – niż 10 mkw.

Sąd, który rozstrzyga, czy przyznać uprawnienie do takiego lokalu, czy też nie przyznawać, musi uwzględnić dotychczasowy sposób korzystania z zajmowanego lokum oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną lokatora.

Jeśli sąd takie uprawnienie przyzna, były lokator będzie mógł legalnie zajmować dotychczasowe lokum do czasu zaoferowania mu lokalu socjalnego przez gminę. Ma płacić w tym czasie odszkodowanie równe czynszowi i opłatom, jakie musiałby wnosić, gdyby najem trwał nadal.

Nawet jednak gdy np. ze względu na dobrą sytuację materialną najemcy sąd prawa do lokalu socjalnego mu nie przyzna i nie ma on prawa do lokalu zamiennego, w praktyce nie jest możliwa eksmisja na bruk. Komornik bowiem nie przystąpi do przymusowego wykonania wyroku eksmisyjnego, dopóki gmina nie wskaże pomieszczenia tymczasowego albo były lokator go nie znajdzie (art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego). Pomieszczenie takie musi spełniać warunki podobne do lokalu socjalnego.

Trzeba zaznaczyć, że eksmisja nie wchodzi w grę w stosunku do lokatora, który w chwili wypowiedzenia miał ukończony 75. rok życia, właściciel nie zamierza dostarczyć mu lokalu zamiennego, a on sam nie dysponuje lokum, w którym mógłby zamieszkać na takich warunkach jak w lokalu zamiennym. Wypowiedzenie najmu staje się skuteczne dopiero po śmierci takiego lokatora.