Odrolnienie gruntu – jak to zrobić

Działek rolnych w środku miast jest wciąż wiele. Prawie połowa powierzchni aglomeracji to tego typu tereny. Zasady odrolniania zawiera [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2004/DU2004Nr121poz1266.asp]ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU nr121, poz. 1266 z późn. zm.)[/link].

Dwa lata temu wprowadzono do niej istotną zmianę. Od 1 stycznia 2009 r. spod ochrony tej ustawy zostały wyjęte grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy IV – VI na obszarach wiejskich.

Wbrew pozorom nie oznacza to, że ziemia automatycznie została pozbawiona statusu rolnego. Prościej jednak można zmienić jej status na inwestycyjny.

[srodtytul]Tryb odrolnienia[/srodtytul]

Jeżeli inwestor chce odrolnić grunt, to przede wszystkim powinien się zorientować, czy leży on na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Inne zasady obowiązują tam, gdzie plan jest, a inne tam, gdzie go nie ma.

Gdy plan jest, to jego postanowienia decydują o statusie gruntu. Nie zawsze są takie, jakich oczekuje inwestor. W takim wypadku jedyne, co może zrobić, to wystąpić do rady miasta lub gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.

Jeżeli rada gminy zechce przekwalifikować tereny rolne na inwestycyjne, musi mieć na to zgodę ministra rolnictwa albo marszałka województwa, w zależności od klasy gruntów. Zdarza się, że tej zgody nie uzyska. Wtedy gruntu przekwalifikować nie może.

Brak wymaganej zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele inne niż rolne skutkuje naruszeniem procedury uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji może to być przesłanka uznania planu za nieważny. Dlatego gminy nie chcą ryzykować.

Gmina musi ponadto przejść całą procedurę związaną ze zmianą planu, co trwa przynajmniej rok. Bywa jednak i tak, że gmina nie chce uchwalić ani zmienić planu, jest to bowiem kosztowne, poza tym plany inwestycyjne przedsiębiorcy nie muszą być po myśli samorządu.

Jeżeli jednak władze gminy odmówią zmian w planie, to inwestor nie może ich do tego zmusić. Konstytucja przyznaje bowiem gminom tzw. władztwo planistyczne, i od ich woli zależy, dla jakich terenów chcą uchwalać plany.

[srodtytul]Kiedy nie ma planu[/srodtytul]

Osoba, której działka rolna leży na terenie pozbawionym planu, zanim wystąpi o pozwolenie na budowę, musi wystąpić o decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Gmina będzie musiała ją wydać, jeżeli wnioskodawca spełni przesłanki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6, poz. 41 z późn. zm.), stawiane osobom ubiegającym się o tego typu decyzje. Zgodnie z art. 61 ustawy działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające, żeby można było użytkować budynek.

W razie braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi. Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo przez samego inwestora na określonych warunkach.

Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Planowany obiekt musi nawiązywać do zabudowy istniejącej już na sąsiednich działkach.

To, czy inwestor spełnia warunki, sprawdza się poprzez analizę urbanistyczną obszaru wokół działki inwestora. Przeprowadza się ją według zasad z ww. rozporządzenia ministra infrastruktury. Analizę istniejącej zabudowy przeprowadza wójt, prezydent, burmistrz, a na jej podstawie projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt (należący do właściwej izby).

Taki analizowany obszar jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być mniejszy niż 50 metrów (nie ma granicy maksymalnej).

Jeżeli ma się taką decyzję w ręku, to działka zyskuje na wartości i zmienia charakter na inwestycyjny. Ale do pełni szczęścia potrzebne jest jeszcze pozwolenie na budowę.

Inwestor nie dostanie warunków zabudowy, gdy działka leży zbyt blisko cmentarza (mniej niż 50 m). Odmowa może być związana np. z zakazem zabudowy budynkami w tzw. obszarach ograniczonego użytkowania, wyznaczanych wokół wysypisk śmieci, lotnisk, oczyszczalni ścieków itp.

Decyzji inwestor nie otrzyma szybko, jeżeli działka leży na terenie, dla którego gmina zamierza uchwalić plan i przystąpiła do pracy nad nim. Gmina ma prawo odwlekać wydanie decyzji przez dziewięć miesięcy (nie ma jednak obowiązku). Jeżeli w tym czasie nie uchwali planu, musi wydać decyzję.

[srodtytul]Uwaga![/srodtytul] Może być i tak, że ziemia została już odrolniona w starych planach (uchwalonych na podstawie z ustawy z 1984 r. i wcześniejszych), które utraciły ważność 1 stycznia 2004 r. Chociaż nie obowiązują one od kilku lat, jednak zgody na zmianę statusu gruntu są wciąż ważne. Wiedzę na temat starych planów mają urzędy miast i gmin. Tam trzeba pytać.

[srodtytul]Wyłączenie z produkcji[/srodtytul]

Załatwienie formalności budowlanych to nie wszystko. Przepisy wymagają jeszcze wyłączenia tego terenu z produkcji rolnej. W tym celu trzeba uzyskać decyzję w tej sprawie. Wydaje ją starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Dopiero wtedy, gdy się ją uzyska, grunt w ewidencji gruntów i budynków zostaje przekwalifikowany z rolnego na inwestycyjny.

Z wydaniem tej decyzji wiążą się bardzo wysokie opłaty. Płacą je przedsiębiorcy rozpoczynający inwestycję. Opłaty nalicza starosta lub prezydent. Są ich dwa rodzaje: jednorazowa należność i opłaty roczne. Jednorazowa należność to zapłata za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego. Za wyższe klasy trzeba zapłacić więcej.

Tabelę opłat zawiera ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jednorazową należność trzeba zapłacić w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej stała się ostateczna. Natomiast opłaty roczne płaci się do 30 czerwca danego roku.

Opłatę roczną, w wysokości 10 proc. jednorazowej należności, ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w razie trwałego wyłączenia przez 10 lat, a w wypadku nietrwałego wyłączenia przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

[b]Uwaga! [/b]Wydanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinno poprzedzać uzyskanie pozwolenia na budowę. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie można ją zaskarżyć do sądu wojewódzkiego.

Gdy nie uiści się opłat za wyłączenie gruntów, może zostać wszczęte postępowanie egzekucyjne.

Starosta (prezydent) może ustalić opłatę w wysokości dwukrotnej jednorazowej należności, jeżeli stwierdzi, że grunty rolne wyłączono z produkcji rolniczej niezgodnie z przepisami ustawy, czyli bez decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, i niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast w sytuacji gdy takiego planu w gminie nie ma, starosta (prezydent) może z urzędu wydać decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej, w której ustala wysokość należności, podwyższając jej wysokość o 10 proc., oraz ustala wysokość opłat rocznych.

Uwaga! Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Nie dotyczy on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:

- do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego,