Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

„Rz": O czym powinna pamiętać osoba, która chce kupić mieszkanie w kamienicy?

Michał Niemirowicz-Szczytt, radca prawny z kancelarii bnt Neupert Zamorska & Partnerzy:

Przymierzając się do zakupu na rynku wtórnym mieszkania w kamienicy, musimy sobie uświadomić, że będziemy mieli do czynienia z lokalem stanowiącym tzw. odrębną nieruchomość. Właściciel takiego mieszkania posiada więc nie tylko prawo własności samego lokalu, ale również udział w nieruchomości wspólnej, na którą składa się działka pod budynkiem oraz części kamienicy i urządzenia służące do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców (np. windy, klatki schodowe itp.).

Jeżeli kamienica stoi na gruncie, do którego przysługuje prawo użytkowania wieczystego, to wówczas właścicielowi mieszkania będzie przysługiwał udział we własności kamienicy oraz w prawie użytkowania wieczystego tejże nieruchomości gruntowej.

Od czego powinna zacząć sprawdzanie stanu prawnego mieszkania w kamienicy osoba, które planuje je kupić?

Dla mieszkania stanowiącego odrębną własność oraz dla nieruchomości wspólnej (nieruchomości objętej prawem użytkowania wieczystego) prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. Przed transakcją trzeba się zapoznać z treścią księgi wieczystej. Nie należy przy tym ograniczać się do księgi samego lokalu, ale trzeba się zapoznać z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Przede wszystkim należy się upewnić, czy osoba zamierzająca sprzedać nam lokal jest rzeczywiście jego właścicielem. Należy też sprawdzić, czy interesujące nas mieszkanie nie jest obciążone hipoteką czy też innym ograniczonym prawem rzeczowym.

Wskazane jest również sprawdzenie, czy w księdze wieczystej nie zostało ujawnione ostrzeżenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Powyższe ostrzeżenie wyłącza tzw. wiarę publiczną ksiąg wieczystych, która ma ten skutek, że uznaje się, że nabywca nieruchomości działający w dobrej wierze skutecznie nabył jej własność, jeżeli kierował się informacjami wpisanymi do księgi wieczystej, choćby te informacje (np. dotyczące właściciela) były niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

W razie wpisu ostrzeżenia ochrona ta nie działa i wówczas faktyczny właściciel nieruchomości (inna osoba, na której rzecz zostało wpisane ostrzeżenie) może skutecznie dochodzić swoich praw także wobec nabywcy nieruchomości.

Jakie jeszcze wpisy w księdze wieczystej powinny zaniepokoić?

Warto się upewnić, czy w księdze wieczystej nie zostały ujawnione określone prawa osobiste i roszczenia – np. prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności lokalu itp. Kwestia ta jest niezwykle ważna, ponieważ w wyniku ujawnienia prawo albo roszczenie staje się skuteczne także względem nowego właściciela mieszkania.

Osoba uprawniona według księgi wieczystej będzie więc mogła dochodzić określonego prawa lub roszczenia wobec nabywcy mieszkania.

A jeżeli żadne prawa i roszczenie nie zostały ujawnione, to czy oznacza to, że możemy czuć się bezpieczni?

Nie do końca. Weźmy taką umowę najmu albo dożywocia. Także w braku ujawnienia stosownego prawa lub roszczenia w księdze wieczystej nabywca lokalu z mocy prawa wstępuje w prawa i obowiązki zbywcy (wynajmującego) wynikające z zawartej przez niego umowy najmu. W każdym przypadku nabywca ponosi też osobistą odpowiedzialność względem dożywotnika za świadczenia objęte prawem dożywocia, które stały się wymagalne po nabyciu przez niego mieszkania.

Jakie będą konsekwencje dla nabywcy lokalu, gdy okaże się, że poprzedni właściciel ma zaległości w opłatach za mieszkanie na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz dostawców mediów?

Zaległości płatnicze zbywcy lokalu wobec dostawców energii elektrycznej czy innych mediów, z którymi to dostawcami zbywca podpisał indywidualne umowy, obciążają tylko jego i nie mogą być ściągane od nowego właściciela mieszkania.

Trudno też oczekiwać, aby dostawca takich usług informował potencjalnego nabywcę lokalu o stanie swoich rozliczeń z dotychczasowym właścicielem (potencjalny nabywca nie jest stroną umowy łączącej dotychczasowego właściciela i dostawcę tych usług).

W mojej ocenie nie ma też podstaw prawnych do tego, aby od nabywcy mieszkania dochodzić zapłaty zaległych zaliczek nieopłaconych przez poprzedniego właściciela na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zaliczki te powinny być bowiem opłacone najpóźniej w chwili ich wymagalności (dziesiąty dzień każdego miesiąca) przez osobę będącą w tym okresie właścicielem mieszkania.

Są to zatem zobowiązania tej osoby i w przypadku opóźnienia z zapłatą wspólnota mieszkaniowa od tej osoby powinna dochodzić spłaty zadłużenia, choćby przestała być właścicielem lokalu.

Jeżeli po zakończeniu okresu rozliczeniowego powstanie niedopłata, to należy przyjąć, że obciąża ona dotychczasowego i nowego właściciela w takim stosunku, w jakim byli oni właścicielami lokalu w tym okresie.

Jedynie niedopłata z tytułu zużycia mediów doprowadzanych do poszczególnych lokali i rozliczanych przez wspólnotę według wskazań licznika czy wodomierza powinna być podzielona pomiędzy dotychczasowego i nowego właściciela lokalu zgodnie z faktycznym zużyciem tych mediów.

Faktem jest jednak, że niektóre wspólnoty mieszkaniowe próbują ściągać zaległe zaliczki (całość niedopłaty) od nowego właściciela mieszkania. Dlatego przed transakcją należy ustalić, czy potencjalny zbywca lokalu nie zalega z płatnościami na rzecz wspólnoty. Z takim pytaniem możemy się zwrócić do zarządu czy zarządcy danej wspólnoty mieszkaniowej.

A co jeśli poprzedni właściciel zalegał z opłatami za użytkowanie wieczyste?

Jeżeli z własnością lokalu związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, na której stoi kamienica, to powstaje pytanie, czy w przypadku nieuiszczenia przez poprzedniego właściciela do 31 marca danego roku obowiązkowej opłaty rocznej na rzecz właściciela nieruchomości gruntowej, zobowiązanie do jej zapłaty przechodzi na nabywcę lokalu? Tak, ale z tym zastrzeżeniem, że – jak to wynika z wyroku Sądu Najwyższego z 25 listopada 2010 r. (sygn. akt I CSK 692/09) – właściciel nieruchomości może od nowego właściciela lokalu dochodzić tylko proporcjonalnej części tej opłaty, tj. odpowiadającej okresowi liczonemu od dnia nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego do końca roku kalendarzowego, za który należy uiścić opłatę roczną.

Czy nowy właściciel mieszkania odpowiada za niezapłacony przez poprzednika podatek od nieruchomości?

Z upływem miesiąca, w którym własność mieszkania przeszła na nowego właściciela, wygasa obowiązek podatkowy poprzedniego właściciela, a od pierwszego dnia następnego miesiąca powstaje obowiązek podatkowy nabywcy. Nowy właściciel nie odpowiada jednak za zaległości podatkowe swojego poprzednika.

Warto wiedzieć kredyt wspólnoty mieszkaniowej to twój kredyt

• Potencjalny nabywca mieszkania powinien sprawdzić przed transakcją wysokość ewentualnych nakładów na remont budynku, które mogą go obciążyć.

• Takie nakłady mieszczą się w pojęciu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

• Ponoszone są przez właścicieli lokali w wysokości proporcjonalnej do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

• Wielkość takiego udziału powinna być ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla danego mieszkania (jako prawo związane z własnością lokalu), a także w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

• Wspólnota mieszkaniowa może także spłacać raty kredytu na przeprowadzony w przeszłości remont nieruchomości wspólnej. Raty te będą się zaliczać do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na poczet których każdoczesny właściciel lokalu płaci zaliczki (spłata kredytu będzie zazwyczaj finansowana z części zaliczki przeznaczonej na wyodrębniony fundusz remontowy).