Koniec czy reforma spółdzielni

Czy posłowie chcą doprowadzić do likwidacji spółdzielni mieszkaniowych i zastąpić je wspólnotami? Ile jest w tym prawdy, a ile demagogii? Na te pytania odpowiadają współautorka projektu oraz przedstawiciel Krajowej Rady Spółdzielczej

Publikacja: 09.06.2011 04:50

Foto: Fotorzepa, MW Michał Walczak

Renata Krupa-Dąbrowska

Rz: Sejm pracuje nad projektem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewiduje on, że jeżeli w nieruchomości spółdzielczej jest co najmniej dwóch właścicieli, to z mocy prawa powstanie wspólnota mieszkaniowa. Czy to oznacza, że spółdzielnie znikną?

LIDIA STAROŃ: Nie ma podstaw do takich obaw. Przepisy o wspólnotach zawarte w ustawie o własności lokali obowiązują prawie 20 lat i dobrze funkcjonują. Dają właścicielom wiele uprawnień związanych z zarządzaniem ich majątkiem.

Dajemy prawo wyboru, kto ma zarządzać budynkiem – twierdzi

Lidia Staroń

, przewodnicząca podkomisji pracującej nad projektem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Tego typu uprawnień pozbawieni są właściciele mieszkań w spółdzielni. Jeżeli nie są jej członkami, nie mają żadnego wpływu na swoją nieruchomość. Nie mają też wglądu do dokumentów spółdzielni, nawet gdy dotyczą ich mieszkań. Nie korzystają z zysków osiąganych przez spółdzielnię z działalności gospodarczej, chociaż ponoszą jej koszty. Nie mogą wybierać organów spółdzielni ani do nich należeć, a właśnie te organy zarządzają ich mieszkaniami i ustalają wysokości opłat.

Chcemy z tym skończyć. Zgodnie z konstytucją i wielokrotnym stanowiskiem Trybunału Konstytucyjnego należy ich zrównać w prawach z innymi właścicielami. Wszyscy właściciele, zarówno z budynków niespółdzielczych, jak i spółdzielczych, będą mieli jednakowe. Do nich też będzie należeć prawo wyboru, czy chcą być w spółdzielni, czy też nie.

Czyli wspólnoty zastąpią spółdzielnie?

W żadnym razie. Będą funkcjonować i spółdzielnie, i wspólnoty. Głosy o likwidacji odzywają się zawsze, kiedy proponowane rozwiązania są korzystne dla szeregowego członka spółdzielni, a nie prezesa. Ci, którzy uważają, że nowe prawo naruszy stabilność ich posad (prezesi spółdzielni), walczą, by do tego nie doszło. Wracając do tematu prawa wyboru właścicieli (którego dzisiaj nie ma) – to oni podejmą decyzję, czy chcą, by dalej spółdzielnia zarządzała ich budynkiem. Będą też mieli prawo do jej majątku.

Czy to nie będzie bilet w jedną stronę? Ustawa wejdzie w życie, wspólnoty powstaną. A jeśli część właścicieli po jakimś czasie dojdzie do wniosku, że jednak nie chce do nich należeć, to czy będzie miała prawo do powrotu do spółdzielni?

To całkowite niezrozumienie tematu. Nie jest to bilet w jedną stronę, bo właściciel ma roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Poza tym członek ma możność wyboru, czy przekształca swoje prawo lokatorskie albo własnościowe, czy też zachowuje obecny status mieszkania. Ci, którzy są członkami, mają wybór i jeśli zechcą, mogą być do końca swoich dni w spółdzielni, a jeśli nie chcą – nie będą. Ci, którzy z niej wyszli, mogą też do niej wrócić, jeżeli ta zaoferuje im konkurencyjne zarządzanie.

Zmiana prawa wymusi większą staranność ze strony spółdzielni i dbałość o swoich członków, a przez to zdecydowane zmniejszenie opłat. Nierzadko w spółdzielni płaci się za mieszkanie dużo więcej (nawet ponaddwukrotnie) niż we wspólnocie. Tam bowiem właściciele mają wpływ na to, kto zarządza i jak wydaje ich pieniądze.

W spółdzielni jest tzw. solidaryzm. Całe osiedle zbiera pieniądze, a kiedy zajdzie taka potrzeba, są środki, żeby zapłacić np. za docieplenie budynku, który od lat jest niedogrzany. Podobnie jest, kiedy nie wszyscy płacą za mieszkanie. Dług jednych "nie wpływa" na wysokość opłat za mieszkanie wnoszonych przez innych.

To znowu demagogia. Na potrzeby prac nad ustawą dokonaliśmy wielu wyliczeń (na podstawie dokumentów z różnych spółdzielni). Jako przykład wzięliśmy bloki 11-piętrowe. Z obliczeń tych wynika, że teoretyczny czas potrzebny mieszkańcom takich budynków na zebranie funduszy na docieplenie wynosi sześć – siedem lat. Rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej – spółdzielcy wpłacają na fundusz remontowy kilkadziesiąt lat i co z tego mają? Pani mówi o solidaryzmie. Co się więc z tymi pieniędzmi dzieje? W tej chwili wiele spółdzielni dysponuje majątkiem tak dużym jak budżet powiatowego miasta. I nikt nie kontroluje, jak wydają pieniądze. Na marginesie należy dodać, że niezgodne z obowiązującą ustawą jest pokrywanie długów jednych mieszkańców z opłat za mieszkanie wnoszonych przez innych.

W spółdzielniach przeprowadza się przecież lustracje. Uważa pani, że z ich jakością jest nie najlepiej?

Lustracje są dzisiaj najczęściej przeprowadzane na zasadach koleżeńskich. Lustratorami są często prezesi, którzy prywatnie znają członków zarządu kontrolowanej spółdzielni. Wnioski zaś po lustracji opracowuje Krajowa Rada Spółdzielcza, zrzeszająca tychże prezesów. Tysiące skarg leży u rzecznika praw obywatelskich, ministra infrastruktury i w biurach poselskich.

To też chcemy zmienić. Lustracją mają się zajmować niezależni lustratorzy, którzy zdadzą państwowy egzamin weryfikujący ich wiedzę i wykształcenie. Komisja kwalifikacyjna będzie przy Ministerstwie Finansów, a nie Krajowej Radzie Spółdzielczej. Trzeba dodać, że KRS żyje dzięki pieniądzom spółdzielców (opłacających składki), a teraz wyciąga jeszcze bezprawnie ręce po następne. W tej sprawie jej szef rozesłał pismo do prezesów spółdzielni o dodatkową "darowiznę" w minimalnej wysokości tysiąca złotych. Ta kwota stworzy pięciomilionowy budżet, a to jeszcze nie koniec, bo wiele spółdzielni wpłaca zdecydowanie większe sumy. Skutkuje to tym, że z kieszeni spółdzielców wyciągnięto kolejne pieniądze – na walkę przeciwko nim samym.

Spółdzielcy nie mają wyboru, uszczęśliwia się ich na siłę – uważa

Jerzy Jankowski,

przewodniczacy Zgromadzenia Ogólnego KRS

Rz: Krajowa Rada Spółdzielcza uważa, że uchwalenie projektowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych doprowadzi do likwidacji spółdzielni. Skąd takie przeświadczenie?

JERZY JANKOWSKI: Straszenie? Nikt nikogo nie straszy. Celem tego projektu jest likwidacja spółdzielni.

Ale to naturalne, że właściciele chcą mieć wpływ na zarządzanie swoją własnością. Czy ten projekt tego nie umożliwia?

Nieprawda. Wyboru nie ma. Jeżeli się wyodrębni pierwszy lokal, z mocy prawa powstanie wspólnota i powrotu do spółdzielni już nie będzie. Posłowie chcą zabrać ludziom wybór.

Wspólnoty z mocy prawa powstają przecież np. w budynkach deweloperskich. Dlaczego w spółdzielniach może być to problem?

Osoby, które kupują mieszkanie od dewelopera, z góry wiedzą, że będą we wspólnocie, mają wybór. W wypadku spółdzielni tak nie jest. Spółdzielców uszczęśliwia się na siłę. Są w spółdzielni 20, 30 lat i teraz się dowiadują, że, czy tego chcą czy nie, od dnia wejścia ustawy w życie będą we wspólnocie, bo tak każe ustawa. Czy to nie absurd?

Właściciele mogą podjąć decyzję, że spółdzielnia dalej będzie zarządzała.

To prawda. Ale spółdzielnia, jak pani zauważyła, będzie tylko zarządzała, i to nie według zasad spółdzielczych, ale według ustawy o własności lokali. Dojdzie natomiast do wyodrębnienia majątkowego wspólnoty ze spółdzielni. Rola spółdzielni zostanie sprowadzona do funkcji czysto usługowej.

Teraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych narzuca spółdzielnię jako zarządcę i nie sprzyja powoływaniu wspólnot. To dobre rozwiązanie?

Oczywiście, że właściciele mogą się wyodrębnić ze spółdzielni. Mówi o tym art. 26 ustawy. Przewiduje on, że jeżeli w danej nieruchomości nie ma ani jednego lokalu spółdzielczego, to stosuje się ustawę o własności lokali, czyli powstaje wspólnota. Właściciele mogą też skorzystać z art. 24

ustawy. Daje on im prawo do wyodrębnienia się ze spółdzielni, jeśli mają więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Tylko jakoś nikt się do tego nie kwapi. Trzeba bowiem być aktywnym, działać. Właściciele muszą się zorganizować, znaleźć osobę, która załatwi NIP, REGON, konto w banku etc. Spółdzielnia tego za nich nie zrobi. Chętnych do zakładania wspólnot brakuje. Większość woli spokojnie mieszkać w spółdzielniach.

Czego się więc pan obawia?

Ta ustawa będzie równią pochyłą. Spółdzielnia nie będzie miała majątku, a jak w tej sytuacji będzie mogła np. zaciągnąć kredyt czy być konkurencyjna w stosunku do innych zarządców? To prosta droga do likwidacji. Wszyscy tylko szermują hasłem, że prezesi spółdzielni to złodzieje. Tymczasem patologia zdarza się wszędzie. We wspólnotach mieszkaniowych także.

Nie uważa pan, że prezesi trochę sami są sobie winni. Czy nie trzeba każdego przypadku patologii jednoznacznie piętnować?

Piętnujemy. Zawsze gdy z wniosków polustracyjnych wynika, że dochodzi do łamania prawa, zawiadamiamy prokuraturę. Czy to nasza wina, że trzeba czekać dwa – trzy lata, zanim sprawa ruszy z miejsca? Tak było m.in. w wypadku jednej z warszawskich spółdzielni, która powołała do życia wiele spółek i wyprowadziła do nich majątek spółdzielczy.

Ludzi oburzyło pismo rozesłane do spółdzielni, żeby złożyć się na akcję blokowania ustawy. To prawda?

Zgromadzenie Ogólne KRS podjęło decyzję o wystąpieniu do spółdzielni z prośbą o rozważenie możliwości wyasygnowania dowolnej kwoty na pokrycie kosztów związanych m.in. z promowaniem idei i wartości spółdzielczych oraz spółdzielczej formy gospodarowania, jak również przygotowania obywatelskiego projektu ustawy.

Ale jak będzie konkurencja, to czy spółdzielcy będą mniej płacić za mieszkanie?

Nikt nie mówi, że jest inny system opłat w spółdzielniach mieszkaniowych i we wspólnotach. Opłaty w spółdzielniach obejmują wszystkie koszty, nawet te ogólne, a to oznacza, że członek może przyjść do spółdzielni i np. otrzymać kopię statutu. Poza tym spółdzielnie mają obowiązek prowadzić fundusz remontowy, a wspólnoty mogą go mieć lub nie. We wspólnocie za wszystko trzeba płacić zarządcy. Spółdzielnia np. wymieni windę z funduszu remontowego i nie będzie kazała dodatkowo płacić. We wspólnocie właściciele muszą wyłożyć na to pieniądze, jeśli nie ma funduszu remontowego lub jest on niewystarczający.

Co jeszcze, pana zdaniem, przemawia na korzyść spółdzielni mieszkaniowych?

Posłowie zapomnieli też powiedzieć ludziom, że najlepiej chronionym teraz dachem nad głową jest... mieszkanie lokatorskie. To prawo nie podlega egzekucji. Nikt nie zabierze takiego mieszkania za długi. A mieszkanie na własność? Jak najbardziej. Wystarczy, że właściciel nie spłaca rat za lodówkę i już jego mieszkanie może trafić na licytację. Od lat zachęca się ludzi do przewłaszczania się, wiele osób z tego skorzystało. Niektórzy specjalnie się na ten cel zadłużyli i co? Teraz nie płacą za mieszkanie, bo nie mają z czego, i grozi im eksmisja. A właścicielom nie przysługuje – tak jak lokatorom – lokal socjalny.

Czytaj też:

Zobacz:

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Spółdzielnie mieszkaniowe

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Wspólnoty mieszkaniowe