Jak przekształcić użytkowanie, gdy w domu działa firma

W grudniu 2004 r. kupiłam działkę w użytkowaniu wieczystym, na której stał budynek warsztatowo-magazynowy i wiata. W kwietniu 2005 r. otrzymałam zgodę na zmianę sposobu użytkowania budynku. Urządziłam tam aptekę i część mieszkalną. Czy mam prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego oraz jakie ewentualnie bonifikaty mi przysługują?

– pyta czytelniczka.

Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości we własność jest ograniczona nie tylko w czasie (z wnioskiem o przekształcenie można występować jeszcze do  31 grudnia 2012 r.)  Zgodnie z prawem przekształceniu podlegają określone kategorie nieruchomości użytkowanych przez określone kategorie osób. Ważna jest również data uzyskania prawa wieczystego użytkowania.

Przesłanki, których spełnienie uprawnia do przekształcenia oraz – w pewnym zakresie -  ewentualnej bonifikaty określa ustawa  o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (dalej ustawa).

Nieważne co przed i po

Ustawa weszła w życie  13 października 2005 r. Osoby, które tego dnia były użytkownikami wieczystymi nieruchomości lub ich następcy prawni mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia. Użytkowanie wieczyste uzyskane w późniejszym terminie co do zasady nie daje prawa do przekształcenia.

A oto kolejne ograniczenie. Chodzi o przeznaczenie nieruchomości w dniu 13 października 2005 r. (wcześniejsze przeznaczenie ani późniejsza jego zmiana nie grają roli). Zgodnie z  art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniu podlegają  nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażami albo przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolne. Bez względu na przeznaczenie nieruchomości przekształcenie jest możliwe tylko wtedy, gdy prawo użytkowania wieczystego osoba fizyczna uzyskała:

13 października 2005 r. czytelniczka była już użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Można się domyślać, że nabyła nieruchomość o innym niż mieszkaniowe przeznaczeniu. Jednak później uległo ono zmianie skoro  w budynku pierwotnie warsztatowo-magazynowym powstało mieszkanie i apteka.

Z listu wynika, że doszło do legalnej zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku. Była ona możliwa tylko wtedy, gdy nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową w  miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w 2005 r. na tym terenie żaden plan nie obowiązywał, to czytelniczka mogła zmienić przeznaczenie budynku tylko po uprzednim uzyskaniu warunków zabudowy dla swojej nieruchomości. Nielegalnie zmienione przeznaczenie nieruchomości wyklucza ją z możliwości przekształcenia do czasu aż samowola zostanie zalegalizowana.

Apteka w domu, a nie dom w aptece

Ustawa o przekształceniu nie stanowi, że cel mieszkaniowy realizowany na nieruchomości musi być wyłączny.

- Przekształcenie jest możliwe również wtedy, gdy nieruchomość ma mieszane przeznaczenie np. mieszkaniowo-użytkowe i  w budynku mieszkalnym prowadzona jest działalność gospodarcza -

uważa Radosław Skwarło, radca prawny, autor komentarza do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. -

Istotne jednak, by cel mieszkaniowy był dominujący.

Zdaniem mec. Skwarło przy ustalaniu, jaka funkcja przeważa w budynku można posiłkować się Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych. Według PKOB budynek mieszkalny to obiekt budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. Jeśli warunek ten nie jest spełniony, budynek klasyfikuje się jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

- Nie będzie zatem podlegała przekształceniu nieruchomość zabudowana budynkiem o charakterze innym niż mieszkaniowy, w którym cel mieszkaniowy jest uzupełnieniem dla funkcji użytkowej i dotyczy tylko niewielkiej części budynku - tłumaczy mec. Skwarło.

Innymi słowy apteka powinna zajmować nie więcej niż 50 proc. budynku mieszkalnego, aby można było przekształcić nieruchomość na zasadach przewidzianych w ustawie.

Stanowisko prezentowane przez mec. Skwarło znalazło potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, np.

wyrok WSA w Krakowie z 22.08.2007 r., II SA/Kr 535/06

.

Bonifikata na różnych warunkach

Uprawnienie do przekształcenia na zasadach określonych w ustawie zwykle oznacza również możliwość nabycia własności nieruchomości na atrakcyjnych warunkach – z bonifikatą w opłacie za przekształcenie.  Generalnie użytkownik wieczysty może skorzystać z upustu przewidzianego:

albo

Bonifikaty przewidziane w uchwale rady gminy muszą być wyższe niż w ustawie, ale mogą być obwarowane dodatkowymi warunkami. Mogą np. wykluczać nieruchomości w których, oprócz celu mieszkaniowego, realizowany jest inny cel, zwykle - działalność gospodarcza. Tak jest np.  w Warszawie. Dlatego ustalając podstawę prawną wniosku o udzielenie bonifikaty trzeba przeanalizować oba akty: ustawę i uchwałę. W razie zbiegu praw do bonifikat stosuje się jedną, korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.

Ustawa przewiduje trzy rodzaje bonifikaty (art. 4 ust. 8-10):

Czytelniczka powinna sprawdzić, czy w jej gminie istnieje uchwała dotycząca zasad udzielania bonifikaty, a następnie przeanalizować, który akt daje w jej przypadku prawo do korzystniejszej bonifikaty.

Bez bonifikaty, ale i ograniczeń

Warto również wiedzieć, że obok ustawy o przekształceniu, obowiązują też inne regulacje prawne umożliwiające nabycie własności użytkowanego wieczyście gruntu i to  bez względu na przeznaczenie nieruchomości i cel, na który jest wykorzystywana. Jeżeli użytkownik wieczysty nie spełnia warunków określonych w ustawie o przekształceniu, może ubiegać się o nabycie prawa własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) .

Na podstawie art. 32 ust. 1 tej ustawy nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Przepis ten ma zastosowanie do wszystkich kategorii użytkowników wieczystych, zarówno do osób fizycznych, jak też przedsiębiorstw i innych podmiotów gospodarczych, będących użytkownikami wieczystymi.

W myśl art. 69 ugn, przy sprzedaży w tym trybie cenę nieruchomości gruntowej pomniejsza się o kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Oznacza to, że użytkownik wieczysty nabywając prawo własności płaci różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a wartością nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.

Zobacz: