Czy dostaniesz kredyt na mieszkanie

Mimo licznych obniżek marż kredytów hipotecznych widać zmiany w polityce kredytowej banków, szczególnie w przypadku kredytobiorców z dochodami powyżej średniej krajowej. Na przykład czteroosobowej rodzinie, której miesięczny dochód wynosi 8 tys. zł netto, banki są gotowe przyznać dziś kredyt mniejszy o 47 tys. zł niż na początku roku.

Dla zobowiązań w euro porównanie wypada jeszcze gorzej. Ta sama rodzina mogłaby dziś pożyczyć o 56 tys. zł mniej niż w styczniu br. Ale spadek zdolności kredytowej dotknął nie tylko zamożnych kredytobiorców – mówi Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander.

Zdaniem Jacka Kasperczyka, analityka porównywarki finansowej Comperia.pl, banki nie tyle utrudniają dostęp do kredytów mieszkaniowych, ile przywiązują większą wagę do dokładnej analizy sytuacji finansowej potencjalnych klientów.

– W okresie największego boomu na kredyty hipoteczne praktycznie każdy mógł liczyć na zaciągnięcie takiego zobowiązania. W odniesieniu do tamtego okresu dostęp do kredytów rzeczywiście można określić mianem utrudnionego. Warto jednak zwrócić uwagę, że osoba z odpowiednimi dochodami i czystą historią kredytową nie będzie miała najmniejszego problemu z uzyskaniem kredytu hipotecznego – mówi Kasperczyk.

Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus, podkreśla, że banki chętnie udzielają kredytów w złotych. – Co prawda kredyt w walucie dostępny jest dla osób o nieco wyższych dochodach, ale jego uzyskanie także nie jest skomplikowane – dodaje Krajkowski.

Rodzina i rekomendacje

Wojciech Kaczorowski, rzecznik prasowy Banku Millennium, mówi, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi jest obecnie na porównywalnym poziomie do analogicznego okresu ub.r., ale widać spadek liczby nowych wniosków kredytowych w porównaniu z wcześniejszymi miesiącami br. – Powód to drastyczne ograniczenie dostępności nieruchomości kwalifikowanych do programu „Rodzina na swoim" w związku z nowelizacją ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkaniu – uważa Kaczorowski.

Jego zdaniem najważniejsze zmiany dopiero przed kredytobiorcami. – Chodzi o rekomendację nr 11, która bezpośrednio wpłynie na zdolność kredytową klienta, a która wejdzie w życie 1 stycznia 2012 r. Spodziewamy się, że właśnie ona w znacznym stopniu wpłynie na rynek kredytów hipotecznych – wyjaśnia Wojciech Kaczorowski.

Małgorzata Kostecka, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości Banku BPH, przyznaje, że trudniej o kredyt hipoteczny w związku z wymogami rekomendacji S i T, wycofaniem się banków z ofert kredytów indeksowanych oraz ograniczaniem dostępności programu „Rodzina na swoim". – Z tych powodów nie każdy klient zainteresowany kredytem hipotecznym może go otrzymać – wyjaśnia Małgorzata Kostecka.

Podobnie uważa Dominik Skrzycki, dyrektor Biura Kredytów Hipotecznych, odpowiedzialny za ofertę MultiBanku i mBanku.

– Rekomendacja S wejdzie w życie dopiero w styczniu 2011 roku, tak więc na razie nie ma realnego wpływu na sytuację na rynku. Wprawdzie pod koniec roku może spowodować wzmożoną aktywność banków, ale teraz większe znaczenie dla spadku sprzedaży kredytów hipotecznych mogą mieć wprowadzone niedawno korekty w programie „Rodzina na swoim", ograniczając dostępność kredytu z dopłatami – uważa Skrzycki.

Duży wybór mieszkań

Deweloperzy mówią: bardzo wielu klientów odwiedza biura sprzedaży mieszkań, ale nie mają finansowania. Rezerwują lokale, a potem nie dostają kredytu. Bankowcy mają nieco inne zdanie.

– Nie uważamy, by problem związany ze sprzedażą mieszkań był wynikiem utrudnionego dostępu do kredytów. Indeks dostępności kredytowej w tym roku wykazuje trend rosnący. Sądzimy, że na sprzedaż mieszkań wpływ mają utrzymujące się wysokie ceny mieszkań oraz ogólna sytuacja gospodarcza – mówi Remigiusz Falkowski, dyrektor pionu bankowości hipotecznej w Banku Pekao SA.

Z kolei Krystian Kulczycki, wiceprezes zarządu Eurobanku, zwraca uwagę na inny aspekt. – Na rynku pierwotnym możemy mówić o dwóch istotnych ograniczeniach w finansowaniu mieszkań. Przede wszystkim banki mniej chętnie kredytują nieruchomości na wstępnym etapie budowy. Drugie ograniczenie wynika ze zmian w ustawie o księgach wieczystych. Powodują one, że nawet w pełni opłacona przez klienta nieruchomość może być nadal obciążona hipoteką na rzecz banku finansującego dewelopera, co znacząco utrudnia zabezpieczenie kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych – wyjaśnia Kulczycki.

Zdaniem Mariusza Dymowskiego, dyrektora Departamentu Finansowania Klientów Indywidualnych w PKO BP, problem z kredytowaniem mieszkań nasili się w przyszłym roku na skutek wejścia w życie nowych zapisów rekomendacji KNF.

Wtedy wejdą w życie kolejne ograniczenia, mówiące m.in. o tym, że maksymalne miesięczne obciążenie w przypadku kredytu w walucie nie może przekraczać 42 proc. uzyskiwanych dochodów dla kredytów walutowych. Rekomendacja zakłada też ograniczenie okresu kredytowania uwzględnianego w badaniu zdolności kredytowej do 25 lat oraz uwzględnianie spadku dochodów klienta na emeryturze. To wszystko spowoduje, że od 2012 r. zdolność kredytowa przeciętnego klienta jeszcze spadnie. – Zmiany te mogą ograniczyć dostępność kredytów o kilkanaście proc. – szacuje Mariusz Dymowski.

—współprac. k.bl

Krystian Kulczycki - wiceprezes zarządu Eurobanku

– Wciąż widać duże zainteresowanie klientów kredytami hipotecznymi, ale równocześnie większą ostrożność, jeśli chodzi o składanie wniosków. Wynika to z dwóch czynników: niepokoju odnośnie do sytuacji ekonomicznej oraz wyczekiwania związanego ze spodziewanym przez część klientów spadkiem cen mieszkań.

Agnieszka Nachyła - dyrektor w Kredyt Banku

Czy najgorszy okres na rynku kredytów mamy już za sobą?

Jacek Kasperczyk, analityk porównywarki finansowej Comperia. pl

– Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest raczej stabilna. Od dłuższego czasu można zaobserwować, że oferta banków dotycząca tych właśnie produktów uległa znaczącej poprawie w porównaniu do poprzedniego roku. W tej chwili nietrudno znaleźć na rynku kredyt hipoteczny w złotych, którego marża wyniesie poniżej jedności, a prowizja z tytułu jego udzielenia wynosi zero.

Zawirowania na rynku finansowym spowodowały jednak, że banki znacznie uważniej analizują sytuację klienta zanim udzielą kredytów mieszkaniowych. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest raczej troska o zachowanie stabilności systemu bankowego, aniżeli niechęć do akcji kredytowej.

Jeżeli chodzi o wprowadzone rekomendacje (Rekomendacja T, Rekomendacja S) to wywierają one największy wpływ na udzielanie kredytów walutowych (zdolność kredytowa wyliczana dla 25-letniego okresu spłaty, czy też maksymalne miesięczne obciążenie nie przekraczające 42 proc. uzyskiwanych dochodów). Wspomniane zmiany zaczną obowiązywać po 1 stycznia 2012 roku, więc teraz nie wpływają na ofertę kredytową polskich banków. Należy jednak się spodziewać, że po tym okresie banki restrykcyjniej będą podchodziły do oferowania takich produktów. Na szczęście kredyty walutowe stanowią w tej chwili około 20 proc. wszystkich udzielanych, a blisko 80 proc. jest udzielanych w polskiej walucie. Stąd wpływ rekomendacji nie powinien mieć dużego wpływu na ilość udzielanych kredytów ogółem

Rynek kredytów mieszkaniowych najgorszy okres ma już za sobą. Mowa tutaj o apogeum kryzysu finansowego na przełomie lat 2008-2009. Wtedy to panująca olbrzymia niepewność na rynku finansowym spowodowała spadek zaufania pomiędzy poszczególnymi bankami. Znalazło to swoje odbicie w ilości udzielanych kredytów.

Obecna sytuacja skłania jednak instytucje finansowe do przywiązywania większej wagi do jakości posiadanego portfela kredytowego.

Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus

– W porównaniu z ubiegłym rokiem zdolność kredytowa gospodarstw domowych nie uległa drastycznym zmianom. Co prawda pod koniec 2010 roku weszły wszystkie zapisy Rekomendacji T, jednak były one zapowiedziane wiele miesięcy wcześniej i rynek zdążył się płynnie do tych zmian dostosować. Zatem dostępność kredytu postrzegana przez pryzmat zdolności kredytowej pozostaje na stabilnym poziomie.