Sprzedaż nieruchomości komercyjnych

– Nadal wiele umów sprzedaży czeka na zamknięcie, co pozwala z optymizmem patrzeć na początek 2012 r. – zapewnia Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor Zespołu Doradztwa Inwestycyjnego w firmie doradczej DTZ. Np. w ubiegłym tygodniu doszło do finalizacji sprzedaży warszawskiego biurowca Mokotowska Square.

Biura i galerie

W regionie Europy Środkowo-Wschodniej do największych transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, przekraczających 100 mln euro, doszło w Czechach oraz w Bułgarii, głównie w sektorze handlowym. Porównywalne kontrakty zawierano także w Polsce.

– Inwestorzy lokowali u nas kapitał głównie w nieruchomościach biurowych, choć sporo umów dotyczyło także sektora handlowego. Inwestycje w magazyny i hotele stanowiły zaledwie 7 proc. rynku. – szacuje Przemysław Felicki, menedżer w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

Na wzrost liczby transakcji wpływ miała zwiększona podaż nieruchomości. – Właściciele zachęceni pozytywnymi sygnałami płynącymi od inwestorów i wynikami sprzedaży z 2010 r., chętniej wystawiali swoje obiekty na sprzedaż. Dodatkowo dzięki bardzo korzystnym wskaźnikom makroekonomicznym i stabilnej sytuacji politycznej Polska znalazła się w czołówce najlepiej postrzeganych krajów w Europie Środkowo-Wschodniej pod względem atrakcyjności inwestycyjnej oraz jednym z najbardziej stabilnych gospodarczo w całej Europie – uważa Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych firmy Jones Lang LaSalle.

Przedstawiciele Colliers International zwracają uwagę, że tegoroczny wynik sprzedaży nieruchomości komercyjnych jest zbliżony do przedkryzysowego z 2007 roku, w którym inwestorzy wydali ok. 3,1 mld euro. Podobnie jak w latach wcześniejszych, tak i w 2011 r. nieruchomości kupowały głównie firmy z kapitałem zagranicznym (95 proc.).

Według analityków firmy Cushman & Wakefield wartość zawartych w tym roku transakcji byłaby wyższa, gdyby nie nasilające się w II połowie 2011 r. obawy o dalszy rozwój sytuacji makroekonomicznej w Europie.

– Lęk przed kryzysem przełożył się na większą ostrożność w inwestowaniu. Zmalał także dostęp finansowania bankowego, co negatywnie wpłynęło na rentowność i atrakcyjność wielu potencjalnych inwestycji – opowiada Łukasz Lorencki, konsultant w Grupie Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield.

Najwięcej transakcji sprzedaży (23) zawarto w ub.r. w sektorze biurowym. – Większy popyt na biurowce w Polsce wywołał wzrost ich cen już w 2010 r. W efekcie wielu właścicieli budynków zarówno deweloperów, jak i inwestorów, którzy zakupili obiekty przed kryzysem, zaczęło wystawiać je na sprzedaż w 2011 r. – tłumaczy Joanna Kowalska-Szymczak.

Do wzrostu podaży biurowców doszło zwłaszcza w III i IV kw. 2011 r. w stolicy. Najwięcej na budynek biurowy w Polsce wydał niemiecki fundusz RREEF, kupując budynek Focus w Warszawie za ok. 117 mln euro. Dla porównania, w Europie Zachodniej największa transakcja – sprzedaż centrali Deutsche Bank we Frankfurcie – opiewała na 584 mln euro. Z kolei londyński Chiswick Park sprzedano za 562 mln euro, a Europe Avenue – Tranche 2 w Paryżu za 450 mln euro.

Ograniczona podaż

W sektorze handlowym najwięcej wydała spółka Unibail Rodamco, kupując 50 proc. udziałów warszawskiej Galerii Mokotów za 235 mln euro oraz fundusz Blackstone Real Estate, który za 222,5 mln euro stał się właścicielem Centrum Handlowego Magnolia we Wrocławiu. Są to jednak niewygórowane sumy np. w porównaniu z najbardziej spektakularnym kontraktem zawartym w ubiegłym roku w Londynie, gdzie APG Group JV CPP Investment Board wydała ok. 1,9 mld euro na centrum Westfield Stratford City (50 proc. udziałów).

– W Polsce dobrze zlokalizowane centra handlowe w Warszawie czy w miastach regionalnych przyciągają inwestorów zarówno ze względu na duży popyt ze strony konsumentów, jak i możliwość wzrostu czynszów w najbliższych latach. Preferowane są dominujące na lokalnych rynkach galerie handlowe, które stwarzają istotną barierę wejścia na ten sam teren dla konkurencji – wyjaśnia Piotr Mirowski, menedżer w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers International.

Także na rynku centrów handlowych apetyty inwestorów ograniczał brak nowo wybudowanych centrów handlowych klasy prime, czyli najlepszych. – Np. chętni na obiekty, które nie klasyfikowały się jako prime, mieli większe problemy z uzyskaniem finansowania bankowego na ich zakup – twierdzi Przemysław Felicki.

Nadal brakuje na rynku najlepszych nieruchomości handlowych na sprzedaż. W ostatnich latach większość z nich, np. warszawskie obiekty: Galeria Mokotów, CH Arkadia czy CH Promenada, znalazła docelowych nabywców. – Natomiast duże centra handlowe, oddane do użytku pod koniec poprzedniej i na początku tej dekady, potrzebują jeszcze czasu na ustabilizowanie swojej pozycji na konkretnych rynkach. Kiedy tylko to się stanie, prędzej czy później one również trafią do sprzedaży – zapewnia Łukasz Lorencki.

Przedstawiciele Colliers International zwracają uwagę na coraz większą liczbę transakcji na rynku wtórnym centrów handlowych, czyli odsprzedaż budynków wcześniej nabytych od deweloperów przez nowych inwestorów.