Plaga zawyżonych cen

Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com:

- Mieszkanie od dewelopera czy lokal z drugiej ręki? To pierwszy dylemat, z jakim muszą się zmierzyć poszukujący nieruchomości. Najważniejszym czynnikiem zawsze jest cena.

Ostatnio media obiegł elektryzujący news o rekordowych obniżkach cen nieruchomości z drugiej ręki, które często przekraczają nawet 50 procent (!). Oczyma wyobraźni widzimy coraz większą liczbę przerażonych właścicieli mieszkań, domów czy działek, którzy w akcie desperacji pozbywają się nieruchomości za pół darmo.

Czyżby rynek nieruchomości znalazł się w przededniu paniki? Na razie nie grozi nam nieruchomościowy popłoch, a sam kryzys jak dotąd ma zaskakująco łagodny przebieg. Jednak oczekiwania kupujących i sprzedających coraz bardziej się rozmijają. W rezultacie przy rosnącej podaży i stałym popycie mamy topniejącą liczbę transakcji.

Znamienna pod tym względem wydaje się sytuacja w aglomeracji warszawskiej. Oferty nieruchomości zawyżone cenowo w stosunku do wartości rynkowej nie o kilka czy kilkanaście, ale nawet o 20 i więcej procent, są prawdziwą plagą portali ogłoszeniowych.

Stąd też wiadomość, że jakaś nieruchomość została sprzedana za 50 proc. ceny ofertowej, bynajmniej nie oznacza, że właściciel sprzedał ją o połowę taniej od rzeczywistej wartości, ale raczej na pewno, że cenę ofertową przeszacował dwukrotnie, czyli dokładnie o 100 procent.

Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości luksusowych, głównie efektownych domów w cenach liczonych w milionach złotych. Z kolei po drugiej stronie rynku, w popularnym segmencie najtańszych niewielkich kawalerek, czy lokali dwupokojowych, których rzeczywista wartość oscyluje w przedziale 180-250 tys. złotych, normą staje się ustalanie ceny ofertowej zawyżonej o ok. 20 proc.

Tego typu praktyki nie wynikają z nieuczciwości, ale raczej z dążenia do uniknięcia deprecjacji osobistego majątku. Stąd powszechna na spadkowym rynku tendencja do wystawiania nieruchomości na sprzedaż po cenach dawno nieaktualnych. Rynek jednak utrzymuje płynność dzięki ofertom osób, których determinacja z różnych, najczęściej życiowych względów, prowadzi do szybkiego zawarcia transakcji.

Czy taki stan rzeczy oznacza, że poszukiwanie używanego mieszkania traci sens? Absolutnie nie. Dużym plusem rynku wtórnego jest bogaty wybór nieruchomościowych propozycji w dowolnych lokalizacjach, cenach czy segmentach, w związku z czym przy odpowiedniej wiedzy i zaangażowaniu znalezienie odpowiedniej oferty zazwyczaj jest kwestią czasu.

Z kolei plusem rynku pierwotnego jest bardziej przejrzysta, pozbawiona sentymentów polityka cenowa, dostosowywana systematycznie do zmieniających się warunków gospodarczych i społeczno-ekonomicznych, oparta nie na danych historycznych, ale na bieżącej realnej kalkulacji.

Deweloperzy zmuszeni są do ciągłego urealniania cenników pod groźbą utraty płynności finansowej z wszelkimi tego konsekwencjami. W związku z tym ryzyko zakupu mieszkania u dewelopera po oderwanej od rynkowych realiów cenie jest minimalne, na pewno wielokrotnie mniejsze aniżeli na rynku wtórnym.