Dobra inwestycja w nieruchomości

Rz: Czy bardziej opłaca się obecnie inwestycja w nieruchomości czy jednak w złoto?

Maciej Kossowski:

Polskie nieruchomości to nadal niezła inwestycja. Mieszkanie pod wynajem może przynieść zysk nawet dwa razy większy niż lokata w banku. Jednak jeszcze więcej zarobimy na ziemi rolnej. Tu zyski mogą sięgnąć nawet kilkudziesięciu procent w skali roku.

Nieruchomości tym się różnią od złota, że ostatecznym źródłem płynących z nich zysków jest gotowość do płacenia za pewną usługę – wynajęcia lub posiadania mieszkania. Wartość ziemi także wynika z potencjalnych przyszłych czynszów czy zmiany jej przeznaczenia.

Natomiast złoto to instrument finansowy, którego notowania w ogromnym stopniu zależą od wydarzeń na światowych rynkach i oczekiwań inwestorów. I wcale nie jest to już bezpieczna przystań, pewna inwestycja na ciężkie czasy. Ostatnie półrocze ubiegłego roku pokazało, że złoto może tanieć również wówczas, gdy spadają ceny akcji. Kilkunastoprocentowe spadki są jedynie zapowiedzią tego, co może się wydarzyć po 11 latach nieprzerwanych zwyżek.

Jeśli ktoś szuka inwestycji prawdziwie niezależnych od tego, co się dzieje na rynkach finansowych, wówczas nieruchomości są jedną z ciekawszych propozycji.

A jeśli inwestować w nieruchomości, to jakie: mieszkania czy apartamenty?

Kryzys odbił się dość poważnie na rynku apartamentów. Deweloperzy zmniejszyli liczbę planowanych inwestycji i ich ceny, a banki podchodzą nieufnie do kredytowania bardzo kosztownych projektów.

Segment apartamentów w ostatnich latach zmniejszył również swój udział w całości rynku. Obecna względna stabilizacja trwać będzie tak długo, aż nie poprawi się znacząco ogólna sytuacja gospodarcza.

Pewnym atutem tego typu inwestycji jest możliwość wynajmu, ale przy ograniczonym popycie na stałe dochody z tego źródła mogą liczyć jedynie właściciele apartamentów w naprawdę atrakcyjnych lokalizacjach. Wystrzegać się również należy kupna apartamentów, które są nimi tylko z nazwy, ponieważ popyt na nie będzie najmniejszy. Szczególnie dużo tego typu lokali znajduje się w Warszawie. Przy tak płytkim rynku łatwo o błąd.

Lepiej kupić trzy kawalerki w starym budownictwie w Warszawie czy jeden apartament?

Lepszym segmentem do inwestowania mogą się okazać małe mieszkania, które zdominowały rynek. Najpopularniejsze są obecnie 2-pokojowe lokale o powierzchni ok. 50 mkw.

Jeśli chcemy obliczyć faktyczną rentowność wynajmu takiego mieszkania, musimy uwzględnić koszty transakcyjne ponoszone przy zakupie oraz podatek i czynsz, który będziemy płacić jako właściciele. Wiadomo też, że mieszkanie nie będzie

wynajęte non stop – kilkumiesięczne przerwy są nieuniknione. Należy też założyć, że po trzech – czterech latach wynajmowania konieczny będzie remont, by nieruchomość korzystnie sprzedać. Przy odrobinie optymizmu można się pokusić o założenie kilkuprocentowego wzrostu wartości mieszkania.

Co wynika z obliczeń? Wynajmując przez pięć lat mieszkanie w Łodzi, powinniśmy zarobić ok. 5,8 proc. w skali roku. W przypadku Krakowa rentowność wyniesie 4,8 proc., a Warszawy – niespełna 5,6 proc.

Czy dom może być dobrą, opłacalną inwestycją? W jakim przypadku?

Jeżeli wynajęcie niedużego mieszkania w większym mieście nie powinno być trudne, to z domem może nam nie pójść już tak łatwo. Na zakup takiej nieruchomości przeznaczyć również musimy większe środki, a liczenie jedynie na wzrost wartości rynkowej czyni tę formę inwestycji mało opłacalną.

W przypadku domów znacznie niższa jest również płynność inwestycji. O ile mieszkanie można sprzedać w kilka miesięcy, o tyle w przypadku domu może to zająć znacznie więcej czasu.

Kiedy inwestycja w ziemię się opłaci? Ile w jakim czasie można zyskać?

Rynek ziemi oferuje obecnie najlepsze możliwości inwestycyjne, ale by z nich skorzystać, nie wystarczy kupić działkę i czekać z założonymi rękami na zysk. Skończyły się czasy, gdy ziemia drożała w dwucyfrowym tempie rok po roku. Ceny gruntów nadal rosną, ale już w znacznie wolniejszym tempie. Zyski na tym rynku nadal mogą być jednak naprawdę atrakcyjne. Najlepszym sposobem, by po nie sięgnąć, jest inwestycja w tereny rolne znajdujące się w pobliżu dużych ośrodków miejskich i dobrze z nimi skomunikowane. Dzięki odrolnieniu kilkuhektarowej działki, jej podzieleniu i uzbrojeniu możemy zwiększyć jej wartość kilkakrotnie.

Dla przykładu: metr kwadratowy ziemi rolnej w powiatach podwarszawskich kosztuje obecnie 20 zł, a budowlanej – już 180 zł. Dzięki tej dysproporcji, po odliczeniu wszystkich kosztów procesu (który zajmie ok. czterech – pięciu lat), zysk powinien wynieść kilkadziesiąt procent w skali roku, i to niezależnie od sytuacji na rynku. Jest to jednak inwestycja, której przeprowadzenie wymaga wiedzy, umiejętności oraz czasu.

Czy można zarobić na nieruchomościach, inwestując w nie za kredyt? Na co w tym przypadku trzeba zwrócić uwagę?

Taka możliwość istnieje przy inwestycjach w mieszkania i okazuje się, że więcej zarobimy, finansując mieszkanie kredytem. Będzie to nawet 7,8 proc. w przypadku zakupu dwupokojowego (ok. 50 mkw.) mieszkania w Łodzi i kredytu w złotych.

Rentowność wynajmu obliczamy za pomocą tzw. wewnętrznej stopy zwrotu, która uwzględnia fakt, że pieniądz z czasem traci swoją wartość. Skoro 100 zł zapłaconych dzisiaj za kilka lat będzie mniej warte niż ta sama kwota obecnie, to warto koszty odroczyć w czasie. Taką możliwość daje kredyt. Możliwość sfinansowania zakupu w większości lub całości pieniędzmi z banku wyróżnia mieszkania spośród innych rodzajów nieruchomości.

Czy teraz jest dobry czas na szukanie okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości? Jak je poznać?

Faktycznie obserwujemy większą skłonność osób sprzedających nieruchomości gruntowe do obniżania cen. Zdarza się, że ceny transakcyjne są o blisko połowę niższe od ofertowych, co praktycznie nie zdarzało się rok czy dwa lata temu. Szukanie okazji na rynku ziemi jest znacznie trudniejsze niż na rynku mieszkaniowym. Można kupić tani kawałek ziemi, na którym nigdy nic nie będzie można zbudować. To oczywiście żadna okazja. Jednocześnie nabywcy, którzy dysponują gotówką, wiedzą i doświadczeniem, są w stanie znaleźć naprawdę atrakcyjne grunty.

W przypadku mieszkań – zwłaszcza jeżeli nie mamy sprecyzowanych wymagań co do lokalizacji – możemy również znaleźć okazje cenowe. Natomiast ceny nie będą znacząco odbiegać od rynkowych poziomów z uwagi na większą płynność zapewnianą przez nabywców indywidualnych.