– Za­nim wy­ło­ży­my pie­nią­dze na zie­mię, trze­ba spraw­dzić w re­je­strze grun­tów, z ja­kim ro­dza­jem dział­ki ma­my do czy­nie­nia. Ko­niecz­nie na­le­ży też obej­rzeć księ­gę wie­czy­stą pod ka­tem hi­po­tek czy słu­żeb­no­ści – ra­dzi Blan­ka Do­bro­wol­ska, li­cen­cjo­no­wa­ny po­śred­nik w ob­ro­cie nie­ru­cho­mo­ścia­mi, eks­pert Mo­ri­zon.pl.

Czy in­we­sto­wać w dział­ki już bu­dow­la­ne, czy po­la? Zda­niem do­rad­ców wię­cej moż­na za­ro­bić na in­we­sty­cjach w grun­ty rol­ne. Zwra­ca­ją też uwa­gę, że zie­mię ku­pu­je się ina­czej niż miesz­ka­nia.

– O ile na ryn­ku miesz­kań mo­że­my li­czyć na kre­dy­to­wa­nie in­we­sty­cji, o tyle na ryn­ku zie­mi nie­ste­ty już nie. Tu po­trzeb­na jest go­tów­ka, po­nie­waż ban­ki nie­chęt­nie fi­nan­su­ją za­kup grun­tów, szcze­gól­nie rol­nych – mó­wi Ma­ciej Kos­sow­ski, pre­zes fir­my We­alth So­lu­tions. – Po­za tym go­tów­ka jest po­trzeb­na, po­nie­waż po­ma­ga w ne­go­cja­cjach za­ku­po­wych. Je­że­li je­ste­śmy w sta­nie od ra­zu za­pła­cić za nie­ru­cho­mość, to mo­że­my wy­ne­go­cjo­wać znacz­ną ob­niż­kę ce­ny. W ta­kiej sy­tu­acji fi­nal­na kwo­ta do za­pła­ty to czę­sto po­ło­wa staw­ki ofer­to­wej.

Ile go­tów­ki trze­ba mieć, aby móc in­we­sto­wać w grun­ty? – Nie mu­si­my od ra­zu dys­po­no­wać mi­lio­nem zło­tych. Wy­star­czy 100 tys. zł. Moż­na bo­wiem sko­rzy­stać z gru­po­wych form in­we­sto­wa­nia, dzię­ki któ­rym sta­nie­my się współ­wła­ści­cie­lem kil­ku nie­ru­cho­mo­ści o łącz­nej war­to­ści kil­ku mi­lio­nów zło­tych. W ten spo­sób zwięk­sza­my bez­pie­czeń­stwo, nie bę­dąc uza­leż­nio­nym od wy­ni­ku in­we­sty­cji w jed­nym kon­kret­nym miej­scu i ko­rzy­sta­jąc z po­mo­cy eks­per­tów – twier­dzi Ma­ciej Kos­sow­ski.

Kie­dy kup­no zie­mi mo­że być pu­łap­ką? An­drzej Urba­niak, li­cen­cjo­no­wa­ny po­śred­nik w ob­ro­cie nie­ru­cho­mo­ścia­mi, eks­pert mo­ri­zon.pl, pod­po­wia­da, że je­śli upa­trzo­na dział­ka w przy­szło­ści mia­ła­by być bu­dow­la­na, to nie wy­star­czy tyl­ko zaj­rzeć do pla­nów za­go­spo­da­ro­wa­nia.

– Przy wy­bo­rze zie­mi pod in­we­sty­cję trze­ba też spraw­dzić u wo­je­wódz­kie­go kon­ser­wa­to­ra za­byt­ków, czy te­ren nie był np. miej­scem bi­tew. Zgod­nie bo­wiem z pra­wem je­śli po roz­po­czę­ciu bu­do­wy in­we­stor na­tknie się na przed­mio­ty mo­gą­ce mieć zwią­zek z dzia­ła­nia­mi wo­jen­ny­mi czy ja­kieś hi­sto­rycz­ne, mu­si prze­rwać ro­bo­ty. Dal­sze de­cy­zje w ta­kich przy­pad­kach po­dej­mu­je wła­śnie kon­ser­wa­tor za­byt­ków. Ana­lo­gicz­nie jest ze wszyst­ki­mi zna­le­zi­ska­mi ar­che­olo­gicz­ny­mi – wy­ja­śnia An­drzej Urba­niak.

War­to też spraw­dzić, czy te­ren nie na­le­ży do pro­gra­mu Na­tu­ra 2000 czy in­nych stref eko­lo­gicz­nych. Cza­sem, aby mieć pew­ność, że da­na dział­ka bę­dzie mo­gła słu­żyć ja­ko bu­dow­la­na, war­to wy­ko­nać pod­sta­wo­we ba­da­nia geo­lo­gicz­ne (układ warstw czy układ cie­ków wod­nych).

Ile i jak szyb­ko moż­na dziś za­ro­bić na kup­nie grun­tów? – Mo­im zda­niem ry­nek zie­mi wciąż mo­że do­star­czać wy­so­kich stóp zwro­tu z in­we­sty­cji, choć z pew­no­ścią nie jest to już tak ła­twe jak przed la­ty. Ce­ny nie ro­sną bo­wiem już w tak za­wrot­nym tem­pie jak w pierw­szych la­tach po wstą­pie­niu Pol­ski do Unii Eu­ro­pej­skiej – mó­wi Ma­ciej Kos­sow­ski.

W 2004 r. je­den hek­tar zie­mi rol­nej kosz­to­wał śred­nio 4,7 tys. zł – we­dług Agen­cji Nie­ru­cho­mo­ści Rol­nych. W 2005 r. był wart już 5,6 tys. zł, w 2006 r. 7,4 tys. zł, w 2007 r. – 9,8 tys. zł, a w 2008 r. – 12,5 tys. zł.

– Wpraw­dzie od te­go cza­su zie­mia nie dro­że­je już w ta­kim tem­pie, ale wciąż jej ce­ny pną się do gó­ry. W cią­gu 2011 r. śred­nio o 12 proc., choć nie w ca­łej Pol­sce sy­tu­acja wy­glą­da jed­na­ko­wo. Jed­nak jesz­cze więk­sze zróż­ni­co­wa­nie pa­nu­je na ryn­ku zie­mi bu­dow­la­nej, któ­ry jest po­dziel­ny na sze­reg mi­kro­ryn­ków. Tu na­wet w oko­li­cach jed­ne­go po­wia­tu moż­na do­strzec sprzecz­ne ten­den­cje – wy­ja­śnia pre­zes Kos­sow­ski.

Z da­nych cen­trum AM­RON wy­ni­ka, że dziś w po­wia­tach pod­war­szaw­skich ce­ny zie­mi rol­nej wy­no­szą ok. 38 zł za mkw., a bu­dow­la­nej 246 zł za mkw. Pod Wro­cła­wiem jest to 15 zł za mkw. ro­li i 122 zł za mkw. grun­tu bu­dow­la­ne­go, a pod Kra­ko­wem od­po­wied­nio: 29 zł za mkw. i 113 zł za mkw.

Opinia dla „Rz"

Rafał Stec prezes firmy KNC Nieruchomości

W 2016 r. kończy się okres przejściowy, po którym obcokrajowcy będą mogli kupować nieruchomości rolne i leśne. Wtedy przestaną obowiązywać bariery dotyczące zakupów nieruchomości rolnych dla inwestorów z Unii Europejskiej. Już teraz jednak nieruchomości rolne cieszą się coraz większym zainteresowaniem rodzimych inwestorów, w tym również rolników, którzy systematycznie powiększają swoje gospodarstwa. Najwięcej transakcji dotyczy gruntów ornych o małej powierzchni. Średnia powierzchnia dziś sprzedawana to 1,85 ha. Inwestorzy powinni pamiętać, że z zakupem nieruchomości wiążą się takie koszty, jak: opłata skarbowa, opłata sądowa, taksa notarialna. Z kolei po jej sprzedaży – podatek dochodowy, a czasem VAT.