Podatnik otrzymał w spadku po wujku mieszkanie, które następnie sprzedał w ciągu dwóch miesięcy od nabycia i nie zapłacił z tego tytułu podatku. Co mu grozi ze strony fiskusa?

Izabela Sadlik: Jeżeli podatnik zbył nieruchomość nabytą w drodze spadku przed końcem 2006 r., to przychód z tytułu późniejszej sprzedaży nieruchomości jest w całości zwolniony z opodatkowania podatkiem PIT. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit d w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, jeśli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

A jeśli spadek dostał po 1 stycznia 2007 r.?

W takiej sytuacji podatnik powinien skorygować złożone zeznanie podatkowe oraz wpłacić zaległy podatek w wysokości 19 proc. osiągniętego dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości wraz z odsetkami za zwłokę.

Chyba że odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, lub podatnik skorzystał z ulgi meldunkowej w związku z nabyciem nieruchomości między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r., albo z ulgi mieszkaniowej w przypadku nabycia nieruchomości w okresie od stycznia 2009 r.

Pieniędzmi ze sprzedaży spadkowego lokalu możesz spłacić kredyt hipoteczny i nie zapłacisz podatku

Warto pamiętać o możliwości uwzględnienia, w kalkulacji powyższego dochodu, kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn (w części odpowiadającej sprzedanej nieruchomości) oraz udokumentowanych nakładów zwiększających wartość nieruchomości poniesionych w czasie jej posiadania.

W jakim terminie podatnik powinien rozliczyć się z uzyskanego przychodu?

W odniesieniu do nieruchomości nabytych przed końcem 2006 r., których zbycie nie podlegało zwolnieniu z opodatkowania, na podatniku ciąży obowiązek zapłaty podatku w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu, który należy zapłacić w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży, składając jednocześnie deklarację PIT-23 do urzędu skarbowego.

Przy kalkulacji przychodu uzyskaną cenę można pomniejszyć jedynie o koszty związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości, takie jak np. opłata notarialna. Pamiętajmy, że nie podlegają opodatkowaniu przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nabytej do końca 2006 r. w drodze spadku lub darowizny.

W przypadku nabycia nieruchomości, począwszy od 1 stycznia 2007 r., podatek w wysokości 19 proc. uzyskanego dochodu ze zbycia nieruchomości należy zapłacić w terminie właściwym dla złożenia zeznania podatkowego dotyczącego roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (co do zasady do 30 kwietnia następnego roku podatkowego).

Na jaki cel podatnik może przeznaczyć pieniądze uzyskane ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania w celu uniknięcia podatku?

W przypadku nabycia nieruchomości w okresie między 1 stycznia 2007 r. a końcem grudnia 2008 r. ustawodawca wprowadził możliwość skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej przez zbywców nieruchomości, którzy byli zameldowani w zbywanej nieruchomości na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą jej zbycia.

Dodatkowo, zbywca powinien złożyć oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania ze zwolnienia we właściwym urzędzie skarbowym, w terminie właściwym do złożenia zeznania za dany rok podatkowy, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości.

W interpretacji z 12 marca 2012 r. dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu (nr ILPB1/415-341/09/12-S/TW) potwierdził, że zwolnienie ma zastosowanie do obojga małżonków, również wtedy, gdy tylko jeden z nich spełnił przesłanki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia.

Warto podkreślić, iż pomimo korzystnego dla podatników wyroku NSA z 26 lipca 2011 r. (sygn. II FSK 416/10) zastosowanie ulgi meldunkowej w przypadku sprzedaży budynku wraz z gruntem do tej pory budzi pewne kontrowersje interpretacyjne. Organy podatkowe wciąż próbują kwestionować zastosowanie zwolnienia z PIT w stosunku do nieruchomości gruntowych (np. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 16 marca 2012 r., nr IBPBII/1/415-63/12/MZ).

A wracając do wydatków, które uzna fiskus...

Od 1 stycznia 2009 r. została wprowadzona tzw. nowa ulga mieszkaniowa zwalniająca z opodatkowania PIT dochody uzyskane ze zbycia nieruchomości, jeśli zostały wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, w okresie nie dłuższym niż dwa lata od końca roku podatkowego, w którym miało miejsce zbycie nieruchomości.

W praktyce istnieje możliwość skorzystania z ulgi w przypadku wydatkowania otrzymanego dochodu na np. kupno budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, ale pod warunkiem, że nieruchomość znajduje się na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej.

A czy to zwolnienie dotyczy też spłaty kredytu hipotecznego pieniędzmi ze sprzedanego mieszkania czy kupna ziemi?

Aby skorzystać z ulgi, otrzymane środki ze sprzedaży nieruchomości można przeznaczyć również na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego, jak również na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Należy jednak pamiętać o obowiązku złożenia odrębnego zeznania podatkowego PIT-39 do 30 kwietnia następującego po roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości.