W ciągu roku do największych spadków cen za mieszkania używane doszło na Żoliborzu oraz na Wilanowie – aż o 11 proc. – podaje serwis Szybko. pl. Oznacza to, że stawki ofertowe spadły przeciętnie o ponad 900 zł za mkw. – O 10 proc. w porównaniu z wrześniem 2011 r. tańsze są również mieszkania na Bielanach, co daje spadek rzędu 795 zł za mkw., na Bemowie – o 740 zł za mkw. oraz na Ochocie – o 845 za mkw. – wylicza Marta Kosińska z Szybko. pl.

Według Przemysława Kotwickiego z serwisu otoDom. pl po 400–600 zł na metrze potaniały również w ciągu roku mieszkania na Ursynowie.

Z kolei Marcin Drogomirecki z portalu Domy. pl zwraca uwagę na obniżki na innych peryferyjnych dzielnicach – w Wesołej, Ursusie oraz na Bemowie i Białołęce. – Duże przeceny w tej części Warszawy to efekt z jednej strony spadku popytu, z drugiej, rosnącej bez przerwy podaży lokali, zarówno używanych, jak i deweloperskich. Na jedne i drugie brakuje klientów, więc sprzedający zmuszeni są do konkurowania cenami – mówi Drogomirecki.

Jak dodaje Przemysław Kotwicki, deweloperzy często oferują nowe mieszkania nawet o kilkanaście procent taniej niż właściciele używanych lokali. Ci drudzy są więc zmuszani do obniżania cen, by skusić potencjalnych nabywców. – Części osób na pewno zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości ze względu na obawy przed dalszymi spadkami w niedalekiej przyszłości, dlatego decydują się mocno zejść z ceny – twierdzi Kotwicki. Jego zdaniem duża konkurencja między sprzedającymi ma przełożenie na obniżki cen transakcyjnych.

Jednak nie w każdym przypadku przeceny wywołuje konkurencja. Zdaniem Marty Kosińskiej np. obniżki stawek wywoławczych na Żoliborzu, w Wilanowie i na Ochocie to ciągle efekt tzw. wysokiej bazy, czyli ceny proponowanej we wcześniejszych latach.

– W czasach hossy ofertowe stawki w tych dzielnicach przekraczały 10 tys. zł za mkw., stąd teraz spadki – wyjaśnia Kosińska. – Jeśli chodzi o Bemowo i Bielany, to dużo zyskały na wydłużeniu I linii metra na północ, ale mimo tego nie należą do najbardziej pożądanych wśród kupujących lokalizacji. W konsekwencji przy spadku popytu to tam ceny obniżają się najszybciej – dodaje Kosińska.

Największą ofertę na stołecznym rynku stanowią dwa pokoje. Niezależnie od dzielnicy ich udział w puli ofert wynosi od 40 do 50 proc. Niełatwo jednak uzyskać atrakcyjny rabat, zwłaszcza w przypadku nowszego lokum, w dobrej lokalizacji. – Atrakcyjnego dwupokojowego lokalu szuka obecnie blisko co drugi klient – wylicza Drogomirecki.

Tanieją więc głównie mieszkania duże, o pow. 70 mkw., w starym budownictwie – zwłaszcza w blokach z wielkiej płyty.

– Gdyby ktoś chciał kupić np. trzypokojowe, 68-metrowe mieszkanie, za wydawałoby się atrakcyjną cenę 400 tys. zł (niecałe 6 tys. zł za mkw.), przy wkładzie własnym w wysokości 100 tys. mkw., i tak płaciłby miesięcznie raty kredytowe rzędu ponad 1,8 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć 700 zł czynszu, co w sumie daje 2,5 tys. zł miesięcznie. W niepewnych czasach niewielu jest gotowych podjąć takie ryzyko – tłumaczy Marcin Drogomirecki.

Zdaniem ekspertów mieszkania w stolicy nadal będą tanieć, zwłaszcza jeśli kryzys gospodarczy będzie się pogłębiać. – W Warszawie nadal duża część lokali jest wystawiona na sprzedaż w cenach nieadekwatnych do możliwości finansowych nabywców. To musi zakończyć się obniżkami, jeśli transakcje mają dojść do skutku – przekonuje Marta Kosińska.

Popyt obecnie jest sztucznie ożywiony przez kończący się program „Rodzina na swoim", co może oznaczać, że średnie ceny przez kilka miesięcy będą w miarę stabilne. Jednak od przyszłego roku rynek najprawdopodobniej czeka znów stagnacja.