Spiralę cen nakręcają oferty z portali

Z raportów wynika, że pandemia nie ma wielkiego wpływu na ceny mieszkań. W drugim kwartale tego roku było nawet drożej niż w pierwszym. Z czego wynika ta odporność tego segmentu na koronawirusa? Podczas poprzedniego kryzysu nieruchomości dramatycznie taniały.

Sytuacja jest odmienna od kryzysu, jaki został zapoczątkowany w 2008 r. Wtedy u jego podstaw leżało globalne trzęsienie ziemi na rynkach finansowych. Znakomita większość transakcji była zasilana kredytami hipotecznymi, nawet takimi, które przekraczały nominalną wartość nieruchomości. Wszyscy żyli w przeświadczeniu, że kto nie kupił mieszkania, ten przegrał życie. Szalony wzrost cen spowodował, że na samych cesjach można było zarobić w zasadzie w ciągu jednego kwartału. Rynek był mocno przegrzany.

Obecnie też mieliśmy do czynienia ze wzrostem cen mieszkań, jednak był on dość rozciągnięty w czasie, nie sprzyjał tak bardzo zakupom spekulacyjnym. Zupełnie inny jest też sposób finansowania zakupów. Uśredniając, w połowie transakcji kredyt się w ogóle nie pojawiał.

Osoby, które nabywały mieszkania inwestycyjnie, lokowały nadwyżki finansowe. I nagle przychodzi Covid-19. Poza różnymi losowymi historiami, ktoś, kto kupił mieszkanie za gotówkę, nie robi raczej nerwowych ruchów, obserwuje rynek, ale nie przymierza się do sprzedaży. Klienci myślą: „Sprzedam mieszkanie i co dalej? Jakie są alternatywy? Co zrobię z pieniędzmi ze sprzedaży?".

Możliwości są mocno ograniczone.

Właśnie ten brak innych rozsądnych form lokowania kapitału powoduje, że nawet w erze pandemii nie ma nerwowych ruchów, sprzedający nie wystawiają stadnie swoich nieruchomości w obawie o duże korekty cen. Rozmawiamy zaledwie cztery miesiące od ogłoszenia pandemii. Mając na uwadze, że rynek nieruchomości dość wolno reaguje na wszelkiego rodzaju perturbacje, sytuacja może ulec zmianie. Na razie jest spokój, choć nikt nie jest w stanie przewidzieć długofalowych skutków pandemii, ewentualnych kolejnych lockdownów, wzrostu bezrobocia, niepokojów społecznych.

Jakie mieszkania najbardziej drożeją?

Nie mówiłbym o podwyżkach. Sytuację na rynku mieszkaniowym porównałbym do hamowania składu kolejowego, który zanim się zatrzyma, potrzebuje długiego odcinka na utratę prędkości. Dziś można mówić właśnie o fazie hamowania cen.

W raportach, zwłaszcza tych z rynku pierwotnego, rzeczywiście można zauważyć niewielkie zwyżki, ale jest to jedynie następstwo procesów, jakie obserwowaliśmy już wcześniej, ogólnego wzrostu kosztów inwestycji, a w wielu przypadkach – także zmiany w strukturze ofert. Prawdziwy obraz rynku zobaczymy dopiero w raportach po zakończeniu roku. Wtedy okaże się, na ile obecne średnie ceny są w stanie się utrzymać i które części rynku najlepiej sobie poradziły.

Sprzedający w końcu spuszczą z tonu?

Zachowania klientów nie zawsze są racjonalne. Klasyczny przykład: właściciel mieszkania na wynajem nie jest w stanie zaakceptować stawki proponowanej przez potencjalnego najemcę, choć mieszkanie czeka od dłuższego czasu, generując koszty. Podobnie jest ze sprzedażą. Tu spiralę nakręcają ceny widoczne na portalach. Sprzedający wychodzi z założenia, że jego oferta jest wyjątkowa, wycenia ją więc powyżej stawek widocznych w sieci. Zakłada pewien margines na negocjacje.

Kolejny sprzedający robi podobnie. Skutek? Mnóstwo przeszacowanych ofert, którymi nikt się nie interesuje. Z „Barometru Metrohouse i Gold Finance" wynika, że sprzedający opuszczają zwykle cenę ofertową o kilka procent już na etapie ekspozycji na rynku, a kolejnych kilka procent można wynegocjować podczas końcowych rozmów o warunkach transakcji. Tylko że my wiemy o procesie od momentu sprzedaży przez agencję, być może cena była jeszcze wyższa, zanim klient trafił do pośrednika.

W przeciwieństwie do rynku nowych mieszkań, istnieje jednak szansa na dość duże zniżki, na które sprzedający godzi się czasem po długiej bezskutecznej sprzedaży. Jak na razie nie widać jednak, by sprzedający czuli zbliżający się kryzys i próbowali za wszelką cenę doprowadzić do transakcji. Raczej korzystają z wysokiego poziomu cen i chcą wycisnąć jak najwięcej.

Jakie nieruchomości muszą być przeceniane, by dało się je sprzedać?

Analizując ceny ofertowe, widać, że w każdym segmencie rynku właściciele mieszkań mają dość wygórowane żądania. Jednak przy dużej podaży to kupujący rozdaje karty. Już teraz dochodzi do sytuacji, kiedy mieszkanie w budynku z wielkiej płyty bywa droższe niż u dewelopera w podobnej lokalizacji. Właśnie takie przypadki będzie weryfikować rynek.

Klienci dążą do optymalnych rozwiązań. Jeśli mieliby podjąć decyzję o zakupie lokalu wybudowanego w przestarzałej technologii, to o wyborze powinna decydować przystępna cena. Jeżeli jednak ceny są porównywalne, oczywistym jest, że starsza substancja mieszkaniowa będzie pomijana.

Z analiz Metrohouse wynika, że średni czas sprzedaży mieszkań się skraca. Kupującym się tak spieszy?

To rzeczywiście ciekawa obserwacja. Podaż mieszkań na rynku wtórnym nadal jest duża, a mimo wszystko średni czas oczekiwania na klienta spada w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku. Paradoksalnie, jest to możliwe dzięki wysokim cenom. Kiedy zachowana jest stabilizacja cen, kupujący stają się nieco rozkapryszeni. Oglądają wiele nieruchomości, porównują, kalkulują. Oczywiście, to nic złego, każdy ma do tego święte prawo, takie zachowania konsumenckie przekładają się jednak na czas ekspozycji ofert.

Dziś, kiedy na rynek trafia rozsądnie wycenione mieszkanie, adekwatnie do standardu, do transakcji dochodzi bardzo szybko, często już po pierwszej prezentacji. Kiedy więc słyszę pytanie: „Po co mi pośrednik?", odpowiadam, że właśnie po to, by znalazł mieszkanie, na które ty sam nie masz szans trafić, ponieważ musisz się mierzyć z całą armią wytrawnych inwestorów, flipperów, którzy angażują coraz bardziej złożone narzędzia, aby wyłowić z rynku mieszkania w dobrej cenie. Analizowanie rynku tylko na podstawie cen ofertowych jest więc pozbawione sensu, nie przedstawiają one jego prawdziwego oblicza.

Jest dużo zakupów inwestycyjnych? Będzie ich przybywać?

W naszym barometrze badamy odsetek zakupów inwestycyjnych na podstawie ankiet potransakcyjnych. Dziś co trzecią transakcję można zaliczyć do kategorii inwestycyjnych. Większość spełnia typową definicję inwestowania na rynku nieruchomości, czyli zakupu mieszkania w celu wynajmu bądź odsprzedaży z zyskiem.

Po części intencje nabywców nie są wprost wyrażane jako zakupy inwestycyjne: to zakup mieszkania dla syna na czas studiów, zakup nieruchomości wakacyjnej, która jest wynajmowana przez część sezonu. Jeśli nie chodzi o zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, można śmiało domniemywać, że lokal jest kupowany jako inwestycja.

Z jednej strony niepewność na rynkach nie sprzyja inwestowaniu, z drugiej zaś niskie stopy procentowe depozytów w połączeniu z wysoką w porównaniu z innymi krajami UE inflacją powodują, że poszukujemy różnych możliwości ulokowania gotówki.

Pandemia zniszczyła wynajmy na doby, co w konsekwencji uderzyło we flipperów sprzedających inwestorom wyremontowane mieszkania. Jak więc dziś inwestować w nieruchomości?

W tych czasach na znaczeniu będą zyskiwać największe rynki. W ostatnich latach pojawiało się wiele produktów inwestycyjnych w miejscach, które miały dość ograniczony potencjał związany choćby z rynkiem pracy. Takie niszowe inwestycje były czasem wybierane po to, aby zdywersyfikować portfel nieruchomości. Myślę, że stracą one na znaczeniu na rzecz największych rynków, które dostarczają najwięcej miejsc pracy i dają największe szanse rozwoju zawodowego.

Czas pokaże, czy w dalszym ciągu tak intratną inwestycją będzie wynajem krótkoterminowy. W tym segmencie jeszcze przed pandemią konkurencja była na tyle duża, że powodowało to obniżanie stawek i decyzje inwestorów o przesunięciu lokalu na rynek tradycyjnego najmu. W przypadku długoterminowego najmu podaż mieszkań jest również bardzo duża, dlatego aby utrzymać oczekiwane stawki, należy liczyć się z tym, że mieszkanie musi mieć odpowiedni standard – inaczej będzie mieć nikłe szanse w konkurencji z podobnymi lokalami.

Oczywiście lokale substandardowe będą nadal poszukiwane przez określone grupy najemców, ale należy liczyć się, że stawki, jakie uzyskamy za takie mieszkanie mogą coraz bardziej odbiegać od średnich czynszów na rynku.