Eksperci Instytutu Ekonomicznego NBP, analizując dane za III kwartał 2012 r., przyznają, że mamy do czynienia z dalszym, choć niewielkim, spadkiem cen mieszkań w największych miastach (ofertowych i transakcyjnych). Podkreślają, że obniżki na rynku pierwotnym przełożyły się na spadki na rynku wtórnym.

– W większości miast ceny transakcyjne nowych lokali są wyższe niż używanych, choć w przypadku Warszawy jest odwrotnie. Wynika to z różnic strukturalnych pomiędzy rynkami tych miast oraz z innego zachowania właścicieli mieszkań i deweloperów – tłumaczą autorzy raportu.

Ich zdaniem właściciele lokali na rynku wtórnym są bardziej cierpliwi niż deweloperzy, ponieważ mieszkania traktują jako w miarę bezpieczną, długookresową lokatę. Poza tym dochód ze sprzedaży nie stanowi dla nich głównego źródła utrzymania, co ma miejsce w przypadku deweloperów.

Analitycy z zespołu prof. Jacka Łaszka z NBP podkreślają także, że wobec osłabienia złotego oraz spadków cen nieruchomości wartość niektórych kredytów mieszkaniowych może przekraczać wartość hipotek. Właściciel takiego lokalu zdecyduje się go sprzedać jedynie w przymusowej sytuacji. Stąd ceny ofertowe na rynku wtórnym są znacznie wyższe od cen transakcyjnych, szczególnie w dużych miastach. Kto bowiem kupował w hossie i ma wysokie zadłużenie, nie odda lokalu taniej.

Eksperci NBP zwracają uwagę, że nadal zapasy mieszkań na rynku co najmniej dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony. Na koniec III kwartału w sześciu głównych miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Łódź) do kupienia było 56 tys. lokali. Gdy będzie ich ok. 30 tys., czyli nie więcej niż wielkość rocznej sprzedaży, zapanuje równowaga.

Z analizy NBP wynika, że marże firm na nowo rozpoczynanych projektach deweloperskich się zmniejszyły. – Mimo to sytuacja większości wydaje się stabilna ze względu na dywersyfikację działalności i relatywnie niski poziom zadłużenia. Jednak problemy w branży budowlanej oraz ogólne spowolnienie gospodarcze będą powodować kłopoty, czyli spadek rentowności, a nawet straty i upadłości najsłabszych firm – prognozują analitycy.

W raporcie NBP pojawił się jeszcze jeden wniosek: nadal jest zbyt mało mieszkań mniejszych, o powierzchni  do 50 mkw. W konsekwencji małe lokale mają wyższą cenę za mkw., natomiast w przypadku mieszkań większych, trudnych do sprzedania, można liczyć na opusty cenowe.

Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy Nowy Adres, mówi, że aż 44 proc. osób, które w 2012 r. planowały zakup mieszkania, ale z niego zrezygnowały, jako przyczynę wskazało zbyt wysokie ceny nieruchomości. Jej zdaniem deweloperzy będą jeszcze robić przeceny. Trudniej będzie o nie na rynku wtórnym.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: g.blaszczak@rp.pl