Klienci czekają na obniżki

– Ponieważ sytuacja gospodarcza na koniec roku oraz prognozy makroekonomiczne na przyszły rok są niekorzystne, to przełoży się to także na rynek nieruchomości. Ogromna podaż mieszkań przy ograniczonym popycie będzie ciągnęła ceny w dół – prognozuje Marcin Płaziński z działu badań i analiz firmy Emmerson.

Jego zdaniem bardzo duża liczba gotowych lokali sprawi, że w nowych inwestycjach, szczególnie z odległym terminem ukończenia, deweloperzy będą musieli zaproponować jeszcze większe dyskonto cenowe. – Część firm ma jednak w ostatnich tygodniach dobre wyniki sprzedażowe. To może im pozwolić na pokuszenie się na początku przyszłego roku o niewielkie podwyżki, szczególnie, jeśli teraz oferują wyjątkowo promocyjne ceny. Wyższe ceny w tych projektach nie będą jednak wynikać z trwałej poprawy koniunktury, a jedynie z mniejszej presji na poprawę wyników sprzedażowych – dodaje Marcin Płaziński.

Pół roku marazmu

Także Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, uważa, że pierwsza połowa przyszłego roku powinna jeszcze przebiegać pod znakiem spadków cen mieszkań. – Ich skalę trudno jednak ocenić. Dziś trudno o jakikolwiek sygnał świadczący o możliwości odwrócenia trendu bądź przynajmniej zatrzymania, spadków cen mieszkań. Można nawet powiedzieć, że bessa ma się w ostatnich miesiącach coraz lepiej – uważa Jędrzyński. – W związku z tym prognozowanie poprawy koniunktury, a więc wzrostu sprzedaży oraz cen mieszkań w jakiejkolwiek perspektywie na razie nie ma fundamentalnych podstaw. Istnieją jednak teorie, na podstawie których można spróbować przewidzieć dołek na rynku mieszkaniowym. Pewnie doczekamy go w drugiej połowie przyszłego roku – dodaje.

56 tysięcy

mieszkań mieli w ofercie deweloperzy na koniec trzeciego kwartału br. Rocznie sprzedaje się około 30 tysięcy lokali

Zdaniem analityka co najmniej przez pół roku, a więc do czasu prawdopodobnego terminu wejścia w życie nowego programu dopłat „Mieszkanie dla młodych", na rynku zapanuje marazm. – Popyt spadnie, ponieważ po zakończeniu „Rodziny na swoim" wraz z końcem br., rynek będzie względnie nasycony. Natomiast ci, którzy nie kupią mieszkań przed końcem tego roku, będą czekać na „Mieszkanie dla młodych" – uważa Jędrzyński.

Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy Nowy Adres, mówi, że w 2013 roku spodziewa się umiarkowanych spadków cen. Większych oczekują jednak potencjalni nabywcy mieszkań.

– Na rynku pierwotnym mamy dziś do czynienia z nadpodażą lokali. Przy obecnym popycie i zerowej nowej podaży, wyprzedaż wszystkich mieszkań w dużych miastach Polski potrwałaby co najmniej 18 miesięcy – mówi Katarzyna Cyprynowska. – Ponadto spora grupa potencjalnych kupców wciąż czeka na dalsze obniżki cen. Według naszych badań przeprowadzonych wśród osób, które w 2012 r. planowały zakup mieszkania, ale z niego zrezygnowały, wynika, że aż 44 proc. jako przyczynę wskazało zbyt wysokie ceny nieruchomości. Dlatego te dwa czynniki – duża podaż i zamrożenie zakupów przez oczekujących na dalsze obniżki – spowodują, że deweloperzy pójdą jeszcze dalej z przecenami – prognozuje Cyprynowska.

Jej zdaniem 2013 r. będzie dobrym czasem na mieszkaniowe zakupy, ponieważ, oferta jeszcze nigdy nie była tak bogata. – Nie trzeba się spieszyć z wyborem, ceny osiągnęły już poziomy akceptowalne dla wielu nabywców, a deweloperzy deklarują dodatkowo elastyczność przy negocjacjach cenowych. Jeśli banki zliberalizują swoją politykę przy udzielaniu kredytów hipotecznych, deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym nie powinni martwić się o klientów.

Sławomir Horbaczewski, wiceprezes spółki Marvipol, uważa, że na początku roku będzie jeszcze panowała dekoniunktura, ale sytuacja zacznie się poprawiać w drugim i trzecim kwartale 2013 r.

Rynek w rękach banków

– Spodziewam się, że od tego momentu rynek zacznie się stopniowo odbudowywać. Deweloperzy powinni jednak dostosować swoją ofertę do siły nabywczej Polaków, których w większości przypadków nie stać na kupno drogich lokali. Już teraz widzimy, że najlepiej sprzedają się mieszkania małe oraz średnie. I takich powierzchni Polacy będą szukać najczęściej. Poza tym będą wybierać lokale sprawdzonych deweloperów, o ugruntowanej marce i pozycji, kierując się relacją jakości do ceny – dodaje Sławomir Horbaczewski. Jego zdaniem to banki są w dużej mierze sprawcami złej sytuacji na rynku nieruchomości. – Zbyt pochopne przyznawanie kredytów hipotecznych kilka lat temu przyczyniło się do zepsucia rynku, a teraz sytuacja nie wymaga aż tak restrykcyjnych rozwiązań. Dlatego zachowanie banków i Komisji Nadzoru Finansowego będzie decydujące. Bez poluzowania, oczywiście racjonalnego, polityki kredytowej, odbudowa rynku mieszkaniowego będzie przebiegała wolniej i żaden program pomocowy ze strony rządu tego nie zmieni – uważa wiceprezes Marvipolu.

Z kolei Michał Sapota, wiceprezes zarządu spółki Murapol, przewiduje, że ceny na rynku pierwotnym w przyszłym roku wzrosną. – Być może nie od razu, ale w drugiej połowie roku zwyżka stawek powinna być zauważalna. Popyt i podaż powinny wracać do równowagi. Ubędzie lokali w atrakcyjnych lokalizacjach – przekonuje Michał Sapota. – Jednocześnie część oferty na rynku będzie w niższych cenach. Szczególnie będzie to dotyczyło mniejszych i słabszych deweloperów.

Zdaniem wiceprezesa Murapolu kluczem do sukcesu sprzedażowego będzie możliwość uzyskania finansowania w banku. Brak kredytów zahamuje popyt na mieszkania. – Jeśli KNF i banki zmienią swoje restrykcyjne podejście do udzielania kredytów hipotecznych, to klienci będą mieć łatwiej i nie będą potrzebowali rządowych programów a la RNS, które tak naprawdę są protezami, a nie faktycznym wsparciem rynku mieszkaniowego – uważa Sapota.

Jednocześnie przewiduje konsolidację rynku deweloperskiego. Coraz większy udział w nim będą miały duże firmy z wieloletnim doświadczeniem i dobrą marką. – Tylko takie firmy otrzymają finansowanie na realizację projektów, co w znacznym stopniu przyczyni się do zmniejszenia oferty wśród małych deweloperów i wpłynie na wyrównanie popytu i podaży. Rok 2013 będzie należał do najsilniejszych firm, które z trudnej sytuacji wyjdą wzmocnione i zdominują rynek wyraźniej niż dotychczas – prognozuje wiceprezes Murapolu.

Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w spółce Red Real Estate Development, twierdzi, że w przyszłym roku nie będzie mowy o marazmie na rynku mieszkań. – Będą się sprzedawały podobnie jak dotychczas. Ceny raczej nie ulegną już większym zmianom, przynajmniej w segmencie popularnym – uważa Teresa Witkowska. – Na razie wybór nowych mieszkań jest duży, ale oferta zaczyna się już kurczyć. Niebawem zacznie ubywać, szczególnie tych lokali, które są najbardziej poszukiwane na rynku, w niższych cenach i o niewielkim metrażu.

Michał Wilczewski, przedstawiciel firmy Budrem, także nie wierzy w zastój na rynku w 2013 r. Uważa, że ceny nie zmienią się w znaczącym stopniu, a planujący kupić mieszkanie mogą się spodziewać mniejszego wyboru lokali.

Także Michał Skwarek ze spółki deweloperskiej Okam Capital twierdzi, że w nowym roku korekta cen mieszkań będzie kosmetyczna. Natomiast firmy będą inaczej zabiegać o klientów niż przez rabaty. – Sądzę, że deweloperzy szybko wprowadzą własne programy pomocy klientom zakupu ich własnego M. Rok 2013 może być świetną okazją do kupna mieszkań w przyzwoitych cenach – uważa Michał Skwarek.

Inwestowanie Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 87% artykułu