Co zrobić z kredytem we frankach szwajcarskich, który został zaciągnięty na mieszkanie przed 2010 rokiem? Czy zamiana na euro poprawi sytuację kredytobiorcy?

Jarosław Sadowski:  Zamiana kredytu we fankach na euro, podobnie jak zamiana na złotówki, niestety przyniesie głównie istotny wzrost wysokości raty. Kredyty we frankach mają bowiem zwykle niską marżę wynosząca ok. 1,5 proc., a nierzadko nawet poniżej 1 proc. Przy niemal zerowych stopach procentowych w Szwajcarii ich oprocentowanie jest więc bardzo niskie.

Tymczasem po przewalutowaniu takiego kredytu na euro marża wzrosłaby aż do ok. 4 proc. Istotnie podwyższyłby się poziom płaconych odsetek, a więc i raty kredytowej. Dodatkowo zadłużenie zostałoby przeliczone na euro po obecnym, niezbyt korzystnym kursie.

Ponadto kryteria obliczania zdolności kredytowej dla kredytów walutowych są obecnie dużo ostrzejsze niż kilka lat temu. Nierzadko mogłoby się więc okazać, że takie przewalutowanie w ogóle nie jest możliwe.

Obserwował pan ostatnio spadki kursu CHF? Zmniejszały wysokość raty kredytu i salda zadłużenia w złotych. Czy był taki moment, w którym zaryzykowałby pan zamianę kredytu w CHF np. na złotowy? Co trzeba brać pod uwagę, rozważając taką opcję?

W ostatnim czasie obserwowaliśmy istotne spadki kursu franka. Przez chwilę kosztował poniżej 3,30 zł. Jednak większość kredytów we frankach była zaciągana przy kursie istotnie niższym niż 3 zł. Te uruchomione w połowie 2008 r. były przeliczane według stawki wynoszącej ok. 2 zł za franka. Z tego względu nadal nie jest opłacalne przewalutowanie kredytu frankowego.

Mimo wysokiego zadłużenia wyrażonego w złotych raty takich kredytów są nierzadko tylko nieznacznie wyższe niż w momencie ich zaciągania. Dla przykładu rata kredytu zaciągniętego na początku 2007 r. na 300 000 zł na 30 lat jest obecnie o ok. 140 zł wyższa niż pierwotnie. Ktoś, kto zaciągnął taki kredyt, spłacił dotychczas raty aż o 24 tys. zł niższe niż ten, kto wybrał wtedy kredyt w złotych. Jest to możliwe, ponieważ wzrost kursu niwelują niskie stopy procentowe w Szwajcarii.

Zamiana waluty kredytu z franków szwajcarkich na euro czy złotówki oznacza dziś skonsumowanie straty. Lepiej poczekać na niższe kursy CHF

Zamiana kredytu we frankach na kredyt w złotych w dzisiejszych warunkach oznaczałaby istotny wzrost wysokości raty. Zadłużenie wyrażone w złotych pozostałoby bowiem wysokie, a istotnie wzrosłoby oprocentowanie długu. Tymczasem, pozostając przy frankach, płacimy niskie odsetki, a dodatkowo mamy szansę na spadek zadłużenia w sytuacji, jeśli kurs franka spadnie.

Kto pożyczył na mieszkanie w styczniu 2009 roku 300 tys. zł w CHF, po czterech latach spłaty rat jest zadłużony na 355 tys. zł. Co zrobić w sytuacji, kiedy rodzina już wyrosła z mieszkania kupionego za taki kredyt, a zobowiązanie rośnie zamiast maleć?

Gdy kupiliśmy mieszkanie za kredyt we frankach i chcemy je zamienić na większe, mamy dwa wyjścia. Możemy oczywiście lokal sprzedać. Takie postępowanie ma jednak istotną wadę. Pieniądze uzyskane od kupującego zwykle nie wystarczą na pokrycie długu w banku.

Lepszym rozwiązaniem wydaje się więc wynajęcie obecnego mieszkania i kupno nowego za kolejny kredyt. Osoba wynajmująca stare mieszkanie będzie pokrywała nam koszty kredytu we frankach, a my ze swoich pieniędzy będziemy spłacali nowy kredyt.

Jeśli w przyszłości kurs franka powróci do istotnie niższych poziomów, to wtedy możemy sprzedać mieszkanie, a z uzyskanych pieniędzy spłacić część długu zaciągniętego na nowy lokal.

A co zrobić z kredytem w CHF, gdy współkredytobiorcy się rozwodzą, a mieszkanie jest niesprzedawalne za tyle, żeby pokryć wysokość wspólnego zobowiązania?

W przypadku kredytów we franku zwykle nie opłaca się sprzedawać lokalu właśnie dlatego, że pieniądze ze sprzedaży nie pokryją długu. Najlepiej więc znaleźć takie rozwiązanie, które pozwoli tego uniknąć. Można takie mieszkanie wynająć, a pieniądze uzyskane z tego tytułu przeznaczyć na spłaty rat.

Jedno z byłych małżonków może również pozostać w mieszkaniu i samodzielnie spłacać kredyt. Problem polega jednak na tym, że jeśli po podziale majątku mieszkanie jest wspólne, to ta ze stron, która chce nadal tam mieszkać, może być zmuszona do odkupienia od byłego małżonka jego udziałów. Nie zawsze ma jednak na to pieniądze.

Dodatkowo, nawet jeśli odkupi udziały lub jeśli mieszkanie przypadło w całości jednej ze stron, to do spłaty kredytu zobowiązani są oboje – jak było zapisane w umowie kredytowej. Aby to zmienić, zgodę musi wyrazić bank. Tymczasem bank wyda pozytywną decyzję tylko wtedy, jeśli osoba, która miałaby pozostać z zadłużeniem, ma zdolność kredytową do samodzielnej spłaty. Zwykle bank się zgadza tylko w sytuacji, jeśli w miejsce rezygnującego z kredytu małżonka zostanie wpisana inna osoba, ale uzyskująca takie same lub wyższe dochody.

Czy kurs franka będzie jeszcze rósł? Jakie są prognozy? Kiedy sytuacja frankowiczów się poprawi? Czy np. przyjęcie euro przez Polskę i zamiana długu w CHF na dług w euro byłaby korzystna?

W długiej perspektywie wiele wskazuje na to, że kurs franka może spadać. Powoli będą bowiem znikały powody, dla których frank tak bardzo się umocnił. Podczas kryzysu w strefie euro Szwajcaria była traktowana jako tzw. bezpieczna przystań. Inwestorzy lokowali tam pieniądze, aby zabezpieczyć ją na wypadek chaosu, jaki mógłby zapanować przy rozpadzie strefy euro.

W miarę jak sytuacja w strefie euro będzie się poprawiała, kolejni inwestorzy będą dochodzili do wniosku, że nie opłaca się trzymać pieniędzy w aktywach, które nie przynoszą zysków – stopy procentowe w Szwajcarii są bowiem bliskie zera. Będą więc je wycofywać z tego kraju i szukać sposobów ich zainwestowania.

Kurs franka w Polsce nie zależy jednak tylko od relacji franka do euro, ale także od siły lub słabości złotego względem euro. Niski kurs franka będzie więc możliwy tylko wtedy, jeśli złoty umocni się względem euro, a euro względem franka. Do tego sytuacja gospodarcza zarówno w Polsce, jak i strefie euro musiałaby być istotnie lepsza niż obecnie.

Istnieje również ryzyko, że kurs franka nigdy nie powróci do poziomów z 2008 r. Jeśli Polska wejdzie do strefy euro, to kurs złotego do euro zostanie usztywniony. Wiele zależy więc od tego, jaki będzie to kurs. Im będzie on wyższy, tym gorzej dla zadłużonych we frankach.

CV

Jarosław Sadowski, główny analityk w Expander Advisors. Od lat zajmuje się analizowaniem rynku kredytów hipotecznych i innych produktów bankowych. Wcześniej pracował w BRE Bank SA. Absolwent Wydziału Ekonomiczno-Socjologicznego Uniwersytetu Łódzkiego.

Po tańsze franki do sieci

Czy kupowanie franków w sieci, przez kantory internetowe, jest bezpieczne?

? W internetowych kantorach zwykle można kupić franki po znacznie korzystniejszych kursach niż te, jakie stosują banki. Dzięki temu można zaoszczędzić kilkadziesiąt złotych miesięcznie, a przez kilkanaście czy kilkadziesiąt lat spłaty w sumie kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jest to również bardzo wygodne. Wszystko odbywa się przez Internet, a więc nie wymaga wychodzenia z domu.

? Wymiana rozpoczyna się od rejestracji w kantorze. Później otrzymujemy numer konta, na które będziemy przelewali pieniądze na wymianę. Gdy je wpłacimy, możemy śledzić zmieniające się kursy i w dowolnym momencie zaakceptować wymianę. Po jej dokonaniu kantor przelewa pieniądze na wskazane przez nas konto walutowe służące do spłaty kredytu.

? Cała transakcja trwa od kilku minut do ok. 48 godzin, w zależności od banku, w którym posiadamy konto. Najlepiej, aby bank i klient mieli konto  w tym samym banku, zwłaszcza jeśli chodzi o konta walutowe. Na szczęście kantory zwykle korzystają z usług kilku lub kilkunastu banków.