W jakie nieruchomości inwestować

Bartosz Turek, analityk z Lion's House zauważa, że po condo i aparthotelach przyszedł czas na pasaże handlowe. - Inwestorzy mogą nabywać pojedyncze lokale użytkowe otrzymując stały dochód przez kilkanaście lat i powierzając zarządzanie obiektem wyspecjalizowanej firmie. Cenykich nieruchomości zaczynają się od ok. 300 tys. zł. Sporą część tej kwoty zwróci urząd skarbowy - mówi Bartosz Turek.

Analityk podkreśla, że coraz większą popularnością wśród inwestorów na rynku nieruchomości cieszą się rozwiązania kreowane przez mechanizm najmu zwrotnego. - W Polsce najlepszym przykładem są inwestycje typu condohotel czy aparthotel. W modelu tym nabywca pokoju w hotelu wynajmuje ten lokal wyspecjalizowanej firmie zajmującej się zarządzaniem obiektem i wypłacającej właścicielowi czynsz. Korzyścią z najmu zwrotnego dla przedsiębiorcy (w tym wypadku firmy tworzącej sieć hoteli) jest możliwość odmrożenia kapitału potrzebnego na dalszy rozwój biznesu, a dla inwestora możliwość partycypowania w zyskach. Roczny przychód z pokoi hotelowych może wynosić od 5 do 10 proc. wartości nieruchomości i gwarantowany jest często na podstawie wieloletnich umów - przypomina Turek.

Dodaje, że na rynku pojawiło się kolejne rozwiązanie zaczerpnięte z idei najmu zwrotnego, które szerszemu gronu inwestorów ułatwi dostęp do ciekawego segmentu rynku nieruchomości komercyjnych - lokali użytkowych.

- Cały mechanizm wygląda tak, że inwestor kupuje na własność lokal użytkowy z odrębną księgą wieczystą, znajdujący się w pasażu handlowym, który od razu wynajmuje firmie zarządzającej pasażem. Pierwsze tego typu rozwiązanie dla inwestujących na rynku nieruchomości wprowadziła spółka Czerwona Torebka, która w grudniu zadebiutowała na warszawskiej giełdzie. Firma buduje tego typu pasaże w całej Polsce. Stawia je w pobliżu marketów, na dużych osiedlach lub przy często uczęszczanych szlakach komunikacyjnych - opowiada analityk.

Dodaje, że właściciel lokalu za wynajmowanie swojej nieruchomości otrzymuje czynsz. Jego wysokość określa umowa.

- Rozwiązanie jest nowe nie tylko ze względu na samą ideę gwarantowanej stopy zwrotu, ale też relatywnie niską kwotę inwestycji. Kwoty te zaczynają się od niespełna 250 tys. zł netto (plus 23 proc. VAT), choć jest też możliwość zakupu lokali za 500, 700 tys. czy nawet 1,8 miliona złotych netto. Ich cena zależy od wielkości i zdolności do generowania dochodu - mówi Bartosz Turek. - Do tej pory, aby poważnie myśleć o inwestowaniu na rynku lokali użytkowych trzeba było dysponować sumą co najmniej 1 mln zł, z uwagi na ryzyko pojedynczego projektu (problemy z uzyskaniem stabilnych najemców), inwestorzy nabywali zwykle co najmniej kilka nieruchomości w różnych lokalizacjach. Stosunkowo niska kwota inwestycji w przypadku zakupu lokalu w pasażu handlowym oznacza, że rynek lokali użytkowych, do tej pory dostępny głównie dla osób zamożnych, otwiera się na osoby z mniej zasobnymi portfelami - ocenia analityk.

Dodaje, że zakup tego typu lokalu można sfinansować kredytem hipotecznym, ale nie w całości. - Z doświadczeń doradców Lion's House wynika bowiem, że banki niechętnie podchodzą do finansowania kwoty VAT składającej się na cenę brutto lokalu użytkowego. Biorąc pod uwagę, że stawka podatku wynosi w przypadku lokali użytkowych 23 proc., to do ceny netto lokalu na poziomie 250 tys. zł, trzeba doliczyć 57,5 tys. zł podatku. Urząd skarbowy powinien jednak zwrócić nabywcy podatek w ciągu od 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (wcześniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, że pieniądze te trzeba posiadać w momencie zawierania transakcji. Bank może ponadto wymagać wkładu własnego. Nabywca musi też ponieść pewne koszty transakcyjne (np. taksa notarialna, opłaty sądowe). Oznacza to, że aby przymierzyć się do inwestycji w lokal w pasażu handlowym powinien posiadać przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych w gotówce - mówi.

Analitycy radzą, by zwracać uwagę na lokalizację nieruchomości. - Osoba kupująca lokal użytkowy jest potencjalnie narażona na to, że może on utracić swoją wartość bądź nie generować oczekiwanego dochodu z uwagi na nietrafioną lokalizację - przestrzega analityk.

Przedstawiciele Czerwonej Torebki zapewniają, że roczna stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości spółki może wynieść 8 proc. przez 15 lat (waloryzowana corocznie o wartość wskaźnika inflacji). - Proponujemy zakup lokali handlowych i usługowych w pasażach Czerwona Torebka, działających w miastach na terenie całej Polski. Inwestorzy stają się wyłącznym właścicielem konkretnej nieruchomości i mogą liczyć na jasno określony zysk, przez cały okres trwania umowy, niezależnie od zewnętrznych czynników rynkowych - zapewniają przedstawiciele Czerwonej Torebki. - Kolejną zaletą dla inwestora jest fakt, że kupujący nie ponosi dodatkowych kosztów, takich jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, czy też koszty remontów i modernizacji. Operator, czyli firma Czerwona Torebka zajmuje się komercjalizacją lokali i zarządza nimi oraz ponosi wszelkie koszty związane z ich funkcjonowaniem w ramach pasażu. - To produkt zapewniający inwestującym bezpieczeństwo kapitału, dlatego warto go traktować jako długofalowe zabezpieczenie finansowe. Jednocześnie, może to być doskonały sposób dywersyfikacji portfela inwestycji - zapewnia Tomasz Jurga, członek zarządu Czerwonej Torebki. Cena lokali handlowych zaczyna się już od 350 tys. zł netto. Strategia spółki zakłada budowę do 2021 r. niemal 1,9 tys. obiektów, o łącznej powierzchni najmu przekraczającej 1,2 mln mkw. Dotychczas uruchomionych zostało 27 pasaży, a 24 kolejne obiekty uzyskały już pozwolenie na użytkowanie. Prace budowlane trwają w następnych 25 miejscach.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 80% artykułu