Ceny ofertowe mieszkań używanych

Mariusz Cygan z gdańskiego oddziału Metrohouse & Partnerzy szacuje, że na trójmiejskim rynku przeszacowane nieruchomości to ok. 40 proc. oferty. – Najczęściej to mieszkania w najpopularniejszych, a zarazem najlepiej skomunikowanych dzielnicach, jak gdańskie Starówka, Wrzeszcz czy rejony nadmorskie – mówi Mariusz Cygan. Dodaje, że ceny ofertowe są zawyżone od 10 do 30 proc. – Podczas negocjacji można je zbić o 5–10 proc. – mówi Mariusz Cygan. Przeszacowane nieruchomości zalegają w ofercie nawet kilka lat. Np. od 2008 r. czeka na nowego właściciela 53-metrowy dwupokojowy lokal na gdańskiej Starówce, wyceniony na 563 tys. zł. Rok później trafiło do oferty 90-metrowe mieszkanie, także na Starówce, za które właściciel chce dostać 1 mln zł.

Od 2010 r. jest w ofercie  83-metrowe lokum w Gdańsku Wrzeszczu. Cena: 1,3 mln zł.  Przykłady można mnożyć.

Coś na targowanie

Zdaniem Marka Kiełpikowskiego, szefa bydgoskiej agencji Arenda M. Kiełpikowski, większość nieruchomości jest zbyt drogo wyceniana przez właścicieli, którym nie zależy na szybkiej transakcji.

– Zalegają w bazach miesiącami czy wręcz latami. Można by pomyśleć, że nie mają wpływu na rynek. Tymczasem stają się punktem odniesienia przy ustalaniu ceny ofertowej nowych lokali trafiających na rynek – zauważa Marek Kiełpikowski. Dodaje, że taka wycena jest nierealna. – Pod uwagę trzeba bowiem brać ceny transakcyjne, które są znacznie niższe niż wywoławcze – podkreśla pośrednik z Bydgoszczy. – Ceny transakcyjne trudno jednak ustalić. Łatwiej otworzyć Internet i do stawek z sieci dodać „coś na targowanie". – I tak się nakręca spirala cen ofertowych – ocenia.

Także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, twierdzi, że właściciele nieruchomości życzą sobie za dużo w stosunku do realiów rynkowych. – W zależności od rodzaju mieszkania, standardu czy lokalizacji, ceny ofertowe są przeszacowane od 20 do 40 procent – szacuje Tomasz Błeszyński. Dotyczy to zarówno małych, jak i dużych mieszkań. – O cenie decyduje chciejstwo właściciela lub jego sytuacja finansowa. Oczywiście atrakcyjne nieruchomości są droższe, bo właściciele liczą na dobrego klienta – zauważa Tomasz Błeszyński.

Kiedy obniżą

W Krakowie, jak mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z agencji Nieruchomości Łobzowskie, sprzedający liczą na odbicie cen.

– Stawki wywoławcze odbiegają od rynkowych nawet do 20–30 procent – szacuje Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Nic dziwnego, że mieszkania sprzedają się i trzy lata – dodaje. Pośredniczka pamięta np. 70-metrowy lokal przy ul. Kieleckiej, wyceniony na 570 tys. zł, który czeka na chętnego od dwóch lat. – Często zawyżane są ceny mieszkań w kamienicach w starej części miasta, i to nawet o 30 proc. Przeszacowane są też nowe apartamenty kupowane na kredyt na tzw. górce cenowej. Wszystko zależy, czy klient chce sprzedać czy sprzedawać. Jeśli zależy mu na transakcji, to obniża cenę po dwóch-trzech miesiącach. Jeśli  nie ma przymusu, to sprzedaje i sprzedaje – opowiada pośredniczka.

Zdaniem Cezarego Szubielskiego z warszawskiej agencji Krupa Nieruchomości ok. 30 proc. cen ofertowych odbiega od transakcyjnych nie więcej niż 10 proc. – Można to uznać za normalne zjawisko. Przy każdej transakcji mamy do czynienia z negocjacją cen – tłumaczy Cezary Szubielski.

Dodaje, że reszta, czyli 70 proc. ofert, jest przeszacowana ponad 10 proc. – Niektóre mieszkania są wystawione do sprzedaży od lat, a ich cena pozostaje niezmieniona. Drugą grupę stanowią nowe ogłoszenia, które naśladują cenowo te stare – mówi  Szubielski.

Wiele zalegających od lat na rynku lokali było kupionych na chwilę przed wejściem Polski do UE z myślą o sprzedaży z zyskiem.

– Przeważają jednak lokale kupione ok. pięć lat temu, czyli w czasie maksimum cenowego. Dzisiejsza ich sprzedaż wiązałaby się ze stratą, na co właściciele nie chcą lub nie mogą sobie pozwolić – tłumaczy Cezary Szubielski. I podaje przykłady zalegających od lat ofert.

Np. 94-metrowe mieszkanie na warszawskich Stegnach kosztuje 980 tys. zł. Oferta pochodzi z 2005 r. Rok krócej czeka na chętnego 54-metrowy lokal przy ul. Skarbka z Gór na stołecznej Białołęce wyceniony na 465 tys. zł.

Druga strona medalu

Zdaniem Cezarego Szubielskiego niektórzy sprzedający używane mieszkania zbyt późno obniżają ceny, dlatego mieszkania nikt nie kupuje.

– Gdy 1 mkw. mieszkań kosztował 10 tys. zł, chcieli 9 tys. zł. Gdy ceny spadły do 8 tys., obniżali stawkę do 9. I tak dalej. Po czterech latach rozczarowań z bólem serca tną cenę do 7 tys. zł – opowiada pośrednik z Warszawy. Zna on też sprzedających, którzy wyczekują kolejnego wzrostu cen. – Na powrót stawek z boomu mogą tak czekać nawet kilkanaście lat – mówi Cezary Szubielski.

Tylko nieliczni właściciele są gotowi sprzedać nieruchomość za cenę rynkową, by się szybko pozbyć kłopotu.

– Rzadko się zdarza, by argumentem do sprzedaży dla osób uparcie trwających przy wysokiej cenie był nabywca z gotówką. Nieczęsto też taki klient pyta o przeszacowany obiekt, mając w ofercie wiele podobnych, znacznie tańszych, których cenę da się negocjować – mówi pośrednik.

Na drugą stronę medalu zwraca uwagę Marzena Wasilewska z sieciowej agencji Metrohouse & Partnerzy. Część klientów wycofuje oferty z rynku, bo potencjalni nabywcy oferują im zbyt niskie ceny. Niektórzy uważają, że dostaną mieszkanie w Warszawie za półdarmo. Choć oczywiście zdarzają się duże rabaty – przyznaje Marzena Wasilewska. Dodaje, że to takiej opinii sama się przyczyniła. – Transakcja dotyczyła 48-metrowego trzypokojowego mieszkania na Służewiu na czwartym piętrze wielkopłytowego bloku bez windy. Cena: 270 tys. zł. Była to jednak specyficzna sytuacja. Klient poprosił mnie o ustalenie stawki tak, abyśmy mogli sprzedać mieszkanie w ciągu miesiąca przed świętami – opowiada Marzena Wasilewska. – Wynikiem był napływ kupujących oczekujących takich właśnie cen. Niestety, są one wyższe średnio o ok. 100 tys. zł – mówi przedstawicielka Metrohouse & Partnerzy.