Komu bank da kredyt

Strach przed bezrobociem i obniżką pensji spowoduje w tym roku spadek liczby chętnych na kredyty hipoteczne. Natomiast rosnących marż banków i ciągle dużych wymagań co do zarobków potencjalnych klientów może nie zrekompensować spadający WIBOR, więc zdolność kredytowa będzie maleć. Deweloperzy twierdzą więc, że to banki będą dyktować w tym roku warunki na rynku nieruchomości, gdyż od ich skłonności do udzielania kredytów hipotecznych zależy, czy mieszkania będą się sprzedawać, czy zapanuje marazm.

– Nie zgadzam się z taką opinią. Wszystko jest w rękach deweloperów. Albo zaakceptują niższe ceny mieszkań, albo nie będą ich sprzedawać. Głównym powodem zastoju na rynku nieruchomości jest bowiem niedostosowanie cen do zarobków potencjalnych kupujących – uważa Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy, właściciel Oppenheim Enterprise.

Jego zdaniem, skoro młodzi ludzie, a więc największa grupa potencjalnych kupujących, zarabiają miesięcznie, do ręki, od 1200 do 2500 zł, to trudno liczyć, że taka osoba będzie mogła przeznaczyć na spłatę kredytu więcej niż 500–800 zł miesięcznie.

– Jeśli  kwotę takiej raty przełożymy na wielkość kredytu, na maksymalnie długi okres spłaty, mając na względzie dzisiejsze oferty kredytów hipotecznych, widać, że w obecnej sytuacji na rynku pracy mieszkania powinny kosztować nie więcej niż 120–150 tys. zł – podkreśla Krzysztof Oppenheim. – A ponieważ takich lokali raczej nie ma, szczególnie w dużych aglomeracjach, to i nie ma sprzedaży. Banki do tego nic nie mają – dodaje.

Marże w górę?

Wśród deweloperów panuje opinia, że bankowcy będą próbowali przeczekać słabszy popyt – okres do 2014 r., czyli do chwili wejścia w życie  nowego programu dopłat do kredytów – i będą ratować swoje wyniki, podwyższając marże. Dlatego potencjalnych nabywców mieszkań będzie stać na mniej – właśnie z powodu drożejącego finansowania.

Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus, uważa, że marże kredytowe będą w tym roku stabilne, choć nie wyklucza ich wzrostu. – Nie spodziewam się jednak, aby były to drastyczne podwyżki, o skali obserwowanej w 2009 r. – mówi Krajkowski.

Dodaje, że najważniejszym czynnikiem, który zdecyduje o rozwoju rynku kredytowego i mieszkaniowego, jest sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych. – W czasach spowolnienia gospodarczego, ryzyka utraty pracy czy zmniejszenia dochodów klienci podchodzą ostrożniej do decyzji o zaciągnięciu kredytu. Kluczem do dynamicznego rozwoju rynku jest pozytywna ocena swoich perspektyw zawodowych i finansowych, której samodzielnie muszą dokonać kredytobiorcy – mówi Michał Krajkowski.

Robert Trzeciak, dyrektor regionu w firmie Aspiro (która jest pośrednikiem finansowym należącym do grupy BRE Banku), uważa, że na rynku nieruchomości w tym roku będzie panował marazm podobny do tego z drugiej połowy 2012 r.

– Większość banków w swojej strategii na 2013 rok nie wpisała „ekspansji", czyli zwiększenia sprzedaży kredytów hipotecznych. Dlatego uważam, że banki na pewno nie będą znacząco wspierać rozwoju rynku mieszkaniowego. W obawie przed pogarszającym się stanem gospodarki nadal będą ostrożnie podchodziły do udzielania kredytów, co będzie się przekładać na ograniczenie dostępności finansowania. W tym sensie banki będą miały realny i istotny wpływ na poziom sprzedaży – twierdzi  Trzeciak.

Jego zdaniem stagnacja na rynku kredytów hipotecznych może potrwać jeszcze co najmniej dwa lata. – Zarówno podejście banków do udzielania kredytów hipotecznych, jak i warunki cenowe będą miały znaczenie dla ożywienia rynku mieszkaniowego, jednak nie spodziewam się, że w tym czasie drastycznie mogą wzrosnąć marże kredytów w złotych – przewiduje Robert Trzeciak.

Jego zdaniem sposobu zwiększenia rentowności produktów hipotecznych banki będą upatrywać raczej w tzw. cross-sellu, co oznacza to, że bank, udzielając kredytu hipotecznego, będzie wymagał od klienta wykupienia dodatkowych produktów zarówno kredytowych (np. kart kredytowych czy kredytów odnawialnych),  jak i ubezpieczeniowych (polisy na życie), a także do przelewania wynagrodzenia w czasie trwania kredytu na rachunek w danym banku. – Wszystko to będzie ubrane w formę promocji – dodaje ekspert Aspiro.

Ostrożne banki

Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo, pośrednika kredytowego, uważa, że sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w dużej mierze będzie zależała od polityki banków.

– To one dyktują warunki kredytobiorcom i w bezpośredni sposób wpływają na popyt na mieszkania. W ostatnim czasie możemy obserwować stopniowe podnoszenie marż w wybranych bankach, np. w Banku Pocztowym czy w BOŚ, a to świadczy o tym, że część instytucji wykazuje dziś mniejszą skłonność do finansowania zakupu mieszkań tanimi kredytami – uważa Elżbieta Kopka.

Marcin Krasoń, analityk firmy Open Finance, mówi, że 2013 rok nie będzie łatwy dla osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Według prognoz tej firmy liczba kredytów w tym roku wyniesie ok. 170 tys. To spadek o ok. 15 proc. w stosunku do ub.r.

- Oczekujemy wzrostu marż kredytowych, a i chęć banków do udzielania kredytów raczej będzie spadać, niż rosnąć. Sytuacja będzie trudna m.in. z powodu spowolnienia gospodarczego w Polsce, wymagań rekomendacji S i T opublikowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz zakończenia programu „Rodzina na swoim" – wylicza Krasoń.

Z kolei Robert Trzeciak podkreśla, że poważniejszym problemem niż rekomendacje KNF będzie  nastawienie potencjalnych kredytobiorców do zaciągania większych i długoterminowych zobowiązań. – Strach przed bezrobociem lub drastycznym spadkiem dochodów może być skutecznym powodem zmniejszenia zainteresowania kredytami na zakup mieszkania lub przynajmniej odłożenia decyzji o zaciągnięciu kredytu na później – mówi ekspert Aspiro.

Elżbieta Kopka dodaje, że obawa przed bezrobociem na pewno wpływa na decyzje kredytobiorców. – Sytuacja ekonomiczna w kraju weryfikuje potrzeby kredytobiorców. Jednak nie należy zapominać o tym, że nie wszystkie branże czy zawody są zagrożone – mówi.