Jak chronić nabywcę mieszkania

Mówi pan dziś jednym głosem z deweloperami: trzeba znowelizować ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dlaczego?

Paweł Kuglarz:  Do tej pory Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego, która współtworzyła te przepisy, raczej miała inne stanowisko niż deweloperzy, czasem przeciwstawne. Zagrożenia dla rynku mieszkaniowego są jednak tak istotne, że wymagają pilnej nowelizacji ustawy deweloperskiej. Stąd nasza współpraca. Udało się nam wypracować kompromis w zakresie najważniejszych zmian w ustawie, uwzględniający interesy nabywców, deweloperów i banków.

Twierdzi pan, że niektóre przepisy ustawy deweloperskiej bardziej szkodzą nabywcy mieszkania niż go chronią? Jak to możliwe?

Przykładem takich przepisów jest brak ustawowego uregulowania umowy rezerwacyjnej. Miało to chronić klienta, ale w praktyce ogranicza dostęp do kredytu.

Kolejny przykład to przepis przewidujący podwójne zabezpieczenie, czyli gwarancję bankową lub ubezpieczeniową dodatkowo do rachunku powierniczego. W praktyce wyeliminował on gwarancje i podrożył zabezpieczenia, bo deweloper nie ma wyboru między rachunkiem powierniczym a gwarancją, tylko musi ustanowić taki rachunek.

Jakie zapisy trzeba zmienić najszybciej?

Do najważniejszych zmiany należy, po pierwsze, dopuszczenie stosowania odpłatnej umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna polega na wyłączeniu ze sprzedaży konkretnego lokalu, którym zainteresowany jest nabywca, na pewien czas. Ma to umożliwić nabywcy uzyskanie kredytu oraz porównanie innych ofert bez ryzyka utraty wybranego lokum oraz bez konieczności zaciągania zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej.

Stosowanie umów rezerwacyjnych było do 29 kwietnia 2012 r. praktyką. Poprzez fakt, że ustawa deweloperska nie uregulowała „umowy rezerwacyjnej" powstała wątpliwość czy deweloper może zawierać tego typu umowy. Prowadzi to do utrudnienia uzyskiwania kredytu, gdyż wiele banków zaczęło wymagać przedwstępnej umowy deweloperskiej, z której zawarciem wiąże się „blokowanie księgi wieczystej" przez wpis roszczenia z tej umowy. Jeżeli klient nie uzyska kredytu, umowa powinna być rozwiązana, a wpis wykreślony. A to pochłania czas i pieniądze.

Część banków akceptuje dziś quasi-umowy rezerwacyjne, gdzie nabywca nic nie płaci za to, że deweloper rezerwuje lokal i nic nie ryzykuje, ale też nie ma żadnej gwarancji, że firma nie sprzeda danego mieszkania, gdy on będzie czekał na kredyt.

Proponowane uregulowanie wprost umowy rezerwacyjnej ułatwi procedurę kredytową, a jednocześnie – przez wprowadzenie górnego limitu opłaty rezerwacyjnej w wysokości maksymalnie 2 proc. ceny nabycia mieszkania lub domu – ogranicza ryzyko klienta.

A jakie zmiany trzeba wprowadzić w sprawie zabezpieczeń?

Należy wprowadzić gwarancję bankową i gwarancję ubezpieczeniową jako niezależne środki ochrony nabywcy bez konieczności łączenia z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Dziś deweloper nie ma takiego prawa i w konsekwencji ochrona klienta jest droższa, a deweloper uzależniony od banku, gdyż musi otworzyć rachunek powierniczy, żeby pobierać od klientów pieniądze.

Poza tym postulujemy wprowadzenie sankcji karnych i cywilnych za brak środków ochrony nabywcy – czyli rachunku lub gwarancji. Paradoksem obowiązującej ustawy jest karanie dewelopera za brak prospektu informacyjnego lub fałszywe dane w nim, przy braku sankcji karnej i wątpliwej sankcji cywilnej za pobieranie pieniędzy od klientów z obejściem ustawy, czyli bez rachunku powierniczego. Dziś niektórzy deweloperzy nadużywają art. 37 ustawy, czyli przepisu przejściowego, i pobierają pieniądze poza rachunkiem powierniczym, twierdząc, że rozpoczęli sprzedaż lokali przed 29 kwietnia 2012 r.  Zgodnie z projektem deweloper ponosiłby odpowiedzialność karną za pobieranie pieniędzy bez rachunku, a ponadto nabywca mógłby żądać zwrotu takich środków z odsetkami ustawowymi, gdy deweloper powinien rachunek uruchomić.

Ale to nie koniec zmian...

Postulujemy, aby nabywca nie mógł odstąpić od umowy, gdyby wykonana powierzchnia lokalu różniła się od projektowanej nie więcej niż 2 procent. W takiej sytuacji następowałoby rozliczenie.

Kolejną propozycją jest przesądzenie obligatoryjności wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej. Niektórzy deweloperzy wymagają bowiem od klientów rezygnacji z wpisu roszczenia twierdząc, że nie jest ono obowiązkowe, a klient bez wpisanego roszczenia byłby nie zabezpieczony, zwłaszcza na wypadek upadłości dewelopera.

W ramach nowelizacji proponujemy doprecyzowanie prospektu informacyjnego przez wskazanie zamkniętego katalogu informacji, z jakich deweloper powinien korzystać przy informowaniu o planowanych inwestycjach w promieniu jednego kilometra od przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzisiaj deweloper nie ma jasności na podstawie jakich źródeł ma informować o tych inwestycjach.

Grozi nam poważna deformacja rynku mieszkaniowego...

Największa zmiana ma jednak dotyczyć przepisów dotyczących upadłości deweloperskiej...

Rekomendujemy zmiany zaproponowane przez zespół ekspertów powołany przez ministra sprawiedliwości. Chodzi o wprowadzenie nowych przepisów dostosowanych do zasad prawa upadłościowego.

Nabywcy mieszkań dalej mogliby współdecydować o kontynuacji inwestycji, co należało do najważniejszych zasad w przypadku upadłości deweloperów. 20 proc. nabywców mogłoby wnioskować o przegłosowanie kontynuacji inwestycji. Następnie mieliby dwa miesiące na podjęcie uchwały o kontynuacji i wpłatę koniecznych dopłat. Gdyby nie wszyscy dokonali wpłaty, to pozostali nabywcy mieliby jeszcze miesiąc na uzupełnienie dopłat. Byłoby to jednak w ramach znanej prawu upadłościowemu instytucji zgromadzenia wierzycieli, a nie obcej prawu upadłościowemu instytucji zgromadzenia nabywców, którego zasady funkcjonowania nie zostały wystarczająco precyzyjnie uregulowane.

Czy możliwe byłoby także przejęcie całej inwestycji upadłego dewelopera przez nowego inwestora?

Tak, byłby on zobowiązany do zaspokojenia praw nabywców.

Istotnym doprecyzowaniem ustawy byłoby też przesądzenie wprost, że nabywcy zachowaliby prawo pierwszeństwa w zaspokojeniu przed innymi wierzycielami. Zatem o pierwszeństwie decydowałaby data wpisu do księgi wieczystej. W konsekwencji wierzyciele hipoteczni, jak banki byliby zaspokajani przed nabywcami, tylko gdyby wpisali się przed nimi do księgi wieczystej.

W zakresie upadłości zespół proponował, aby na wypadek upadłości banku, wpłaty nabywców na rachunek powierniczy były objęte gwarancja Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG) jak depozyty, czyli po 100 tys. euro na każdego nabywcę. Dziś, gdy przykładowo stu nabywców wpłaci po 100 tys. euro na rachunek powierniczy, to w przypadku upadłości banku odzyskają nie 100 tys. euro, a tylko 1000 euro, bo gwarancja BFG ograniczona jest do wysokości 100 tys. na cały rachunek.

Jakie są szanse na szybką nowelizację ustawy deweloperskiej? Ministerstwo Transportu i Budownictwa oraz UOKiK twierdzą, że zmiana przepisów możliwa jest dopiero za półtora roku, a nie już, bo tak jest zapisane w obowiązującej ustawie deweloperskiej.

Rzeczywiście obowiązkowy przegląd jest przewidziany po dwóch latach od wejścia ustawy w życie, czyli w 2014 roku. Na razie brakuje reakcji na istotne błędy tej ustawy. Byłoby poważnym zaniedbaniem rządu i parlamentu czekać, aż coś się wydarzy, zamiast zapobiegać kłopotom kupujących mieszkania. Nie można czekać na deweloperską Amber Gold, trzeba zmienić ustawę deweloperską jak najszybciej. Koniecznie w tym roku.

A jeśli nie dojdzie do nowelizacji, jaki będzie to miało wpływ na rynek nowych mieszkań, na działanie deweloperów i ich relacje z klientami?

Nieuczciwi deweloperzy będą mogli wykorzystywać taką sytuację i pobierać pieniądze bez zabezpieczeń dla klientów. Natomiast nieuczciwi klienci będą szantażować deweloperów, np. odstąpieniem z powodu zmiany powierzchni mieszkania o 10 centymetrów kwadratowych.

Będzie to prowadzić do deformacji rynku mieszkaniowego, szkodliwej zarówno dla firm, jak i kupujących. Oczywiście UOKiK może reagować na to kontrolując poszczególnych deweloperów, ale lepiej rozwiązać problem kompleksowo przez nowelizację.

Chcesz kupić mieszkanie? Dowiedz się więcej o ustawie