Reklama

Ile za zadłużony lokal

Do pośredników rzadko trafiają lokale, których właściciele latami nie płacili czynszu. Nie brakuje mieszkań z długami hipotecznymi.

Publikacja: 15.04.2013 15:00

Aneta Gawrońska

Reklama

– W ubiegłym roku spotkałem się tylko z jednym przypadkiem mieszkania, którego właściciel nie płacił czynszu. Dwupokojowy, 38-metrowy lokal przy ul. Siedleckiej w Warszawie był wyceniony na 220 tys. zł – wspomina Cezary Szubielski, dyrektor oddziału Krupa Nieruchomości na Targówku. – Mieszkanie było przedmiotem dwóch egzekucji komorniczych: właściciel oprócz długów czynszowych miał jeszcze długi osobiste – dodaje.

Zdaniem Cezarego Szubielskiego nie sposób ocenić, jak wiele jest takich mieszkań na rynku, bo ich właściciele najczęściej do ostatniej chwili nie zdradzają, jakie długi obciążają nieruchomość. – Na pewno nie będzie problemu ze sprzedażą mieszkania, którego właściciel nie opłacał tylko kilka miesięcy – ocenia pośrednik z Krupa Nieruchomości. Jeśli lokal jest zadłużony na wielkie kwoty, lepiej próbować sprzedać go przed licytacją komorniczą. – Koszty będą wtedy mniejsze – mówi Cezary Szubielski.

Także Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse & Partnerzy ocenia, że sprzedaż zadłużonego mieszkania na własną rękę jest lepszym rozwiązaniem niż oczekiwanie na licytację. – Decyzja o sprzedaży mieszkania przez kredytobiorcę jest też lepsza z punktu widzenia banku, który może liczyć na uzyskanie wyższej kwoty niż przy licytacji komorniczej – mówi Marcin Jańczuk. Dodaje, że aby szybko sprzedać takie mieszkanie, nie ma co jednak liczyć na cenę rynkową.

Na trudną sytuację „frankowych" dłużników hipotecznych zwraca uwagę Cezary Szubielski.

– Klient, który kilka lat temu kupił mieszkanie za 400 tys. zł na kredyt we frankach szwajcarskich, ma dziś, po spadkach cen, lokal wart ok. 300 tys. zł. Wysokość zadłużenia z uwagi na kursowe zmiany franka, to ok. 600 tys. zł – tłumaczy Szubielski. Dodaje, że jeśli kredytobiorca przestanie spłacać raty, bank może zażądać spłaty całości zadłużenia. – Lokal trzeba byłoby sprzedać szybko, w cenie poniżej 300 tys. zł, a oddać bankowi ponad 600 tys. zł, bo dochodzą odsetki od niespłaconych rat. Taka operacja jest niemożliwa – podkreśla pośrednik.

Reklama

W takiej sytuacji lepiej wypracować z bankiem jakiś kompromis. – Banki twierdzą, że są skłonne proponować dłużnikom ugodę. Jestem im skłonny uwierzyć, bo te właśnie różnice kwotowe sprawiają, że bankom bardziej opłaca się ratować wierzyciela, niż przejmować trudno zbywalną nieruchomość wartą połowę wierzytelności – tłumaczy Cezary Szubielski.

Inaczej sytuację ocenia pośredniczka Joanna Lebiedź, rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

– Z dnia na dzień na rynku pojawia się coraz więcej nieruchomości sprzedawanych z powodu wzrostu kosztów obsługi kredytu, które wynikają z różnic kursu walut. Za tymi transakcjami stoją ogromne ludzkie dramaty. Banki nie są skłonne do rozmów, prolongat terminów, czy jakichkolwiek innych ustępstw w stosunku do kredytobiorcy – ocenia Joanna Lebiedź.

Pomijając kredyty frankowe, sprzedaż zadłużonych w banku mieszkań podobnie jak tych z długami czynszowymi, może być prosta. – Przy zachowaniu ostrożności nie ma tu zagrożenia dla kupujących – mówi Marcin Jańczuk. – Podstawą jest sporządzenie dobrej umowy przedwstępnej, która określi tryb spłaty zobowiązań na rzecz wierzycieli – dodaje.

Także Joanna Lebiedź podkreśla, że trzeba dochować należytej staranności. – Trzeba się upewnić, że bank sprzedawcy wykreśli hipotekę i sprawdzić, czy nie postawi jakichkolwiek innych warunków – radzi Joanna Lebiedź.

Z kolei zdaniem analityków firmy Emmerson, zadłużone mieszkania stanowią niewielki fragment całego rynku. – Wytrawni inwestorzy będą zainteresowani lokalami oferowanymi na licytacjach komorniczych. Uchodzą one za źródło licznych okazji – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson.