Polskę czeka mocny rozwój sektora logistycznego

Jaką firmą jest dzisiaj Griffin Real Estate? Deweloperem, funduszem private eqiuty?

Maciej Dyjas: Rzeczywiście, jesteśmy zarówno firmą private equity, jak i podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Jednak kluczowym zagadnieniem jest to, jaką funkcję pełnimy w obu tych obszarach. Określamy naszą firmę jako menedżera inwestycji i kapitału. Polega to na tym, że znajdujemy interesujące cele inwestycyjne, przede wszystkim w Polsce, ale również w innych krajach Europy Środkowej.

Znajdujemy też partnerów inwestycyjnych, dla których dane przedsięwzięcie byłoby interesujące, wspólnie z nimi dokonujemy akwizycji, wykładając również własne pieniądze, i od tego momentu stajemy się podmiotem zarządzającym całym procesem – od akwizycji poprzez budowanie wartości aż do wyjścia z inwestycji.

Działamy na rzecz wszystkich inwestorów kapitałowych zaangażowanych w dany projekt czy platformę. Opracowujemy i uzgadniamy z inwestorami strategię, budujemy zespół menedżerski, razem z nim wdrażamy ustaloną wcześniej strategię. W końcu, po osiągnięciu dojrzałości projektu lub platformy, organizujemy i realizujemy proces wyjścia z inwestycji.

Nebil Senman: Jesteśmy podmiotem całościowo obsługującym inwestycję od momentu akwizycji do sprzedaży, uwzględniając w tym zarządzanie inwestycjami i aktywami, usługi finansowe i controlling oraz wsparcie prawne. Najczęściej naszymi partnerami są podmioty, które chcą inwestować w Polsce, ale nie mają tutaj swojej reprezentacji lub ta reprezentacja jest bardzo ograniczona.

Dlaczego zdecydowaliście się na taki model, nietypowy dla polskiego rynku?

M.D.: Przede wszystkim dlatego, że widzieliśmy rosnące zainteresowanie zagranicznych inwestorów lokowaniem kapitału w Polsce. Natomiast wiele funduszy nie chciało tutaj budować swoich kosztownych struktur.

N.S.: Takie podejście nie jest najbardziej optymalnym wykorzystaniem zasobów, wolą rozwijać swoje biura np. w Niemczech, na rynku, który jest ponad dziesięć razy większy od polskiego. Ale nie oznacza to, że nie są zainteresowane Polską. Dlatego potrzebują partnera takiego jak my. Naszym atutem jest również to, że działamy lokalnie i doskonale znamy polski rynek, a przy tym spełniamy wymogi instytucjonalne dzięki temu, że posiadamy świetny i duży zespół z bogatym doświadczeniem międzynarodowym. Działamy w niszy, ale to spora nisza – wraz z naszymi partnerami przejęliśmy i rozwinęliśmy w ostatnich pięciu latach firmy warte 5–6 miliardów euro.

M.D.: Naszą wiarygodność wzmacnia również to, że w każde przedsięwzięcie angażujemy własny kapitał idący w dziesiątki milionów euro.

Jakie jest zainteresowanie taką formą partnerstwa z wami?

N.S.: Chyba można je określić jako spore. Mamy w tej chwili dziewięciu dużych partnerów, w tym takich gigantów jak PIMCO, Oaktree Capital Management, Ares Management Corporation, Madison International Realty czy Bridgepoint. Współpracujemy z publicznymi firmami, takimi jak Kajima Corporation czy Redefine Properties z RPA. Z Griffinem współpracują też prywatni inwestorzy z RPA zgrupowani w funduszu Trademarc.

M.D.: Formułę działania, którą tutaj opisujemy, przyjęliśmy pięć lat temu. Oczywiście wywodzimy się z rynku nieruchomości, natomiast teraz naszą strategią jest akwizycja, rozwój i podnoszenie wartości poszczególnych przedsięwzięć, czyli platform. Tutaj działamy bardziej jak fundusz private equity ciągle mocno związany z nieruchomościami. Dzisiaj mamy dziesięć platform, dwie spełniają rolę finansową, osiem jest natomiast aktywnymi i rosnącymi firmami operacyjnymi. Swoją drogą dla partnerów niesłychanie ważne jest nasze doświadczenie na rynku nieruchomości, którego oni czasami po prostu nie mają. Potrafimy połączyć wiedzę o tym sektorze z naszym bogatym doświadczeniem w zakresie private equity.

Na czym koncentrują się wasze priorytety inwestycyjne?

N.S.: Jednym z obszarów jest np. rozwój naszej platformy Student Depot, czyli sieci akademików. Wynika to z prostego faktu – nasycenie tego rynku w Polsce jest dużo niższe niż na Zachodzie. Oczywiście mówimy o akademikach spełniających wysokie standardy, z wszelkimi wygodami. We wrześniu po otwarciu akademika w Gdańsku będziemy mieli w Student Depot już 2,4 tys. łóżek. Platforma będzie się dalej rozwijać – w ostatnich miesiącach zabezpieczyliśmy trzy kolejne lokalizacje, dzięki czemu liczba łóżek wzrośnie nawet do 4,2 tys. To samo z Resi4Rent, utworzoną przez nas platformą apartamentów na wynajem. Mamy ich ponad 1000, niedługo dojdą do nich kolejne – ponad 3000. Docelowo ta liczba będzie oscylowała wokół 7–10 tysięcy. Oczywiście rozglądamy się też za nowymi okazjami inwestycyjnymi.

Jakimi?

N.S.: Pracujemy nad uruchomieniem platformy logistycznej w Niemczech, podobnie jak zrobiliśmy to w Polsce, tworząc European Logistics Investment (ELI) – jedną z największych platform logistycznych pod względem wielkości i wartości inwestycji w Polsce z aktywami na poziomie 500 mln euro brutto. Pierwsza akwizycja z jednym z naszych partnerów zostanie sfinalizowana już wkrótce. I taka jest nasza filozofia: konsekwentna rozbudowa, rozwój tego, w co już zainwestowaliśmy, oprócz poszukiwań możliwości akwizycyjnych. Na szczęście pandemia nie pokrzyżowała tych planów, ponieważ logistyka i budownictwo mieszkaniowe wydają się jak dotąd dość odporne.

Jak wyglądał wpływ pandemii na wasz biznes?

M.D.: Oczywiście Covid-19 i to, co się wydarzyło, nie jest korzystne dla nikogo. Z naszych dziesięciu platform trudności miał oczywiście Smyk, z tym że w tej chwili sieci idzie już bardzo dobrze, potrafiła dobrze zarządzić kryzysem, wrócili klienci i ich zaufanie.

Czy wystrzelił e-commerce Smyka?

M.D.: Znacznie wzrósł, dwukrotnie. Platforma e-commerce Smyka należy do największych w Polsce, to numer trzy lub cztery pod względem wielkości sprzedaży. Dotknięty pandemią był również EPP, właściciel centrów handlowych, których działalność była mocno ograniczona podczas lockdownu. EPP zarządzała jednak tą sytuacją w sposób ostrożny, ale i skuteczny, renegocjując warunki najmu z najemcami i wstrzymując wypłatę dywidendy w porozumieniu z udziałowcami. Powoli sytuacja w centrach wraca do normalności, do poziomów z roku 2019. Trzecią naszą platformą dotkniętą przez Covid-19 był Polcom zajmujący się budową hoteli modułowych. Branża hotelowa na świecie przeżywa trudne chwile, zmniejszył się też popyt na nowe hotele. Razem z PIMCO, głównym inwestorem, wsparliśmy tę firmę i wspólnie wypracowujemy rozwiązania dla niej, jak np. dostarczanie modułowych rozwiązań również dla segmentu mieszkań na wynajem.

Te platformy zostały mocniej dotknięte przez kryzys. Pozostałe oczywiście również, ale w mniejszym stopniu. Owszem, w Echo Investment czy Murapolu sprzedaż mieszkań przebiegała wolniej w czasie lockdownu, musieliśmy robić to częściowo zdalnie, ale bardzo szybko wróciła do bardzo dobrych wyników. Nie mieliśmy też pewności, w którym momencie i w jakiej liczbie studenci wrócą na uczelnie. Tutaj również sytuacja powoli wraca do normy. Myślę, że generalnie bez większego szwanku z kłopotów wyjdą te firmy, które potrafiły dobrze zarządzić kryzysem, mają silne zaplecze finansowe i dużych udziałowców. Na szczęście wszystkie te cechy dotyczą naszej firmy i naszych platform. Na naszym rynku nieruchomości jest obecnych dużo małych podmiotów i obawiam się, że to one właśnie będą cierpieć.

Jak operacyjnie wyglądało zarządzanie kryzysem w waszych firmach?

N.S.: Posłużę się przykładem Resi4Rent, naszej platformy wynajmu apartamentów. W grudniu i lutym oddaliśmy dwie nowe lokalizacje, uruchomiliśmy najem, ale w marcu i kwietniu po prostu nie było wynajmujących ze względu na lockdown oraz brak możliwości zobaczenia lokalizacji i samych apartamentów. Wprowadziliśmy rozwiązania online, jak np. wirtualne zwiedzanie i możliwość załatwienia wszystkiego przez internet. Nasz inwestor, mimo początkowego zamrożenia wszelkich inwestycji, powoli zaczął je odmrażać i powoli sytuacja zaczęła wracać do normy. Byliśmy nawet w stanie przebić nasze pierwotne plany leasingowe pod względem szybkości. W budynkach Resi4Rent – aby zapewnić najemcom dodatkowy komfort i bezpieczeństwo – wprowadziliśmy reżim sanitarny, dezynfekcje i tym podobne. Najemcy bardzo to docenili, czują się bezpieczniej niż w zwykłych apartamentowcach.

Czy na pewno sytuacja wróci do normy? Czy rynek domów studenckich, apartamentów na wynajem czy centrów handlowych będzie wyglądał tak samo jak wcześniej?

M.D.: Myślę, że z handlu wypadną jacyś gracze, oczywiście też przez rozwój e-commerce. Z powodu pandemii ten rozwój przyspieszył moim zdaniem mniej więcej o rok. Jednak dobrzy, solidni gracze zostaną na rynku klasycznego handlu. Dlatego jestem przekonany, że EPP jest na dobrej drodze do odbudowy wartości. Smyk jako duża firma również powinien skorzystać na tej sytuacji. Jeżeli chodzi o rynek mieszkaniowy, to jest on w Polsce fundamentalnie zdrowy i nie zmieniło się to, że w kraju mamy po prostu zbyt mało mieszkań. Jeżeli zatem będziemy mieli jakieś zawirowania, to o przejściowym charakterze. Oczywiście mocniej one mogą dotknąć mniejszych graczy. Z kolei obłożenie domów studenckich może być przez jakiś czas mniejsze, ale generalnie studenci nie są zadowoleni z nauki zdalnej. Nie za to płacą, a poza tym chętnie mieszkają poza domem rodziców.

N.S.: Przyjmijmy, że rynek wynajmu mieszkań i akademików spadnie o 20 proc. Przecież my nie mamy nawet procenta tych rynków. To są setki tysięcy lokali. Mając lepszy produkt, dotknie nas to w minimalnym stopniu.

M.D.: Jestem natomiast przekonany, że mocno rozwinie się w Polsce sektor logistyczny. Z dwóch powodów: wzrostu e-commerce i przenoszenia się firm z branży z Zachodu do Polski. Przede wszystkim ze względu na koszty i ogólny trend skracania łańcuchów dostaw. Do Polski będzie przenoszona produkcja np. z Azji i co za tym idzie – jej logistyka. W ramach naszej platformy ELI już podpisujemy dużo nowych umów na wynajem powierzchni.

A rynek biurowy?

N.S.: Tutaj sytuacja nie jest jasna. Oczywiście mamy znaczące zainteresowanie pracą zdalną, ale z drugiej strony praca wspólna w biurze potrafi być znacznie bardziej efektywna. Nie przesądzałbym, że będziemy mieli przedłużający się kryzys na rynku biurowym.

M.D.: Jestem przekonany, że spowolnienie na rynku biurowym, jeśli do niego dojdzie, nie potrwa długo, zwłaszcza w Polsce. Tutaj znów dotykamy kwestii kosztów funkcjonowania międzynarodowych firm i skracania łańcuchów dostaw. W przypadku rynku biurowego dotyczy to outsourcingu czy wszelkiego rodzaju centrów usług. One już są przenoszone do Polski i przenoszone będą. Widzimy to po naszym portfolio. Tu jest dobra kadra, jest blisko i taniej.

To jak opisać ostatnich 12 miesięcy w kontekście biznesu Griffina?

M.D.: To było sześć miesięcy plus sześć miesięcy. Półrocze przed Covid-19 było dla nas bardzo udane, zrealizowaliśmy cztery duże transakcje, pozyskując aktywa o wartości 1,5 mld euro brutto. Podczas pandemii 70 proc. naszych platform stabilnie rosło, choć oczywiście mieliśmy z tym niesamowicie dużo pracy i stresu. Pozostałe 30 proc. udało się ustabilizować i jesteśmy przekonani, że właśnie teraz zaczną wracać na ścieżkę wzrostu.