Jakie mieszkania sprzedają się najszybciej

Małe metraże mieszkań, najchętniej 2-pokojowych, to gorący towar – mówią sami deweloperzy. Zdaniem doradców finansowych powody wyboru mieszkań jak z epoki gierkowskiej są dwa: strach kupujących przed nadmiernym zadłużaniem się na wiele lat w niepewnej sytuacji gospodarczej oraz niska zdolność kredytowa (za średnią miesięczną pensję w Warszawie można kupić niewiele ponad 0,5 mkw. lokalu).

Z ostatnich danych Domu Kredytowego Notus wynika, że czerwcu trzyosobowa rodzina o przeciętnych zarobkach (ok. 3,7 tys. zł brutto każde z rodziców) mogła otrzymać kredyt o ponad 7 tys. zł niższy niż miesiąc wcześniej. W sytuacji, gdy zdolność kredytowa spada, małe lokale, bez kuchni, z aneksem będą jeszcze bardziej popularne.

Nowe i małe

Marcin Płaziński z działu badań firmy Emmerson mówi, że w II kwartale br. deweloperzy w nowo rozpoczynanych inwestycjach kładą główny nacisk na mieszkania dwupokojowe. – Dla klientów to kompromis między funkcjonalnością a możliwościami finansowymi. Z tego też względu małe dwa pokoje sprzedają się najszybciej – podkreśla Marcin Płaziński. Dodaje, że powszechniejsze jest dziś zjawisko projektowania mniejszych mieszkań o danej liczbie pokoi niż przed kilkoma laty, gdyż klienci kupują liczbę pokoi, choć płacą za powierzchnię mieszkania.

– Twarda polityka kredytowa banków odbiła się na portfelach klientów. Przeprojektowaliśmy więc część swoich inwestycji mieszkaniowych i dopasowaliśmy średnią wielkość sprzedawanych mieszkań do oczekiwań rynku. W ostatnich trzech latach spadła ona o blisko 20 mkw. – podkreśla Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej spółki Robyg.

Jego zdaniem coraz częściej kupno mieszkania nie jest inwestycją na długie lata. – Klienci kupują takie lokale, jakich w danym momencie potrzebują. Młode pary czy małżeństwa często decydują się na dwa pokoje, które zamieniają na większe, gdy planują powiększenie rodziny. Dlatego obserwujemy wzrost zainteresowania lokalami do 50 mkw. – dodaje Oscar Kazanelson.

Michał Skwarek, dyrektor sprzedaży w firmie Okam Capital, także przyznaje, że klienci szukają głównie dwóch pokoi, od 36 mkw. do 46 mkw., najlepiej z osobną kuchnią.

– Mieszkania większe, np. 60-metrowe, ale także dwupokojowe, są postrzegane jako nieekonomiczne. Na takim metrażu, według klientów, powinny znaleźć się trzy pokoje. Tak kalkulują swoje potrzeby i zdolność kredytową – podkreśla Skwarek. – Wpadają jednak w pułapkę, bo dwa pokoje w granicach 40 mkw. to najlepszy towar, a więc i cena dyktowana przez dewelopera jest wyższa. Można znaleźć osiedla, w których cena za trzy pokoje na ok. 60 mkw. jest porównywalna do 42-metrowych dwóch pokoi – dodaje.

Robert Ziółek, dyrektor generalny firmy Dolcan, twierdzi, że dobrze sprzedają się trzy pokoje, ale na 50 mkw. – Kuchnia powinna być oddzielna, najlepiej widna. Klienci chcą połączyć trzy rzeczy: liczbę pokoi, średni metraż i niską cenę za całość. Bardzo świadomie analizują oferty, na co ma wpływ ich zdolność kredytowa – mówi dyrektor Ziółek. Jego zdaniem nacisk na większą liczbę pokoi widać na osiedlach w tańszych rejonach miasta. Tam, gdzie drożej, w centrum, klienci patrzą już na to, czy pokoje są ustawne i jakie mają metraże.

Używane – też nieduże

Także na rynku wtórnym poszukujący mieszkań biorą w pierwszej kolejności pod uwagę liczbę pokoi, a nie powierzchnię lokalu. Joanna Lebiedź, pośredniczka z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, zwraca uwagę, że preferencje klientów świetnie ilustruje średnia wartość kredytu hipotecznego, która wynosiła w minionym roku niewiele ponad 180 tys. zł. Widać po tym, na jakie mieszkania jest największy popyt. – Dziesięć lat temu modne były dwa pokoje o powierzchni 60–70 mkw., i takie znajdowały nabywców. Dziś podobne mieszkania byłyby niesprzedawalne. Powstają więc dwa pokoje o powierzchni 38–48 mkw. i te dość szybko są sprzedawane – mówi pośredniczka. – Łakomym kąskiem są też gierkowskie trzy pokoje na 48 mkw. Kilka lat temu nikt by ich nie zechciał.

Z obserwacji pośredników z sieciowej agencji  Metrohouse & Partnerzy także wynika, że dziś wielkość mieszkania schodzi na drugi plan. – Liczy się przede wszystkim funkcjonalność pozwalająca na wykorzystanie każdego metra. Nabywcy poszukujący np. trzypokojowego lokum o powierzchni 56 mkw. w naturalny sposób wybierali coś z rynku wtórnego, bo jeszcze do niedawna trudno było znaleźć takie mieszkania u deweloperów – mówi Marcin Jańczuk.

Jeśli chodzi o najlepiej sprzedające się mieszkania na rynku wtórnym, to są to dwa pokoje z oddzielną kuchnią, do 40–45 mkw. Uznaniem cieszą się też trzy pokoje w wielkiej płycie na 52–54 mkw. W przypadku Warszawy graniczną kwotą do wydania jest 350–400 tys. zł. Natomiast w przypadku Gdańska, Gdyni i Wrocławia najwięcej zapytań dotyczy mieszkań do 250–270 tys. zł.

Podyskutuj z nami na Facebooku

www.fa­ce­bo­ok.com/eko­no­mia

Czy warto wydzielać dodatkowy pokój w mieszkaniu, zamieniając kuchnię na sypialnię?

Opinia:

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Trudno dziś deweloperom planować mieszkania – ich rozkład i powierzchnie – w perspektywie dłuższej niż kilka miesięcy. A przecież taki proces zajmuje 1,5 roku. Nikt bowiem nie ma pewności, co się stanie na rynku za pół roku, choć mamy nadzieję, że bezrobocie spadnie, warunki kredytowe będą lepsze i przybędzie kupujących. Zdarzało się, że deweloperzy przeprojektowywali budynki zaplanowane kilka lat temu. W segmencie mieszkań popularnych, czyli najtańszych, rzeczywiście najlepiej sprzedają się trzy pokoje, te na pięćdziesięciu paru mkw. i do 300 tys. zł, a jeśli dwa pokoje – to 36–40 mkw. za nie więcej niż 250 tys. zł. W takich przypadkach kupujący idą na kompromis i w pokoju dziennym wydzielają kuchnię, by mieć dodatkową sypialnię.

Przybywa okazji cenowych

Spośród dużych miast najniższe stawki wywoławcze za lokale używane analitycy serwisu Szybko.pl zanotowali w czerwcu w Łodzi i Katowicach.

– Właściwie wszędzie poza Warszawą można dziś znaleźć mieszkanie za 100 tys. złotych – twierdzi Marta Kosińska, analityk Szybko.pl. – Najtaniej jest w Łodzi, gdzie 18-metrowa kawalerka na Polesiu została wystawiona na sprzedaż za 55 tys. zł. Na Nowym Mieście w Poznaniu 28-metrowa kawalerka kosztuje 75 tys. zł, a w Katowicach Bogucicach 38 mkw. można kupić za 98 tys. zł – wymienia.