Ile za trzypokojowe mieszkanie na rynku wtórnym

W Warszawie, jak szacuje Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN), trzypokojowe mieszkania stanowią ok. 37 proc. oferty rynku wtórnego. Lokali z dwoma pokojami jest ok. 35 proc. – Podaż takich mieszkań powoli wzrasta. Deweloperzy budują więcej lokali z dwoma i trzema pokojami, kosztem większych – tłumaczy Edyta Krakowiak.

Zdaniem Marcina Jańczuka z agencji Metrohouse liczba trzypokojowych mieszkań w ogólnej ofercie wzrasta, bo przedmiotem transakcji częściej są mniejsze lokale. – W tym segmencie rynku rotacja jest więc mniejsza – ocenia Marcin Jańczuk.

Najtańsze wielkie

Z analiz WGLiN wynika, że najmniejsze M3 w Warszawie pochodzą z lat 60. i 70. XX w. Ich powierzchnia zaczyna się od 44 mkw. Lokal o takim metrażu, wybudowany w 1963 r., znajdziemy przy ul. Anielewicza na Woli. Właściciel wycenił go na 320 tys. zł. O metr więcej ma trzypokojowy lokal przy ul. Afrykańskiej na Pradze-Południe. Cena ofertowa tego mieszkania z 1973 r. to 350 tys. zł. Za 45-metrowe mieszkanie przy ul. Miłej sprzedający żąda 367 tys. zł. – Największe trzypokojowe mieszkania mają 140– 150 mkw. W większości są to lokale wybudowane w ostatnich latach – mówi Edyta Krakowiak.

W ofercie WGLiN znajdziemy 155-metrowy lokal przy ul. Merliniego na Mokotowie, wybudowany w 2003 r. Cena ofertowa to 3,2 mln zł. – Małych trzypokojowych mieszkań, o powierzchni nie większej niż 60 mkw., szuka ok. 25 proc. klientów. To optymalna liczba pokoi dla trzy-, czteroosobowej rodziny – mówi Edyta Krakowiak. – Nadal najbardziej liczy się cena, dlatego największym zainteresowaniem cieszą się mniejsze lokale o średnim standardzie – podkreśla. I dodaje, że najtańsze „trójki" w Warszawie można kupić za 229–240 tys. zł, przy cenie mkw. lokalu 4,9–6,5 tys. zł. – Biorąc pod uwagę cenę mkw., najtańsze mieszkania kosztują ok. 4,2–4,5 tys. zł. Tak wyceniany jest mkw. większych, 90–100-metrowych lokali – podaje Edyta Krakowiak. Najdroższe lokale z trzema pokojami kosztują w Warszawie 2–3 mln zł (ok. 16–18 tys. zł za mkw.).

– Ceny małych lokali są w miarę stabilne. Tanieją większe mieszkania o średnim standardzie, o powierzchni powyżej 70 mkw. W stosunku do ubiegłego roku ceny spadły o ok. 3–4 proc. – szacuje przedstawicielka WGLiN.

Według Marcina Jańczuka ok. 10 proc. dostępnych w Warszawie mieszkań trzypokojowych ma mniej niż 50 mkw. – Często zdarzają się lokale przerobione z mieszkań dwupokojowych. Niedawno mieliśmy w sprzedaży 30-metrowe mieszkanie przerobione z kawalerki na trzypokojowy lokal. Jeden pokój powstał po wydzieleniu powierzchni loggi – opowiada Marcin Jańczuk.

Dodaje, że trzypokojowe mieszkanie w bloku z wielkiej płyty kupimy za mniej niż 250 tys. zł. – Apartamenty z trzema pokojami mogą kosztować ponad dziesięć razy więcej – podkreśla Marcin Jańczuk.

W kamienicach

W Gdańsku mieszkania z trzema pokojami stanowią ok. 35 proc. oferty rynku wtórnego. – Podaż takich mieszkań rośnie wolniej niż lokali dwupokojowych, które cieszą się większym zainteresowaniem – mówi Paweł Grabowski z gdańskiego oddziału agencji Ober-Haus. – Najmniejsze mieszkania trzypokojowe wystawione na sprzedaż mają 38 mkw. Takie lokale z 1970 r., w gdańskiej dzielnicy Matarnia, można kupić za 175 tys. zł – dodaje. Najtańsze „trójki" w Gdańsku są wyceniane poniżej 160 tys. zł.

Jak mówi Paweł Grabowski, największe mieszkania trzypokojowe mają ponad 100 mkw. Znajdują się zazwyczaj w starszych kamienicach.

– W Gdańsku-Wrzeszczu lokal o powierzchni 111 mkw. w dwupiętrowej kamienicy można kupić za 433 tys. zł. Mieszkanie wymaga częściowego remontu – podaje Paweł Grabowski. Z jego analiz wynika, że małe trzypokojowe mieszkania, poniżej 55 mkw., klienci kupują najchętniej w dzielnicach centralnych. – Liczy się duża liczba pomieszczeń za niewysoką cenę. Takie mieszkania sprzedają się szybko. Większe „trójki" cieszą się powodzeniem na rynku pierwotnym na przedmieściach – zauważa Paweł Grabowski. Szacuje, że w ciągu roku ceny transakcyjne mieszkań z trzema pokojami spadły o ok. 7 proc.

Z wyborem trzypokojowego mieszkania – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – klienci nie mają problemu także w Krakowie. – Oferta deweloperska jest bardzo szeroka. Do wyboru są lokale gotowe do wprowadzenia oraz te na etapie budowy – mówi Joanna Targowska z krakowskiego oddziału Ober-Haus. Szacuje, że na krakowskim rynku wtórnym mieszkań z trzema pokojami jest ok. 32 proc.

Z wielkim tarasem

Najmniejsza „trójka" w krakowskiej ofercie Ober-Haus ma 41,7 mkw. Lokal z 1930 r. jest do kupienia na Śródmieściu za 285 tys. zł. 5 tys. zł mniej żąda sprzedający 44-metrowy, parterowy lokal w Nowej Hucie, wybudowany w 1990 r. – Największe mieszkanie dostępne w naszej ofercie ma 137 mkw. Lokal przy ul. Monte Casino został wybudowany w 2009 r. Ma 100-metrowy taras. Cena ofertowa przekracza 1,2 mln zł – podaje przedstawicielka Ober-Haus. – Trzypokojowych mieszkań poszukują głównie małe rodziny. Ważna jest cena, lokalizacja schodzi na drugi plan. Zamożniejsi klienci wybierają oczywiście większe trzypokojowe lokale na ogrodzonych, monitorowanych osiedlach, koniecznie z miejscem postojowym w garażu podziemnym – mówi Joanna Targowska. Szacuje, że ceny lokali w ciągu roku spadły o ok. 3 proc. – Na najmniejsze mieszkanie trzypokojowe trzeba mieć 210 tys. zł. Za tyle znajdziemy mieszkania w Nowej Hucie. Ceny najdroższych mieszkań, w okolicach Wawelu, sięgają 3,5 mln zł – mówi przedstawicielka Ober-Haus.

W Łodzi trzy pokoje ma co piąte mieszkanie wystawione do sprzedaży. – W naszej łódzkiej ofercie jest tylko jeden trzypokojowy lokal o powierzchni mniejszej niż 40 mkw. Nieliczne mieszkania mają 40–50 mkw. – podaje Marcin Jańczuk. Jego zdaniem łodzianie dość chętnie kupują mieszkania trzypokojowe – dotyczą one co trzeciej transakcji. – Przekrój nabywanych mieszkań jest bardzo szeroki – od małych mieszkań o powierzchni ok. 50 mkw. do przestronnych lokali w kamienicach, dochodzących do 100 mkw. – zauważa Marcin Jańczuk. – Za najtańszą „trójkę" w wielkiej płycie trzeba zapłacić ok. 150 tys. zł. Ceny najdroższych przekraczają pół miliona złotych – mówi przedstawiciel Metrohouse.