Czas żniw dla deweloperów

Dla deweloperów wiadomości są bardzo dobre. Dla klientów, którzy chcieliby wybrzydzać i negocjować rabaty – gorsze.

– Oferta lokali na rynku pierwotnym zmniejsza się szósty kwartał. Już teraz spadła do poziomu z końca 2010 r. To doskonała informacja dla deweloperów – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas. W rekordowym pod względem podaży 2012 r. tylko w sześciu głównych miastach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, oferowali oni ponad 56 tysięcy lokali na sprzedaż. Teraz mają ich zaledwie 41 tysięcy. – Stąd mamy sygnały od niektórych firm o możliwym wzroście cen. Bo dlaczego nie miałyby wykorzystać dobrej sytuacji? – dodaje Kirejczyk.

Tylko w IV kw. 2013 roku, w sześciu wymienionych miastach, firmy sprzedały 10,9 tys. mieszkań. To o ponad 14 proc. więcej w porównaniu z III kw. minionego roku. Eksperci Reasa podkreślają, że tak dużej liczby transakcji nie notowali na polskim rynku mieszkaniowym od szczytu boomu, czyli początku 2007 r.

Wsparcie psuje rynek

W ostatnich czterech kwartałach deweloperzy znaleźli chętnych na blisko 36 tys. lokali (wprowadzili w tym czasie na rynek 24 tysiące). Sprzedali zatem o 17,5 proc. więcej  mieszkań niż w całkiem dobrym 2012 r. i tyle samo, co w rekordowym dotychczas 2007 r. – Okazało się, że najlepsze wyniki firmy osiągnęły wtedy, gdy państwo wycofało się z dopłat i innego wsparcia dla mieszkaniówki – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku w Reas. – Największa nadpodaż była wtedy, gdy państwo chciało chronić nabywców i zapowiedziało wprowadzenie ustawy deweloperskiej.

Prezes Kirejczyk dodaje, że dobrej sprzedaży sprzyjały wyjątkowo niskie stopy procentowe i możliwość zadłużenia się na 100 procent wartości nieruchomości oraz duża aktywność klientów z gotówką.

– Są firmy deweloperskie, które twierdzą, że połowę mieszkań wykupili u nich właśnie tzw. gotówkowicze. To oni byli motorem rynku. Do wydawania pieniędzy zachęciło ich niskie oprocentowanie lokat, kilka lat spadków cen na rynku nieruchomości i dobre stopy zwrotu z wynajmu – mówi Kazimierz Kirejczyk.

41 tysięcy nowych mieszkań było do kupienia na koniec 2013 roku w największych miastach

Zdaniem Pawła Sztejtera, partnera w Reas, 4 proc. zysku netto rocznie to przyzwoity zarobek z wynajmu mieszkań. Trudno o taki trzymając pieniądze w banku.

Pewne znaczenie w ostatnich tygodniach roku miały także płatne rezerwacje lokali, które były w cenach kwalifikujących je do programu dopłat „Mieszkanie dla młodych", obowiązującego od stycznia tego roku.

Ceny nowych mieszkań są dziś na poziomie z końca 2011 roku. – Mamy do czynienia ze stabilizacją. Stawki lokali wprowadzonych do sprzedaży w ostatnim kwartale ubiegłego roku kształtowały się jednak bardzo różnie. Na przykład w Warszawie i Łodzi nieco wzrosły, a w pozostałych miastach spadły w porównaniu z poprzednim kwartałem dość wyraźnie, przy czym najbardziej obniżyły się ceny lokali wprowadzonych na rynek w Trójmieście (o 10,4 proc.) – mówi Katarzyna Kuniewicz.

Dodaje, że trzeba pamiętać, iż ceny lokali wprowadzonych na rynek z zasady podlegają sporym wahaniom, ponieważ są uzależnione od charakterystyki rozpoczynanych w danym kwartale inwestycji.

Kredyty w ramach rządowego programu droższe niż tradycyjne

Sposób na MdM

W sprzedaży ilu osiedli pomoże MdM?  Przykładowo w Krakowie oferta lokali, które kwalifikują się do dopłat, wynosi ok. 6 proc., w Warszawie – ok. 9 proc., ale już w Gdańsku czy Łodzi – ok. 70 proc. Są firmy deweloperskie, które nawet w stolicy (gdzie średnia cena to ponad 7 tys. zł za mkw., a limit 5,8 tys. zł za mkw.) postanowiły walczyć o klienta chętnego na MdM. Na Białołęce np. dwie firmy budują obok siebie osiedle, a jedna już przystosowała stawki do limitów MdM i sprzedaje tam mkw. za 5,8 tys. zł, podczas gdy obok duży deweloper ma o kilkaset zł za mkw. droższe oferty.

Inny pomysł ma firma budująca w odległej części stołecznego Mokotowa, gdzie lokale na niższych kondygnacjach oferuje na początku w cenie równej wskaźnikom MdM, a pozostałe – drożej.

Dziś w Warszawie na wyprzedaż wszystkich lokali deweloperów potrzeba zaledwie 4 kwartałów, podczas gdy rok temu  było to 6,7 kwartału – podaje Reas. Jeszcze bardziej poprawiła się sytuacja w Krakowie: teraz, aby deweloperzy pozbyli się zapasów, potrzebują 4,5 kwartału, a rok temu – aż 8,9 kwartału.

– Jeśli do wakacji nie dojdzie do istotnego wzrostu liczby nowych inwestycji, a podaż będzie znacznie malała m.in. w efekcie wsparcia kupujących dopłatami do kredytów, sytuacja nie będzie korzystna dla potencjalnych nabywców lokali – podsumowuje Paweł Sztejter. – Wiele zależy od tego, ile projektów wyjmą z szuflady deweloperzy.