Condolokale: kupować w mieście czy w kurorcie

– O ile jeszcze kilka lat temu nieruchomości condo kojarzone były w Polsce głównie z hotelami w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, o tyle w ostatnich latach ich definicja się poszerzyła – mówi Grzegorz Kosiura, dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach.pl.

Jego zdaniem jako condo określa się dziś trzy rodzaje nieruchomości. Po pierwsze, apart- i condohotele, czyli obiekty komercyjne, w których nie można zameldować się na stałe. Po drugie, nieruchomości mieszkaniowe w kurortach, czyli apartamenty zlokalizowane w mniejszych budynkach mieszkalnych, które można wynajmować samemu, lub takie, gdzie to deweloper wynajmuje je w imieniu inwestora. Właściciel może tam jednak sam zamieszkać i zameldować się na stałe. Po trzecie, w definicji obiektów condo mieszczą się też lokale mieszkaniowe w dużych miastach, sprzedawane wraz z umową o wypłacie zysków z najmu.

Co jest ?w umowach

Każdy z deweloperów ma własne warunki sprzedaży i wypłaty zysków, a ich propozycje bywają skrajne. Dlatego osoba kupująca nieruchomość powinna zwracać uwagę przede wszystkim na umowę dzierżawy, na podstawie której operator będzie dysponował lokalem, a także relację ceny do lokalizacji i wyposażenia lokalu i budynku.

– Niezależnie od wyboru konkretnej inwestycji system condo jest na pewno propozycją dla osób, które myślą o zakupie nieruchomości w celach inwestycyjnych, czyli chcą zarabiać na najmie. Zyski z takiego lokum są wyższe niż z lokat bankowych, obligacji czy konta oszczędnościowego – dodaje Kosiura.

Umowy, jakie proponują deweloperzy, są bardzo różne. Zazwyczaj właściciel nieruchomości podpisuje dwie: jedną związaną z nabyciem prawa własności do lokalu, i drugą, na podstawie której deweloper w jego imieniu wynajmuje lokal i wypłaca zyski. Ta druga bywa pospisywana na trzy, pięć lub dziesięć lat.

Warto zwrócić uwagę nie tylko na czas trwania umów, ale także koszty dodatkowe, jak: comiesięczny czynsz, koszty ubezpieczenia, mediów, sprzątania itd. Czasem w niektórych lokalach w ogóle nie ma czynszu, z kolei w innych właściciel co miesiąc musi uiszczać opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością.

– Także zapisy dotyczące możliwości korzystania z nieruchomości przez właściciela są bardzo różnie regulowane. Operatorzy proponują zazwyczaj czas, w którym właściciele mogą odpocząć u siebie , np. dwa–cztery tygodnie w ciągu roku. Deweloperzy dysponujący kilkoma obiektami dają nawet możliwość pobytu w innym, wybranym przez siebie obiekcie, w którym nie mamy apartamentu – mówi Grzegorz Kosiura.

Radzi, aby również zwrócić uwagę, czy w ramach pobytu właścicielskiego mogą w apartamencie wypoczywać znajomi lub rodzina inwestora, nawet gdy go z nimi nie ma. Tylko niektórzy operatorzy oferują taką możliwość.

Jak wynika z danych portalu InwestycjewKurortach.pl, roczne zyski z wynajmu apartamentu mogą się wahać w granicach 6,5–10 proc. brutto. Kwota ta bywa liczona od ceny nieruchomości netto lub – w opcji korzystniejszej dla kupującego – od całości kwoty brutto zainwestowanej u dewelopera, czyli włącznie z kosztami wykończenia lokalu i miejscem postojowym. To znacznie podnosi wartość nieruchomości, a tym samym kwotę, od jakiej liczony jest procent zysku. Trzeba także wiedzieć, że w niektórych inwestycjach wysokość zysków jest gwarantowana (np. przez dwa do pięciu lat), w innych jest jedynie prognozowana.

– System wypłaty gwarantowanych zysków różni się u poszczególnych deweloperów. Zazwyczaj są one realizowane co miesiąc. Wypłaca je bezpośrednio deweloper, który wybudował inwestycję, lub współpracująca z nim zewnętrzna firma zajmująca się najmem – wyjaśnia Grzegorz Kosiura. – Nie sama gwarancja jest jednak istotna, ale także system rozliczania zysków po okresie gwarantowanym. Tu też obowiązują różnorodne rozwiązania: w większości przypadków jest to podział 50/50 przychodów z najmu lokalu. Niektórzy operatorzy condo hoteli dzielą pomiędzy właścicieli apartamentów zysk także z części wspólnych, jak restauracje i sale konferencyjne.

Jaki zarobek

Zdaniem Roberta Ziółka, prezesa zarządu w firmie Dolcan, inwestowanie w nieruchomości w systemie condo jest wygodne, gdy to deweloper bierze na siebie wszelkie uciążliwości związane z obsługą wynajmu, a właścicielom mieszkań wypłacany jest gwarantowany zysk, niezależny od zmiennego obłożenia mieszkania czy też innych czynników rynkowych.

– System condo w naszej firmie to program inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe z gwarancją stałego zysku z wynajmu. Klient kupuje pełnowartościowe mieszkanie, czyli nieruchomość z aktem notarialnym i udziałem w gruncie. Podpisuje z firmą dwie umowy: jedną dotyczącą kupna mieszkania i drugą przekazującą lokal na wynajem – wyjaśnia prezes Ziółek. – Zabezpieczeniem inwestycji w Condo System Dolcan jest mieszkanie z aktem notarialnym. Natomiast gwarantem wypłacania zysków jest to, że Dolcan już od półtora roku w ramach systemu zarządza kilkudziesięcioma apartamentami w różnych lokalizacjach. Dlatego nawet jeżeli jeden lub kilka lokali nie ma najemców, nie wpływa to w żaden sposób na płynność finansową całego przedsięwzięcia. Firma sama zarabia na wynajmie mieszkań, dlatego dba o to, aby obłożenie było jak najwyższe – podkreśla prezes.

W wypadku Condo System Dolcan gwarantowany jest stały zysk w wysokości 8 proc. brutto w skali roku. Umowa z operatorem może być podpisana na pięć, dziesięć lub 15 lat z możliwością przedłużenia. Firma zapewnia, że w każdej chwili inwestor może ją rozwiązać, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

– Nie ma tu żadnych barier wyjścia z inwestycji. Mieszkanie właściciel może sprzedać na rynku wtórnym, sam je wynajmować lub w nim zamieszkać czy przekazać je dzieciom. W przeciwieństwie do niektórych inwestycji w kurortach, gdzie kłopotliwa jest procedura rezygnacji, bo konieczne jest znalezienie innego inwestora, który będzie chciał ulokować kapitał w ramach tego modelu biznesowego – mówi prezes Ziółek.

Jego zdaniem również osoby posiadające zdolność kredytową mogą czerpać zyski z mieszkań na wynajem. – Jeżeli założymy, że klient zaciąga kredyt na 15 lat, na kwotę 200 tys. zł, oprocentowany 5 proc. w skali rocznej, przy wkładzie własnym w wysokości 100 tys. zł, to miesięczna rata, przy wybraniu opcji równych rat, wynosi 1581 zł. Natomiast przychód z inwestycji w condomieszkanie, w wypadku lokalu o wartości 300 tys. zł, wynosi 1830 zł miesięcznie, po odliczeniu podatku dochodowego – wylicza szef firmy Dolcan. – Po zapłaceniu raty kredytu inwestorowi zostaje zatem 248 zł zysku miesięcznie.

Gdy klient zaciąga ten sam kredyt, tym razem na 30 lat, miesięczna rata kredytu wynosi 1073,6 zł. Przy przychodzie z inwestycji w wysokości 1830 zł miesięcznie po odliczeniu podatku dochodowego inwestorowi po zapłaceniu raty kredytu hipotecznego zostaje w kieszeni 756 zł.

– Jeżeli klient całość zarobionych na nieruchomości środków będzie przeznaczał na spłacanie kredytu, to realny okres spłaty kredytu wyniesie 12 lat i trzy miesiące. Po tym czasie mieszkanie będzie generowało czysty zysk. Zatem po nieco ponad 12 latach inwestor, który włoży w inwestycję 100 tys. zł w gotówce i będzie spłacał kredyt w wysokości 200 tys. zł, przy użyciu całej kwoty zarobionej w condosystemie, ma spłacone mieszkanie własnościowe, które realnie jest warte 415 tys. zł, czyli o 25 proc. więcej niż w momencie jego kupna, zakładając ok. 3-proc. wzrost wartości nieruchomości rocznie – wylicza Robert Ziółek.

Morze, góry ?czy metropolia

– Jeśli jesteśmy nastawieni na maksymalizację zysków, aby mieć większe bezpieczeństwo, szukajmy inwestycji, które będą pracowały przez cały rok, w których sezonowość nie odgrywa dużej roli – radzi Grzegorz Kosiura.

Czy lepiej zatem zainwestować w systemie condo w mieście czy w kurortach?

– To zależy, jakie nastawienie do nieruchomości ma klient. Jeśli myśli o takim lokalu czysto inwestycyjnie, nie ma znaczenia, czy wybierze lokal w górach, nad morzem czy w mieście. Najważniejsze, by zapewniał stałe zyski. A to zazwyczaj związane jest z lokalizacją i standardem budynku – radzi Grzegorz Kosiura.

Jeśli nieruchomość kupowana jest inwestycyjnie, ale tylko na określony czas, np. na kilka lat, a po tym okresie miałaby służyć właścicielowi lub też ma zostać sprzedana, to pewniejszym wyborem wydaje się lokal w budynku mieszkalnym w mieście. Taki apartament łatwiej sprzedać niż lokal w kurorcie ze względu na dużo większą grupę osób potencjalnie zainteresowanych zakupem.

– Inwestycje w kurortach to przeważnie condohotele, w których klient staje się nabywcą jedynie pokoju hotelowego, bez udziału w gruncie. Inaczej jest w wypadku inwestowania w apartamenty na wynajem w dużym mieście, gdzie klient otrzymuje pełnowartościowe mieszkanie – nieruchomość z aktem notarialnym i udziałem w gruncie. Dzięki temu lokal może być w przyszłości wykorzystany jako mieszkanie dla właściciela, jego rodzinę lub sprzedany, bo jest to odrębna nieruchomość. W wypadku inwestycji wakacyjnych nie ma takiej możliwości, bo lokalu często nie można zbyć jako odrębnej własności – dodaje prezes Ziółek.