Budynki z kilkoma funkcjami

Obiekty typu miks, czyli łączące różne funkcje, zajmują marginalną część rynku. Nie znikają jednak z planów deweloperów.

Na przykład w Warszawie trwają prace nad Poland Copernicus Square. Projekt łączy biura, handel, mieszkania. Przedsięwzięcie realizuje firma Hochtief.

Z kolei kompleks Powiśle Park (biura, apartamenty) ma powstać w ramach struktur Polskiego Górnictwa Naftowego i Gazownictwa.

Grupa Capital Park zamierza oddać obiekt biurowo-handlowy w projekcie Art Norblin.  Niemal na ukończeniu jest Cosmopolitan, w którym obok ponad 250 lokali, deweloper – Tacit Development – przewidział także blisko 5 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Tymczasem w Gdyni spółka Swede Center pracuje nad projektem Waterfront (biura, hotel, powierzchnia handlowa). Z kolei w Rzeszowie powstaje SkyRes Warszawska, który oferuje biura i mieszkania. Deweloperem tego przedsięwzięcia jest spółka DevelopRes.

Na potrzeby rynku

– Jednym z poligonów doświadczalnych dla projektów typu miks będzie wciąż Warszawa. Cały obszar tzw. bliskiej Woli dysponuje co najmniej kilkoma znaczącymi nieruchomościami, które dają szansę na realizację naprawdę ciekawych i znaczących projektów – opowiada  Mikołaj Martynuska, dyrektor działu doradztwa deweloperskiego w CBRE.

Tymczasem w ubiegłym roku największym tego typu obiektem, jak zauważa Marcin Kocerba, negocjator w dziale powierzchni handlowych w Cushman & Wakefield, okazał się 212-metrowy wieżowiec Sky Tower we Wrocławiu.

– Projekt ten, zrealizowany przez spółkę LC Corp oferuje zarówno mieszkania, jak i powierzchnie komercyjne, czyli w tym przypadku centrum handlowe oraz biura – mówi Marcin Kocerba.

Jak jednak zauważa Mikołaj Martynuska, faktyczny sukces tego typu przedsięwzięć zmierzyć będzie można dopiero po jego ukończeniu i kilkuletnim sprawdzianie. Jego zdaniem, jak dotąd, jedną z najbardziej udanych realizacji wielofunkcyjnych jest projekt Holland Park w Warszawie, przy Placu Trzech Krzyży. Tam, praktycznie bezkonfliktowo, udało się połączyć wiodącą funkcję mieszkaniową z biurową, a także handlową. – W tym przypadku część mieszkaniowa projektu wykorzystuje wszystkie atuty lokalizacji, zachowując jednocześnie, dzięki biurowemu frontowi, kameralność i zaciszność. Z drugiej natomiast strony elementy przyjazne funkcjom komercyjnym: ekspozycja od głównych traktów komunikacyjnych, ruch pieszy – skoncentrowane są w części frontowej, ale nie przenikają do wnętrza – opowiada Mikołaj Martynuska.

Zuzanna Kowalczyk, młodszy konsultant w dziale wynajmu powierzchni biurowych w Jones Lang LaSalle, zwraca uwagę, że niemałą popularnością cieszą się w stolicy kompleksy biurowe połączone z funkcją hotelową albo centrum konferencyjnym jak choćby Business Garden czy Poleczki Business Park.

– Deweloperzy decydują się na realizację projektów mieszanych z wielu powodów, ?m.in. ze względu na dywersyfikację inwestycji, możliwość maksymalnego wykorzystania potencjału działki czy zwiększenie atrakcyjności obiektu lub po prostu w ten sposób odpowiadają na potrzeby konkretnego rynku – wylicza Zuzanna Kowalczyk.

Nie bez ryzyka

Według doradców dla wielu najemców połączenie funkcji biurowej z handlowo-usługową to zdecydowany plus. Wygodnie jest móc robić zakupy, iść na fitness czy skorzystać z innych usług od razu po wyjściu z pracy.  Z punktu widzenia najemców galerii handlowych sąsiedztwo biur również jest atrakcyjne, gdyż zapewnia stały dostęp do klientów.

– Jednak w niektórych przypadkach połączenie funkcji może być postrzegane jako pewnego rodzaju zagrożenie. Zwłaszcza dla najemców biurowych niepożądaną byłaby sytuacja, gdyby osoby nieupoważnione, np.: użytkownicy galerii handlowej, mogły swobodnie dostać się na piętra biurowe z poziomu parteru czy parkingu podziemnego. Podobnie jest w przypadku właścicieli czy najemców mieszkań.  Dlatego  istotne, aby inwestorzy takich projektów pamiętali o kwestii bezpieczeństwa i wyraźnie oddzielali poszczególne funkcje obiektu – opowiada Zuzanna Kowalczyk.

Jak zaznacza Mikołaj Martynuska, realizacja projektów o funkcji mieszanej nie powinna być wymuszona tylko i wyłącznie sztucznymi zapisami planistycznymi. – Stało się tak niestety w jednym z najciekawszych projektów mieszkaniowych na warszawskim Mokotowie, gdzie parkowa lokalizacja została przez miejskich planistów zniszczona wymuszonym pomysłem na wprowadzenie funkcji biurowej. Nie rozwiązano przy tym ani kwestii rozdzielnego dostępu komunikacyjnego, ani rozwiązań parkingowych, ani urbanistyki i ukształtowania przestrzeni. Dziś cierpią z tego powodu wszyscy, a użytkowników i gości kompleksu, którzy z braku technicznych możliwości nie mogą zaparkować poprawnie swoich samochodów, czeka przykra niespodzianka – miejscy strażnicy  natychmiast odholowują źle postawione pojazdy – opowiada Mikołaj Martynuska.

Mieszane inwestycje

Spektakularne ?projekty o różnych ?funkcjach:

? Warszawa, Złote Tarasy, centrum handlowe połączone ?z biurowcami Skylight i Lumen, całkowita powierzchnia: ?225 tys. mkw., otwarcie: 2007 r., inwestor: ING Real Estate.

? Warszawa, plac Unii, ?obiekt składający się ?z galerii handlowej oraz ?trzech biurowców, całkowita powierzchnia: ok. 57 tys. mkw., otwarcie: 2013 r., ?inwestor: Liebrecht & Wood i BBI Development NFI.