Jakie grzechy mają deweloperzy

Czy po blisko dwóch latach działania tzw. ustawy deweloperskiej rzeczywiście kupujący nowe mieszkania mogą czuć się bezpieczniej?

Paweł Kuglarz: Nie tylko mogą czuć się bezpieczniej, ale też obiektywnie ich sytuacja prawna jest lepsza niż przed 29 kwietnia 2012 r., czyli przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Do najważniejszych czynników poprawiających bezpieczeństwo nabywców należy zawieranie umów w formie notarialnej, dzięki czemu klient zyskuje pewność, że deweloper nie wycofa się z umowy. Po drugie, jego roszczenie o wybudowanie lokalu jest wpisywane do księgi wieczystej, a przypomnijmy, że poprzednio brak takiego roszczenia był źródłem problemów przy upadłości – np. firmy Leopard.

Po trzecie, klient otrzymuje szczegółowe informacje o kupowanym mieszkaniu, bloku, infrastrukturze na osiedlu wokół niego, w pobliżu 1 km.

Jaki odsetek klientów deweloperów korzysta z rachunków powierniczych?

Dziś już ok. 20 proc. nabywców wpłaca pieniądze na rachunek powierniczy, a wypłaty z niego na rzecz dewelopera kontroluje bank.

UOKiK sprawdzał, czy deweloperzy przestrzegają przepisów. Zbadał ponad 90 firm. Prawie 500 postanowień w ich umowach wzbudziło zastrzeżenia Urzędu. Jaki był najczęstszy problem?

Mamy tutaj do czynienia z tzw. klauzulami abuzywnymi, czyli nadużywaniem przez deweloperów swojej dominującej pozycji. Nie jest to jednak problem związany z ustawą deweloperską. Zastrzeżenia tego typu zgłaszał UOKiK także wcześniej. Poważna część zarzutów UOKiK dotyczyła postanowień omów w zakresie przejmowania lokali.

Ponad jedna piąta firm deweloperskich obciążała kosztami eksploatacji mieszkań i części wspólnych budynku jeszcze przed odebraniem przez nich lokali. Dodatkowo koszty te były nieprecyzyjnie opisane, co zwiększa ryzyko kupującego. Deweloperzy zobowiązywali nabywców do pokrycia kosztów zarządzania nieruchomością bez szczegółowego zdefiniowania czasu zarządzania.

Narzucanie kancelarii notarialnej to kolejny przykład nadużywania przez firmy pozycji dominującej. Innym istotnym uchybieniem, wskazanym przez UOKiK,  jest brak informowania nabywców o możliwościach, warunkach i terminie odstąpienia od umowy, gdy informacje w umowie są sprzeczne z tymi w prospekcie informacyjnym.

75 przedsiębiorców unikało odpowiedzialności m.in. za nieterminowe oddanie lokalu, zmianę jego powierzchni, wady w wykonaniu czy wprowadzenie zmian w projekcie. Ponadto deweloperzy uniemożliwiali odstąpienie od umowy w przypadku zmiany ceny – poinformował po kontroli UOKiK. Jaki to daje obraz rynku?

Należy tutaj dokonać wyraźnego odróżnienia odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu, zmiany w projekcie oraz zmianę ceny niewynikającą ze zmiany powierzchni, od sytuacji, gdy powierzchnia wybudowanego lokalu różni się tej określonej w umowie. W moim przekonaniu firma deweloperska powinna zawsze wtedy odpowiadać.

Pojawia się jednak pytanie o zakres tej odpowiedzialności. Jeżeli wybudowany lokal ma inną powierzchnię niż ustalona w umowie, to deweloper powinien się rozliczyć, czyli obniżyć cenę, jeśli lokal jest mniejszy. Mógłby też oczekiwać dopłaty za zwiększoną powierzchnię.

Kontrowersję budzi jednak to, czy nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od umowy, gdyby taka zmiana powierzchni nie była istotna, czyli nie większa niż np. 2 proc. Zdaniem UOKiK kupujący powinien mieć prawo do odstąpienia, nawet przy minimalnej zmianie powierzchni i jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje takiego prawa, to firma narusza prawo.

Nie można jednak powiedzieć, że deweloperzy nie znają prawa, tylko uważają opinię Urzędu za zbyt rygorystyczną i chociaż sam mam zastrzeżenia do różnych działań firm deweloperskich, to w takiej sytuacji nabywca nie powinien mieć prawa odstąpienia od umowy.

Paradoksalnie to jeden z niewielu przykładów zgodnej oceny przepisów ustawy deweloperskiej, odnośnie do jej precyzji. Mianowicie zdaniem deweloperów i UOKiK brak przepisu zawierającego dopuszczalną zmianę powierzchni lokalu daje nabywcy prawo odstąpienia od umowy. Oczywiście odmiennie oceniają skutki tego dla rynku. W opinii UOKiK zabezpiecza to klientów, a zdaniem środowiska deweloperów wręcz odwrotnie, gdyż masowe odstępowania od umów przez nabywców grozi upadłością dewelopera, a wtedy klient prawie zawsze traci.

A umowa rezerwacyjna jest dozwolona?

UOKiK zmienił swoją początkową ocenę odnośnie do takich umów jako niedozwolonych w świetle ustawy deweloperskiej. W opublikowanym raporcie obecnie dopuszcza je, stwierdzając, że „zawarcie umowy rezerwacyjnej może być w interesie nabywcy", co potwierdzają  deweloperzy.

Jednakże w opinii firm deweloperskich brak uregulowania umowy rezerwacyjnej w ustawie deweloperskiej powoduje stan niepewności prawnej.   Zatem zarówno urząd, jak i deweloperzy uznają sensowność umów rezerwacyjnych, jednak odmiennie ocenią przepisy ustawy.

Od wprowadzenia w życie wiosną 2012 roku ustawy deweloperskiej mówi pan, że przepisy trzeba poprawić. Co jest najpilniejsze do zmiany?

Ustawa budzi wiele wątpliwości, jednak kilka z zapisów ma zasadnicze znaczenie dla jej stosowania i powinny być pilnie zmienione. Z punktu widzenia bezpieczeństwa klienta najważniejsze byłoby poszerzenie środków zabezpieczeń przez dopuszczenie gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej jako samodzielnego zabezpieczenia niezależnie od rachunku powierniczego oraz wprowadzanie sankcji w sytuacji, gdy deweloper nie daje takich zabezpieczeń.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa gwarantują zwrot całości wpłaconych środków nabywcy w razie nieotrzymania mieszkania lub też upadłości dewelopera. Tym samym instrumenty te zapewniają pełną ochronę środków nabywcy i łączenie ich z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym czyni te instrumenty zupełnie martwymi, ponieważ występowałby podwójny koszt zabezpieczenia środków pieniężnych (koszt mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz koszt gwarancji bankowej).

Deweloper ponosiłby konsekwencje karne za pobieranie pieniędzy bezpośrednio od klientów bez rachunku powierniczego lub gwarancji. Ponadto w takiej sytuacji nabywca miałby roszczenie o zwrot wpłaconych deweloperowi środków z odsetkami ustawowymi. Termin  przedawnienia powyższego roszczenia wynosiłby trzy lata.

Drugą istotną zmianą jest przesądzenie obligatoryjności wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie lokalu do księgi wieczystej. Warto przypomnieć, że problemy klientów firmy Leopard wynikały właśnie z braku wpisu takich roszczeń.

A zmiany istotne z punktu widzenia deweloperów?

Najistotniejsze byłoby doprecyzowanie wymogów, jakim musi odpowiadać prospekt informacyjny, w szczególności w zakresie inwestycji położonych w promieniu 1 km od nieruchomości. Należałoby dookreślić, że deweloper powinien umieścić w prospekcie informacje na podstawie danych zawartych w  miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, miejscowym studium zagospodarowania przestrzennego, decyzjach lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzjach środowiskowych dotyczących przewidzianych inwestycji.

Taki zapis jest zamkniętą listą dokumentów stanowiących źródła informacji o wszystkich planowanych w otoczeniu inwestycji, mogących mieć wpływ na ocenę atrakcyjności nabywanego lokalu. Sprawa dopuszczalnej zmiany powierzchni budzi takie kontrowersje, że nie spodziewam się jej ustawowego uregulowania w najbliższym czasie.

Natomiast z punktu widzenia banków nowelizacja powinna określić szczegółowo zakres ich obowiązków związanych z prowadzeniem rachunków powierniczych oraz zmodyfikować przepisy karne przez rezygnacje z kar pozbawienia wolności na rzecz wysokiej grzywny. Istotne byłoby zharmonizowanie harmonogramu wpłat i wypłat związanych z  rachunkiem powierniczym.

Kiedy można liczyć na nowelizację, kto do niej doprowadzi?

Także przy tym pytaniu trzeba rozróżnić pomiędzy realną perspektywą a oczekiwaniami. Najbardziej prawdopodobna jest zmiana ustawy deweloperskiej w zakresie przepisów upadłościowych. Projekt założeń na podstawie przygotowanej  przez zespół ekspertów przy ministrze sprawiedliwości rekomendacji nowelizacji prawa upadłościowego przyjęty już przez rząd i może być uchwalony w tym roku. Elementem tej zmiany jest uchylenie dotychczasowych przepisów o upadłości deweloperskiej i wprowadzenie nowych.

Do najistotniejszych zmian należy uchylenie instytucji zgromadzenia nabywców, przy pozostawieniu możliwości, aby nabywcy składali propozycje układowe przewidujące kontynuowanie inwestycji. Jeżeli wniosą dopłaty wystarczające do dokończenia przedsięwzięcia, ich decyzja będzie wiążąca dla pozostałych wierzycieli. Ci, którzy tego nie zrobią, dostaną pieniądze, ale dopiero gdy uda się sprzedać dokończone w trakcie budowy mieszkania. Decyzję o kontynuacji inwestycji będzie mógł podjąć nowy inwestor, który kupi inwestycję wraz ze zobowiązaniami wobec nabywców do wybudowania ich lokali. Jego zysk pochodziłby ze sprzedaży pozostałych lokali. Jeśli budowa nie będzie kontynuowana, to roszczenia nabywców mają być zaspokajane ze sprzedaży tej inwestycji zgodnie z pierwszeństwem wpisu w księgach wieczystych, gdyż otrzymają oni status wierzycieli hipotecznych. W konsekwencji, jeżeli ich roszczenia zostały wpisane przed hipoteką banku, to będą zaspokojeni przed bankiem, a jeśli pierwsza została wpisana hipoteka, to pierwszy zaspokoi się bank. Dlatego niezwykle istotne przed zawarciem umowy deweloperskiej jest sprawdzenie księgi wieczystej.

A co z nowelizacją ustawy deweloperskiej w pozostałym zakresie?

Powinna wynikać z przeglądu jej funkcjonowania, który zobowiązany jest do 29 kwietnia 2014 przedłożyć Sejmowi rząd. Najpilniejsze byłoby przyjęcie postulatów zgłaszanych przez Fundacje na Rzecz Kredytu Hipotecznego oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich, czyli m.in. dokonanie zmian prospektu informacyjnego, uregulowanie umów rezerwacyjnych, rozszerzenie katalogu środków ochrony i wprowadzenie sankcji za ich brak.