O ile droższe może być mieszkanie w budynku ekologicznym

Budynki w Polsce ?należą do najbardziej energochłonnych w UE, która narzuca nam budowanie zeroenergetycznych domów. ?Czy wierzy pan, że za sześć lat będziemy się wprowadzać do mieszkań w takich budynkach?

Michał Melaniuk: Wprowadzenie planowanych przepisów w Polsce oznacza sporą rewolucję. Do nowych wymagań trzeba dostosować nie tylko budynki i rozwiązania techniczne stosowane w budownictwie, ale także cały proces projektowania, realizacji i wieloletniego utrzymania budynków.

To fakt, że jest niewiele czasu na wdrożenie nowych regulacji, jednak mamy już za sobą pierwsze kroki w tym procesie. Wspomniana dyrektywa jest częścią całościowego planu, w skład którego wchodzą przepisy dotyczące m.in. energetyki, budownictwa, gospodarki odpadami czy energii odnawialnej. Według mnie jesteśmy obecnie na dobrej drodze, choć cały proces zapewne potrwa dłużej, niż pierwotnie zakładano.

Polacy nadal mają niskie budżety domowe – w porównaniu z krajami zachodnimi – budują lub kupują głównie za kredyt. Czy zatem spełnienie norm dla domów unijnych nie zahamuje budownictwa indywidualnego? Bo w przypadku firm deweloperskich pewnie można się spodziewać uzyskiwania pozwoleń na budowę do granicznej daty „na zapas" – jak było to przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej – i konsumowania ich latami.

Z analiz przeprowadzonych przez ekspertów Krajowej Agencji Poszanowania Energii (KAPE) wynika, że to właśnie właściciele budynków mieszkalnych skorzystają najbardziej na wprowadzonych zmianach. Nawet niewielka inwestycja, podnosząca standard energetyczny budynku w długoterminowym okresie, może przynieść spore korzyści. Koszty eksploatacji domu wyposażonego w zeroenergetyczne rozwiązania są znacznie niższe niż w przypadku zwykłych budynków.

Niewątpliwie najtrudniejszym wyzwaniem jest jednak przekonanie ludzi, że warto myśleć o wieloletniej perspektywie. Panuje przeświadczenie, że skoro coś jest ekologiczne, to musi być droższe. Faktycznie, takie inwestycje są z początku droższe, jednak w długoterminowej perspektywie zwracają się i zaczynają się naprawdę opłacać.

Na pewno pojawią się wyspecjalizowane firmy, które będą się zajmować wdrażaniem odpowiednich rozwiązań. Przez kilka kwartałów od wejścia w życie przepisów będzie nas zapewne czekać zawahanie na rynku, jednak z czasem sytuacja się unormuje.

O ile droższe może być mieszkanie w budynku ekologicznym, zeroenergetycznym w porównaniu z mieszkaniami budowanymi dziś? O ile więcej musi wydać na taki projekt deweloper?

Jest wiele programów, takich jak np. program KAWKA lub Formuła Trzeciej Strony, które oferują pokrycie kosztów termomodernizacji i zmiany systemów ogrzewania na bardziej ekologiczne. Należy jednak pamiętać, że wiele osób w Polsce wciąż korzysta z tradycyjnych rozwiązań. Przez to, jak podaje Building Performance Institute Europe, gospodarstwa domowe w Polsce wydają około 12 proc. swoich budżetów na energię. Dla porównania, średnia w UE wynosi 4 proc.

Energooszczędne budynki pomogą obniżyć domowe rachunki. Jednak, tak jak wspomniałem, należy się liczyć z tym, że z początku trzeba będzie pokryć wyższe koszty energooszczędnej inwestycji. Obecnie szacuje się, że wybudowanie obiektu niemal zeroenergetycznego w polskich warunkach wiąże się z dodatkowym 10–20-proc. wydatkiem w stosunku do całości inwestycji. Zatem za zielony budynek zapłacimy więcej o kilkaset złotych za każdy mkw.

Co będzie musiał mieć budynek wielorodzinny, który wybuduje pan w 2020 r., w porównaniu z dziś stawianymi blokami? Czy firmy już robią projekty nowych osiedli pod tym kątem?

Według unijnych wytycznych od 2020 roku wszystkie nowe budynki powinny być niemal zeroenergetyczne.

Można to uzyskać na wiele sposobów. W takich budynkach stosuje się materiały i technologie do budowy i izolacji ścian, dachów i podstaw budynków, a także takich elementów jak okna czy drzwi.

Ponadto można wykorzystać ciepło promieniowania słonecznego, zarówno w lecie, jak i w zimie.

Ważny jest dobór odpowiednich sprawności instalacji zasilających w ciepło, wodę użytkową, klimatyzacji. Niezwykle istotna jest też sprawność całych układów i urządzeń, w tym elektrycznych i elektrotechnicznych, a także poprawność dostaw energii. Ale UE dąży nie tylko do tego, by nowo powstałe domy były oszczędne w użytkowaniu energii. Będą one musiały być także zasilane z odnawialnych źródeł, oddalonych w niewielkim stopniu od budynku.

Jak wytłumaczyć dziś osobie kupującej mieszkanie, że warto zapłacić wyższą cenę za mkw., by zamieszkać w ekologicznym budynku?

Inwestycje poniesione w trakcie budowy zielonych domów zwracają się w ciągu kilku lat. Potem to już czysty zysk. Samo zużycie energii można zmniejszyć o 33 proc., co jest znaczącym źródłem oszczędności.

Szacuje się, że tradycyjny dom zużywa dziesięć razy więcej prądu niż pasywny. Ale stosowanie zielonych rozwiązań jest nie tylko lepsze dla środowiska i tańsze, ale jest też zdrowe. W takich domach ludzie czują się lepiej, mniej chorują. Przykładem może być nasza inwestycja Park Ostrobramska, gdzie stosujemy m.in. farby przyjazne alergikom.

Wprowadzanie nowych standardów wiąże się także z szerszymi korzyściami dla całego kraju i jego mieszkańców. Według ekspertów KAPE budownictwo niskoenergetyczne w perspektywie 20 lat może doprowadzić do spadku kosztów budowy i eksploatacji budynków do 37 proc., a także zapewni dodatkowe wpływy budżetu rzędu 140 mln złotych. Jak wynika z szacunków Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, samo tylko zapotrzebowanie na materiały termoizolacyjne wzrośnie o 40–70 proc., a zatrudnienie w firmach je produkujących o ok. 10 proc. Poprawi się też sytuacja przedsiębiorstw dostarczających rozwiązania stosowane w nowoczesnych systemach ogrzewania, chłodzenia, wentylacji, oświetlenia oraz podgrzewania wody użytkowej.

Dziś świadectwo energetyczne nie robi większego wrażenia na kupującym mieszkanie lub dom. Dlaczego?

Potencjalni nabywcy mieszkań lub domów stawiają przed szereg przede wszystkim czynniki inne niż energooszczędność czy ekologiczność budynku. Cena, lokalizacja budynku, układ mieszkania, wielkość powierzchni użytkowej i ogólna estetyka budynku – to najczęściej wchodzi w grę. Dopiero po upływie czasu inwestor zaczyna zwracać uwagę na poziom zużycia energii i poszukiwać rozwiązań, którego mogłyby go zmniejszyć.

Dodatkowo, poza certyfikatami energetycznymi, nie ma w Polsce opracowanego jednolitego programu klasyfikacji budynków, który byłby przejrzysty dla inwestorów. Certyfikaty nie do końca spełniają swoją rolę. Kryteria, jakie są obecnie brane pod uwagę i oceniane w procesie certyfikacji budynków, nie pozwalają na dokładne porównanie energooszczędności inwestycji osobie niezwiązanej z branżą energetyczną czy budowlaną. System certyfikacji jest trudny do zrozumienia dla większości nabywców, którzy nie są w stanie ocenić, jakich korzyści mogą się spodziewać i czego mają prawo wymagać od dewelopera.

Mówił pan, że warto wprowadzić w Polsce klasyfikację energooszczędności budynków opartą na zagranicznych wzorcach. Dlaczego?

Jednolity system klasyfikacji, jaki obowiązuje w wielu innych krajach, m. in. Szwecji, jest dla inwestorów bardziej przejrzysty. Polski inwestor mógłby dzięki temu w prosty sposób porównywać budynki, którymi jest zainteresowany, i kierować się klasami przy wyborze zakupu.

Za przykład posłużmy się etykietami, jakie można znaleźć na sprzęcie AGD. Potencjalni nabywcy, przeglądając katalog ofert, szukają sprzętu o najlepszych możliwych parametrach. Tu zwracają uwagę na energooszczędność, ale tylko w przypadku, gdy porównywane ze sobą oferty mieszczą się w założonym budżecie. Z budynkami rzecz ma się podobnie. Gdyby deweloperzy lub agencje nieruchomości okazywały klientom świadectwa charakterystyki energetycznej, oparte na jasnych kryteriach podczas przygotowywania oferty, to klienci odnotowaliby samo istnienie takiego świadectwa oraz wykorzystaliby je do porównania prezentowanej nieruchomości z innymi dostępnymi ofertami w podobnym przedziale cenowym.

Powiązanie takiego systemu klasyfikacji z wysokościami dopłat byłoby kolejną zachętą dla inwestorów. W ten sposób potencjalni nabywcy nie mieliby wątpliwości, ile energii zużywałoby ich mieszkanie i jakich oszczędności mogliby się spodziewać.

Czego brakuje na rynku, aby Polacy decydowali się na kupno ekomieszkań czy ekodomów? Program dopłat proponowany przez NFOŚiGW nie przyciągnął tłumów...