– Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym kredyty mieszkaniowe są wciąż dość tanie. Oprocentowanie, na które składa się marża i WIBOR, zwykle trzymiesięczny, łącznie nie przekraczają 5 proc. Przy przeciętnie dostępnej na rynku marży jest to 4,6 proc. – wylicza Halina Kochalska, ekspert Open Finance. – Analizując oferty, trzeba pamiętać, że najtańsze kredyty mają koszty o prawie jedną czwartą niższe od ofert z innych banków.

Z jaką marżą

Jak podaje Open Finance, średnia marża dla kredytów złotowych powiązanych z innymi produktami bankowymi (tzw. cross sell) w lipcu wynosi 1,91 proc., wobec 1,8 proc. wiosną i 1,7 proc. zimą. Na taką przeciętną marżę może liczyć trzyosobowa rodzina, pożyczając 270 tys. zł na 25 lat, na 90 proc. wartości nieruchomości – przy założeniu, że oboje małżonkowie pracują, nie mają innych zobowiązań i razem zarabiają 6 tys. zł netto.

– Marża 1,91 proc. to już niemal o połowę więcej niż na przełomie lat 2011 i 2012. Wtedy przeciętna marża dla opisywanego kredytu wynosiła ?1,28 proc. – mówi Halina Kochalska.

Przy dziś obowiązującej marży 1,91 proc. i WIBOR 3M wynoszącym 2,68 proc. średnia miesięczna rata prezentowanego kredytu dochodzi do 1515 zł przy spłacie przez 25 lat i 1383 zł przy spłacie przez 30 lat. W porównaniu z sytuacją sprzed trzech miesięcy wysokość raty wzrosła o 11 zł, a od stycznia –  o 30 zł. Byłoby więcej, gdyby nie spadek WIBOR 3M z 2,72 do 2,68 proc. Wiele wskazuje na to, że WIBOR dalej będzie spadał, obniżając oprocentowanie.

Gdzie najkorzystniej

– Tworząc ranking, przyjęliśmy, że przykładowy kredyt zaciąga trzyosobowa rodzina. Oboje małżonkowie pracują na etacie na czas nieokreślony i łącznie zarabiają 6 tys. zł netto. Biorą kredyt na 25 lat, godząc się na zakup innych produktów banku w zamian za korzystniejsze warunki. Zainteresowani mają dobrą historię kredytową i nie spłacają innych kredytów. Kupują mieszkanie za 300 tys. zł, co kluczowe: z 10-procentowym wkładem własnym, potrzebują więc 270 tys. zł. W bankowej nomenklaturze zadłużają się na 90 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości). Ten element sprawił, że w naszym rankingu znajdują się oferty 16 instytucji. Pozostałe banki oczekują bowiem od klientów albo wyższego wkładu własnego, albo sporych oszczędności ?– wyjaśnia Halina Kochalska.

Obliczając całkowity koszt kredytu, wzięliśmy pod uwagę sumę odsetek przez 25 lat spłaty przy przedstawionej przez bank marży oraz stawce WIBOR 3M (2,7 proc.). Uwzględniliśmy również koszt prowizji i ubezpieczeń (na życie, od utraty pracy, spłaty raty) oferowanych w sprzedaży wiązanej lub obowiązkowych. Na koszty wpłynęły także opłaty za ubezpieczenie brakującego wkładu oraz prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu po dziesięciu latach, którą trzeba zapłacić w Pekao i PKO BP.

Z badania ofert wynika, że najatrakcyjniejsze propozycje finansowania kupna mieszkania w trzecim kwartale roku mają: Bank Zachodni WBK i Credit Agricole. – Koszt kredytu w wysokości 270 tys. zł, zaciągniętego na mieszkanie za 300 tys. zł, spłacanego przez 25 lat, wyniesie tu ok. 184 tys. zł – wylicza Halina Kochalska.

W kolejnych bankach: Pekao, Deutsche Banku, Pocztowym i EuroBanku – koszt ten wyniesie od 192 do 197 tys. zł. W następnych instytucjach w rankingu: PKO BP, Nordei, Banku BPS, Millennium, BNP Paribas, Aliorze, mBanku oraz BOŚ – koszty obsługi przykładowego kredytu pochłoną między 201 do 207 tys. zł. Najdrożej będzie w Getin Noble i BGŻ, gdzie klient na obsługę zobowiązania wyda ponad 220 tys. zł.

Ile dostanie rodzina

Spytaliśmy także banki, ile maksymalnie pożyczyłyby przykładowym klientom. Średnio przy 6 tys. zł zarobków netto mogliby liczyć na niecałe 531,7 tys. zł. Zapewne ze względu na rosnące marże kwota ta w ostatnich miesiącach spadła o 2,6 tys. zł.

Najwięcej pożyczyłby Pekao – ponad 609 tys. zł, drugi z kolei DB gotów jest udzielić maksymalnego kredytu na 580 tys. zł, a trzeci, BGŻ, na ponad 571 tys. zł. Zbliżoną sumę 568,1 tys. zł pozwoliłby uzyskać BNP Paribas. Poza nimi jeszcze tylko w Aliorze maksymalna kwota przekraczałaby 550 tys. zł. Najmniej hojny jest Credit Agricole – da tylko 464 tys. zł.

Wysokiej maksymalnej zdolności kredytowej nie można jednak mylić z otwartością banku na każdego klienta. Szczególnie jeśli zainteresowani kredytem nie zarabiają dużo. Wówczas należy zwrócić uwagę na minimalne dochody konieczne do otrzymania zaplanowanej kwoty.

Najniższe kwoty dochodów konieczne do uzyskania 270 tys. zł, 25-letniego kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości zaakceptują: Pekao, BNP Paribas i Alior. Próg dochodowy wynosi tu około 3300 zł.

Z rankingu wynika, że generalnie banki podzieliły się na połowę, która zadowoli się dochodami poniżej 4 tys. zł, i drugą część, gdzie trzeba mieć od 4 tys. zł wzwyż. Najbardziej wymagające są Bank BPS – z minimum 4400 zł netto i Getin Noble Bank – 4620 zł netto miesięcznie.

Halina?Kochalska, ekspert ?Open Finance

Jak wynika z przewidywań inwestorów, za pół roku WIBOR 3M może wynosić ok. 2,3 proc.

Z jednej strony jest to powód do zadowolenia, ale z drugiej podnosi ryzyko dalszych podwyżek marż kredytów hipotecznych. Przy niskim oprocentowaniu bankom łatwiej będzie zwiększać marże, ?a klientom łatwiej je zaakceptować. Należy jednak pamiętać, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest zmienne.

Zmianie podlega tylko doliczana do oprocentowania stawka WIBOR. Banki aktualizują ją przeważnie co trzy miesiące, na różnych zasadach – np. na początku kwartału lub co trzy miesiące od podpisania umowy. Gdy WIBOR silnie wzrośnie, a niezmienna przez cały okres spłaty prowizja również będzie wysoka, kredyt może się mocno dać we znaki.

Jak wynika z naszych analiz, spośród 16 banków gotowych udzielić kredytu na 90 proc. LtV w ciągu trzech minionych miesięcy marże podniosło siedem. Podwyżki wprowadziły: Pekao, PKO BP, BNP Paribas, ?BZ WBK, EuroBank, Nordea i Getin Noble Bank. Dodatkowo Pekao, BNP Paribas oraz Credit Agricole podniosły również prowizje. Średnia prowizja (zamienna w niektórych bankach z ubezpieczeniem) wynosi obecnie niecałe ?2,1 proc. wartości kredytu.

Co oferują najlepsze banki

Ofertę kredytu z najniższymi kosztami, wynoszącymi niewiele ponad 184 tys. zł, mają w lipcu dwa banki.

? ?W BZ WBK minimalna marża zaczyna się od 1,69 proc. Do obliczeń przyjęliśmy wyższą o 0,5 pkt proc. Zgodnie z ofertą klient musi też opłacić 2 proc. prowizji, jeśli jest znany bankowi lub 2,5 proc., jeśli przychodzi po raz pierwszy. Prowizja może być anulowana pod warunkiem zakupu pakietu ubezpieczeń, ale wtedy marża idzie w górę do min. 1,99 proc. Poza niską marżą atutami oferty BZ WBK jest również brak opłat za brakujący wkład własny. Oferta BZ WBK może się podobać również dlatego, że nie stawia nadmiernie wyśrubowanych oczekiwań dochodowych, wystarczy tu 3454 zł, przy minimalnych wymaganiach w granicach 3,3 tys. zł. Od klienta wymaga się jedynie założenia konta i przelewania na nie min. 2 tys. zł miesięcznie. Już po trzech latach można spłacić kredyt nie płacąc prowizji. Minusy to finansowanie do 90 proc. wartości lokalu i okres spłaty do 30 lat.

? ?Ofercie BZ WBK dorównuje propozycja Credit Agricole. Bank ten udzieli kredytu z najniższą – 1,5-procentową marżą spośród prezentowanych ofert. Zadowoli się też niewysoką, 1-proc. prowizją. Koszty podbija jednak ubezpieczenie brakującego wkładu, czyli nadwyżki ponad 80 proc. wartości nieruchomości. W naszym przypadku, gdy mieszkanie jest warte 300 tys. zł, a klienci pożyczają 270 tys. zł, ubezpieczyć trzeba 30 tys. zł. Credit Agricole pobierze od tej kwoty 3,75 proc. na 5 lat. Dodatkowo klient zobowiązany jest ubezpieczyć się na życie. Ubezpieczenie opłaca przez cały okres trwania kredytu, comiesięczna składka wynosi 0,0299 proc. kwoty zadłużenia. Opłata maleje wraz ze spłatą kredytu. Przez 25 lat koszt ochrony wyniesie 13,7 tys. zł. W ramach sprzedaży wiązanej trzeba również założyć konto i przelewać wynagrodzenia obojga małżonków. Minimalne zarobki potrzebne do uzyskania 270 tys. zł kredytu są spore, bo sięgają 4100 zł.

? ?Trzeci jest Pekao. Koszty obsługi uzyskanego tu kredytu wynoszą 191,7 tys. zł. Suma ta zawiera również ponad 3,9 tys. zł prowizji za wcześniejszą spłatę, jeśli np. klient zdecydowałyby się za dziesięć lat sprzedać mieszkanie. Pekao nie daje się łatwo opuścić i przez cały okres umowy pobiera 2-proc. prowizję za wcześniejszą spłatę. Bank oferuje dwie wersje kredytu: pierwsza – ze stałą marżą przez cały okres spłaty: - 1,84 proc. i prowizją 1,75 proc., oraz druga z niższą marżą przez pierwsze dwa lata – 1,44 proc., a potem 1,84 proc. i prowizją 1,95 proc. W sprzedaży wiązanej do kredytu dołączane jest Eurokonto z wymogiem regularnego przekazywania miesięcznych wpływów z tytułu dochodów, karta debetowa oraz kredytowa.