Oferta deweloperów ciągle się powiększa

Deweloperzy w ciągu 5 miesięcy 2014 r. rozpoczęli w całej Polsce budowę o 52,1 proc. mieszkań więcej niż przed rokiem, czyli ponad 26 tys. lokali. Uzyskali też pozwolenia na budowę 30,7 tys. mieszkań, czyli o 44,6 proc. więcej niż rok wcześniej – podał GUS. Firmy inwestują, bo wierzą, że kryzys już minął.

Potwierdzają to dane firmy doradczej Reas, która zbadała rynek na koniec II kwartału. „Pomimo bardzo dobrej sprzedaży liczba nowych mieszkań w ofercie wzrosła po raz pierwszy od 2 lat" – piszą jej analitycy. Policzyli oni, że w II kw. deweloperzy wprowadzili ponad 14 tys. mieszkań, czyli o prawie 50 proc. więcej niż w I kw.

To jednak nie koniec. – Na przykład spółka Robyg w czerwcu rozpoczęła sprzedaż pierwszych dwóch etapów nowej inwestycji w Wilanowie. Dolcan zamierza rozbudowywać osiedla Kamyk Zielony i Konik Polny i planuje nowe projekty. LC Corp w II półroczu chce uruchomić sześć–siedem projektów w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku. Firma rozpocznie też budowę kolejnych etapów realizowanych obecnie inwestycji – wylicza Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl.

Oscar Kazanelson, szef rady nadzorczej Robyga, dodaje: – Kupiliśmy działkę o powierzchni 5,5 tys. mkw. na stołecznym Żoliborzu. Pozwoli nam to wybudować ok. 160 lokali. Mamy plan inwestycyjny na lata 2014–2016, który zakłada przeznaczenie do 150 mln zł na zakup ziemi w Warszawie. Rozglądamy się za atrakcyjnymi gruntami w celu uruchomienia nowych inwestycji – mówi.

Lepiej niż w 2007 r.

Choć liczba transakcji w II kw. – liczona łącznie dla sześciu największych rynków – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Trójmiasta i Łodzi – spadła o ok. 6 proc. w porównaniu z I kw. i wyniosła niecałe 10,4 tys. mieszkań, to i tak sprzedaż jest rekordowa.

Kazimierz Kirejczyk, prezes Reasa, podkreśla, że mamy do czynienia z utrzymywaniem się już czwarty kwartał z rzędu liczby transakcji nienotowanej na polskim rynku mieszkaniowym od szczytu boomu, czyli początku 2007 roku.

– Bardzo dobra sprzedaż, począwszy od połowy 2013 r., przekonała deweloperów do dynamicznego zwiększenia liczby nowych inwestycji. Wzrost liczby mieszkań w ofercie jest korzystny dla nabywców: oznacza większy wybór przy stabilnych cenach – mówi prezes Reasa.

Dodaje, że obecny poziom cen pozwala deweloperom na uzyskiwanie zadowalających wyników finansowych, co ułatwia z kolei pozyskiwanie kredytów na nowe osiedla.

– Banki znalazły sposób na finansowanie wielu firm na zasadach zgodnych z ustawą deweloperską, choć nadal duża część oferty nie jest objęta ochroną za pomocą rachunków powierniczych –zaznacza Kirejczyk.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku w Reasie, wylicza, że w ostatnich czterech kwartałach deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach prawie 41,9 tys. lokali. To ponad 16 proc. więcej niż w rekordowym dotąd 2007 r.

– Aby sprzedaż była tak wysoka, mieszkania musieli kupować nabywcy z wielu różnych grup. Zarówno ci korzystający z dopłat w ramach programu „Mieszkanie dla młodych", jak i ci, którzy nabywali lokale za ceny mieszczące się w limicie, choć nie korzystali z dopłat. Aktywni byli tzw. inwestorzy gotówkowi lub korzystający ze zwykłego kredytu bankowego –mówi Kuniewicz.

Jej zdaniem dobrej sprzedaży sprzyjały niskie stopy procentowe i relatywnie niewysokie ceny oraz rosnące przekonanie, że oferta zaczyna się kurczyć, a ceny – rosnąć.

Jakie są perspektywy

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich i przewodniczący rady nadzorczej Dom Development, tłumaczy bardzo dobrą sprzedaż mieszkań tym, że po długim okresie spowolnienia trend się odmienił.

– Wiąże się to ze wzrostem optymizmu w społeczeństwie. Informacje płynące z rynku finansowego są jednoznaczne: kryzys się zakończył. Dlatego osoby wstrzymujące się z zakupami i oczekujące na lepsze czasy teraz realizują swoje plany i potrzeby – uważa Kiełpsz.

Jego zdaniem na razie „MdM" ma jeszcze niewielki wpływ na rynek i nie jest dużym wsparciem sprzedaży, ale może się to zmienić.

Do kiedy biznes będzie szedł dobrze? – Trend nie odwróci się za rok, to znacznie dłuższa perspektywa. Oczywiście znaczenie może tu mieć sytuacja geopolityczna. Najważniejsze jednak, że ceny nie wzrastają gwałtownie, więc sytuacja jest odmienna niż w 2007 i 2008 r. – podkreśla Grzegorz Kiełpsz.

Ale Jacek Bielecki, dyrektor w Marvipolu, ocenia, że jeśli tempo wprowadzania nowych inwestycji przez deweloperów się utrzyma, to za dwa lata mogą się pojawić problemy ze znalezieniem klientów.

– Znaczący wpływ na dobrą sprzedaż w ciągu ostatnich 12 miesięcy ma tzw. odłożony popyt z poprzednich lat i rekordowo niskie koszty kredytu. Ich wzrost oraz konieczność posiadania przez kupujących w 2016 r. 15-proc. udziału własnego w cenie mieszkania może znacząco obniżyć popyt – tłumaczy Bielecki. – Trudno też przewidzieć, jakie mieszkania będą poszukiwane. Już teraz rośnie popyt na większe metraże niż rok temu. Obawiam się, że wielu deweloperów tego nie dostrzega. Dlatego oferta, jak przed kilku laty, nie będzie dostosowana do oczekiwań kupujących i przewyższy możliwości sprzedaży.

W efekcie, jak przewiduje dyrektor Bielecki, postępować będzie konsolidacja rynku i dominacja dużych firm, które mogą spowolnić tempo sprzedaży bez zagrożenia dla swojej sytuacji ekonomicznej.

Na Węgrzech metr jest tańszy niż Polsce

Metr nowego M w Warszawie kosztuje?ok. 1,7 tys. euro. Spośród największych unijnych metropolii taniej jest tylko?w Budapeszcie i Lizbonie.

Natomiast średni koszt zakupu mkw. lokum blisko centrum Londynu przekracza 10 tys. euro, ?a w Paryżu 8,1 tys. euro – wylicza firma doradcza Deloitte. Z jej raportu „European Housing 2013" wynika, że wśród najdroższych metropolii europejskich, tuż za Londynem i Paryżem, znalazło się Monachium z ceną ok. 5,6 tys. euro za mkw. Stolica Bawarii jest najdroższym miastem w Niemczech.

Najtańsze mieszkania można znaleźć w Budapeszcie (1,1 tys. euro za mkw.) i w Warszawie (1,7 tys. euro za mkw.). Raport pokazuje również ceny w Krakowie (ok. 1,5 tys. euro za mkw.), który tylko nieznacznie ustępuje Warszawie. Dla porównania w Pradze koszt zakupu mkw. nowego lokum wzrasta już do ok. 2,4 tys. euro za mkw.

1 tys. euro to średnia cena mkw. nowego mieszkania w Polsce w 2013 r. W UE taniej jest tylko na Węgrzech i w Portugalii – podaje Deloitte.

Spośród krajów starej Unii najtaniej jest w Lizbonie?(1,6 tys. euro za mkw.), ?co związane jest z notowanymi w ostatnich latach dużymi spadkami cen.

W dwóch miastach analitycy zanotowali stawki trzykrotnie przekraczające wartość średniej dla całego kraju. Były to Moskwa i Monachium. Wśród badanych państw w 2013 roku największy spadek cen (w stosunku rocznym) eksperci Deloitte odnotowali w Madrycie (-23 proc.), Rzymie i Budapeszcie (w obu miastach po -5 proc.).

Z kolei największy wzrost stawek nastąpił w Wiedniu (9 proc.), Kopenhadze (8 proc.) i Berlinie (7 proc.). Warszawa w tym zestawieniu dynamiki zmiany cen wyprzedziła Londyn i Moskwę z ok. 3-proc. przyrostem w ciągu roku.

W 2013 r. średnie zasoby mieszkaniowe w Unii nieznacznie wzrosły – do niemal 476 mieszkań w przeliczeniu na tysiąc obywateli. Hiszpania może się pochwalić najlepszym wynikiem – ponad 18 proc. powyżej średniej UE. Warto jednak zwrócić uwagę, że jest to częściowo efekt statystyczny, wynikający z wysokiej liczby mieszkań wakacyjnych, tzw. drugich rezydencji. W styczniu 2012 r. hiszpańskie Ministerstwo Budownictwa podało, że nieruchomości wakacyjne stanowią aż 33 proc. wszystkich zasobów mieszkaniowych.