Czy o kredyt mieszkaniowy będzie łatwiej

– Nie spodziewamy się zaciekłej rywalizacji o klientów potrzebujących kredytów hipotecznych. Od kilku kwartałów obserwujemy bowiem tendencję do wzrostu marż i zaostrzania polityki kredytowej. Banki koncentrują się dziś raczej na zwiększeniu sprzedaży produktów o wyższej rentowności, jak pożyczki gotówkowe czy ubezpieczenia – uważa Romuald Pilitowski, ekspert Salomon Finance.

Nie będzie taniej

Z danych Salomon Finance wynika, że uwzględniając całkowite koszty kredytu, atrakcyjne oferty mają dziś ING Bank Śląski, Citi Handlowy, Nordea Bank. – Dobre oferty są jednak związane ze spełnieniem dodatkowych wymogów, takich jak odpowiedni poziom wkładu własnego, wysokość dochodów czy też odpowiedni stan prawny nieruchomości, która będzie przedmiotem zabezpieczenia – podkreśla Romuald Pilitowski.

Jego zdaniem zazwyczaj banki, które mają atrakcyjną ofertę, potrzebują więcej czasu na wydanie decyzji kredytowej, co jest związane choćby z większą liczbą wniosków.  Warto też pamiętać, że oprocentowanie, czyli pochodna marży, to jedynie część kosztów kredytu hipotecznego. Podejmując decyzję o uzyskaniu kredytu, należy brać pod uwagę wszystkie koszty, uwzględniając w szczególności wydatki na prowizję, ubezpieczenia, a także produkty dodatkowe.

10 proc. wkład własny w takiej wysokości przy zakupie mieszkania na kredyt trzeba będzie mieć od stycznia 2015 roku

Także Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus, uważa, że jesienią banki nie będą walczyć lepszymi ofertami o klientów. – Obniżkom marż nie sprzyjają utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe. Ich historyczne minimum powoduje, że nawet przy wyższych marżach łączne oprocentowanie i tak jest najniższe w historii. Czynnikiem nakręcającym sprzedaż kredytów będzie w najbliższym czasie kolejny etap wdrożenia Rekomendacji S i obowiązek wniesienia 10 proc. wkładu własnego od 2015 roku. Dlatego banki oferujące kredyty z 5-proc. wkładem własnym mogą spodziewać się wzrostu zainteresowania swoją ofertą pod koniec tego roku – uważa Michał Krajkowski.

Z wyliczeń Notusa wynika, że dla kredytu o wartości 250 tys. zł, przy założeniu posiadania 20-proc. wkładu własnego, średnia marża wynosi 1,82 pkt proc., co w połączeniu z WIBOR daje łączne oprocentowanie na poziomie 4,49 proc. – W wielu bankach marża może być jeszcze niższa pod warunkiem skorzystania z dodatkowych produktów, takich jak ubezpieczenia czy programy inwestycyjno-oszczędnościowe – mówi analityk Notusa.

Również Elżbieta Kopka, ekspert Invigo, podkreśla, że marże przy kredytach hipotecznych sukcesywnie rosną. – A to świadczy o tym, że banki w obecnej sytuacji rynkowej nie są raczej zainteresowane agresywną walką o klienta. Ta tendencja prawdopodobnie będzie utrzymywana w najbliższym okresie – prognozuje.

Także Dorota Matuszyńska, ekspert ds. kredytów hipotecznych Idea Expert, uważa, że banki nie będą się bić o klienta na rynku „hipotek".

– Widzimy raczej systematyczny wzrost marż. Świadczy on o tym, że instytucje finansowe nie widzą wyraźnych przesłanek do tego, aby bardziej aktywnie zabiegać o względy potencjalnych klientów. Podwyżkom bankowych marż sprzyja niski i wyjątkowo ustabilizowany WIBOR. Dzięki niemu podwyżki marż w kredytach hipotecznych dokonują się niemal niezauważenie, nie wywołując spektakularnego wzrostu rat – opowiada Dorota Matuszyńska. – Z drugiej strony możemy zaobserwować wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych, a to z pewnością jest kolejnym argumentem powstrzymującym banki przed radykalnymi zmianami w zakresie polityki sprzedaży kredytów hipotecznych. Dlatego w trzecim kwartale  nie powinniśmy spodziewać się znaczących zmian na rynku.

Ekspertka Idea Expert dodaje, że sytuacja może się nieco zmienić w czwartym kwartale tego roku, kiedy banki prawdopodobnie zaczną bardziej aktywnie zachęcać klientów do składania wniosków kredytowych, jeszcze zanim wejdą w życie kolejne regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. – Przypomnijmy, że od początku 2015 r. potrzebne będzie już nie 5, ale 10 proc. wkładu własnego. Dla wielu kredytobiorców zdobycie dodatkowych środków na potrzeby kredytu może stanowić spore utrudnienie. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że środki na wkład własny nie mogą pochodzić z innego kredytu. Natomiast z początkiem marca 2015 r. zacznie działać Rekomendacja U, która z pewnością wpłynie na sposób konstruowania bankowych ofert kredytów hipotecznych. Banki nie będą mogły czerpać zysków ze sprzedaży ubezpieczeń, a w związku z tym zostaną zmuszone do poszukiwania innych form gwarantujących im uzyskanie oczekiwanego poziomu zysków ze sprzedaży kredytów hipotecznych – prognozuje Dorota Matuszyńska.

Nie jest łatwo

Z czym dziś mają największy problem osoby poszukujące pieniędzy na mieszkanie w banku?– Jednym z najczęstszych problemów są wydłużone terminy rozpatrywania wniosków, co częściowo wiąże się z sezonem urlopowym, a także  akceptacja dochodów z umów cywilnoprawnych oraz dochodów osób prowadzących działalność gospodarczą – mówi Romuald Pilitowski.

Jego zdaniem największe wątpliwości w działach ryzyka banków wzbudza stabilność dochodów potencjalnych kredytobiorców i możliwość obsługi przez nich zobowiązań w przyszłości. – Widać bardziej rygorystyczną analizę wniosków kredytowych osób prowadzących działalność gospodarczą. Często oznacza to wymóg wykazania wyższego wkładu własnego lub podwyższenie marży kredytu. Dotyczy to w szczególnym stopniu osób, które prowadzą działalność gospodarczą przez relatywnie krótki okres, poniżej 12 miesięcy – tłumaczy ekspert Salomon Finance.

Dorota Matuszyńska dodaje, że są klienci, którzy mają problem ze zgromadzeniem wymaganego wkładu własnego. – Z pomocą miał tu przyjść program dopłat „Mieszkanie dla młodych", ale nie spełnił pokładanych w nim nadziei. Będzie jednak nowelizowany. Zmiany mają dotyczyć rodzin z co najmniej dwójką dzieci. Będą one mogły liczyć na wsparcie w wysokości 20 proc. wartości mieszkania. W przypadku trójki lub większej liczby dzieci wsparcie wyniosłoby na starcie 25 proc. – wylicza Dorota Matuszyńska.

Natomiast Elżbieta Kopka dodaje, że zauważalnym problemem jest dziś zbyt niska zdolność kredytowa osób poszukujących pieniędzy na mieszkanie. – Kredytobiorcy mają problem z udokumentowaniem swoich dochodów, a w związku z tym ich szacunki różnią się od wyliczeń bankowych analityków. W efekcie skutkuje to obniżeniem kwoty kredytu oferowanego przez bank lub odmową jego udzielenia – podsumowuje.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki g.blaszczak@rp.pl

Krzysztof Oppenheim | doradca finansowy

– W latach 2004–2008 miało się wrażenie, że to nabywcy mieszkań – którymi najczęściej byli młodzi Polacy – rozdają karty na rynku hipotek. Jeśli tylko dana osoba miała stałą pracę, było niemal pewne, że albo ma już swoje mieszkanie – kupione w zestawie z kredytem hipotecznym – albo jest trakcie zakupu.