Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym została przyjęta przez Sejm. Na czym polega to nowe w Polsce rozwiązanie?

Mariusz Zając: Jest to rodzaj kredytu, jakiego banki będą mogły udzielać klientom będącym osobami fizycznymi, zabezpieczając go hipoteką na nieruchomości kredytobiorcy.

W założeniach ma to być rozwiązanie polegające na umożliwieniu osobom będącym właścicielami nieruchomości, a posiadającym zbyt małe dochody, skorzystania z kapitału „zamrożonego" w nieruchomości i tym samym zwiększenia kwoty uzyskiwanego dochodu. Odwrócony kredyt hipoteczny może zostać wypłacony jednorazowo lub w ratach przez określony czas, nie dłużej jednak niż do śmierci kredytobiorcy.

Jego spadkobiercy będą mieli możliwość spłaty kredytu i zachowania nieruchomości lub też nieruchomość zostanie przeniesiona na bank, który dokona rozliczenia różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a wysokością pozostałej do spłaty kwoty kredytu ze spadkobiercami.

Kto będzie mógł skorzystać z nowego prawa? Tylko seniorzy?

Joanna Wierzbicka: Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt zasadniczo skierowany do osób w wieku emerytalnym lub przedemerytalnym. Jednak ustawa uchwalona przez Sejm nie przewiduje żadnych ograniczeń wiekowych, co oznacza, że odwrócona hipoteka będzie produktem dostępnym dla ludzi w każdym wieku. Kredytobiorcą będzie mogła być każda osoba fizyczna, której przysługuje tytuł prawny do nieruchomości.

Na jakich zasadach będzie można skorzystać z odwróconej hipoteki? Czy tylko mając własność hipoteczną, czy także spółdzielcze prawo do lokalu? Kiedy rozwiązanie będzie wykluczone?

Mariusz Zając: Podstawowym warunkiem skorzystania z odwróconego kredytu hipotecznego jest posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości w postaci prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Co ważne, z takiego kredytu skorzystać będą mogły także osoby będące współwłaścicielami nieruchomości. To rozwiązanie pozwoli zaciągnąć taki kredyt np. małżeństwu będącemu współwłaścicielami mieszkania, a wówczas kredyt będzie wypłacany aż do śmierci drugiego kredytobiorcy.

Wypłata rat odwróconego kredytu hipotecznego może ustać przed śmiercią kredytobiorcy, co postawi go  w trudnej sytuacji. Kiedy tak może być?

Joanna Wierzbicka: Podstawą ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem dla kredytu. Oznacza to, że wartość wypłaconego kredytu będzie zależna de facto od wartości nieruchomości.

Wypłata rat odwróconego kredytu hipotecznego może ustać przed śmiercią kredytobiorcy, gdy bank wypłaci na jego rzecz w całości środki określone w umowie odwróconego kredytu hipotecznego w ustalonym w niej okresie (np. 15–20 lat).

Wypłaty środków do dnia śmierci będą miały miejsce, gdy śmierć kredytobiorcy nastąpi przed upływem terminu wypłaty wszystkich środków wskazanych w umowie.

Wypłata rat odwróconego kredytu hipotecznego może ustać także w przypadku, gdy bank wypowie umowę kredytu – np. gdy zostanie wszczęta egzekucja z nieruchomości lub prawa przysługującego kredytobiorcy względem niej bądź gdy kredytobiorca przeniesie własność nieruchomości lub związane z nią prawo na rzecz osoby trzeciej bez zgody banku.

Nie ma obawy, że jeśli do śmierci kredytobiorcy dojdzie szybko, to bank przejmie mieszkanie, nie wypłacając kolejnych rat za lokum?

Mariusz Zając: Po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy mają 12 miesięcy na podjęcie decyzji o ewentualnej spłacie kredytu i tym samym odzyskaniu mieszkania, w przeciwnym razie roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości stanie się wymagalne.

Bank jest również zobowiązany poinformować wskazaną w umowie kredytu przez kredytodawcę osobę o sumie zobowiązań z tytułu kredytu czy terminie na podjęcie decyzji co do spłaty zobowiązań.

W przypadku braku spłaty kredytu przez spadkobierców na banku będzie spoczywać obowiązek ostatecznego rozliczenia kredytu, w tym dokonanie wyceny wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę. W terminie 30 dni po sporządzeniu wyceny bank zobowiązany jest zwrócić ewentualną nadwyżkę wartości nieruchomości ponad kwotę zobowiązań z tytułu kredytu.

Rodzina nie musi ?rezygnować z lokalu ?po śmierci właściciela?

Joanna Wierzbicka: Rodzina właściciela nieruchomości po jego śmierci nie musi rezygnować z nieruchomości, będzie bowiem miała rok na podjęcie decyzji, czy rozliczyć umowę odwróconego kredytu hipotecznego poprzez jego spłatę, czy też przenieść prawo do nieruchomości na bank.

Czym się różni renta hipoteczna od odwróconego kredytu?

Mariusz Zając: Podstawową różnicą między tymi dwoma produktami jest kwestia przeniesienia własności lub innego tytułu prawnego do nieruchomości. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego właścicielem pozostaje kredytobiorca, natomiast przy rencie hipotecznej własność nieruchomości przechodzi na rzecz instytucji zobowiązanej do wypłaty renty, a prawo dotychczasowego właściciela do dalszego korzystania np. z mieszkania jest gwarantowane przez umowę dożywocia.

Ponadto różny jest okres wypłaty świadczenia. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego wypłata comiesięcznych rat jest programowana na kilka – kilkanaście lat, co nie zapewnia gwarancji wypłaty środków do końca życia kredytobiorcy. Z kolei w przypadku renty dożywotniej środki są wypłacane do końca życia świadczeniobiorcy.

Kolejną istotną różnicą jest fakt, iż tylko banki będą mogły oferować odwrócone kredyty hipoteczne, co zmniejsza prawdopodobieństwo niewypłacalności kredytodawcy w trakcie realizacji umowy i zwiększa bezpieczeństwo transakcji z uwagi na nadzór sprawowany nad bankami przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Które z rozwiązań jest bezpieczniejsze dla seniora? Renta hipoteczna nie jest uregulowana ustawowo.

Joanna Wierzbicka: Obecnie odwrócony kredyt hipoteczny, który będzie regulowany nową ustawą, należy ocenić co do zasady jako bardziej korzystny i bezpieczniejszy dla seniorów, którzy będą chcieli podwyższyć swoje miesięczne przychody, niż renta hipoteczna. Jedynie częściowo jest ona bowiem oparta na kodeksie cywilnym.

Dzięki uchwalonej ustawie instytucja odwróconego kredytu hipotecznego zostanie ujęta w stosunkowo sztywne ramy prawne, co zminimalizuje pole do nadużyć i zapewni większe bezpieczeństwo prawne seniorom zawierającym tego typu umowy. Ważna jest także możliwość odstąpienia od umowy kredytu oraz jego spłaty zarówno przez kredytobiorcę, jak i jego spadkobierców.

Z kolei renta dożywotnia może się wydawać bezpieczniejsza dla seniorów pod kątem zapewnienia comiesięcznych wypłat środków finansowych do końca życia świadczeniobiorcy, czego nie można w 100 proc. zagwarantować w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, który jest wypłacany jednorazowo lub w ratach przez określony czas.

Wziąwszy pod uwagę, że nieruchomości są postrzegane w Polsce jako dorobek życia, oraz poczucie komfortu seniora, który pozostaje właścicielem nieruchomości do końca trwania kredytu, a także zważywszy na stan większej pewności prawnej stworzonej na podstawie nowej ustawy, odwrócony kredyt hipoteczny wydaje się obecnie rozwiązaniem bezpieczniejszym.

Być może po wejściu w życie ustawy o rencie dożywotniej, której projekt jest obecnie opracowywany w Ministerstwie Gospodarki, stanie się ona realną i bezpieczną alternatywą wobec odwróconego kredytu hipotecznego dla osób, którym nie będą odpowiadały pewne jego zasady.

O jakie zapisy należałoby zadbać i w przypadku renty dożywotniej, i odwróconej hipoteki, aby właściciel mieszkania czuł się  ?bezpiecznie?

Mariusz Zając:  W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego w pierwszej kolejności potencjalny kredytobiorca powinien sprawdzić zgodność proponowanej umowy z warunkami określonymi w ustawie.

Następnie należy sprawdzić, czy umowa kredytowa ogranicza nam możliwość dysponowania nieruchomością obciążoną kredytem, np. poprzez jej sprzedaż, oddanie w najem czy chociażby użyczenie osobom bliskim.

Analiza umowy o rentę hipoteczną będzie natomiast bardziej skomplikowana ze względu na wspomniany brak kompleksowych uregulowań prawnych. Osoby chcące skorzystać z takiego produktu finansowego powinny w pierwszej kolejności zweryfikować, czy wypłata renty zostanie w odpowiedni sposób zabezpieczona, np. poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości.

Trzeba również sprawdzić, w jaki sposób zostanie ustalona wartość nieruchomości, zwłaszcza czy stanie się to na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez niezależnego rzeczoznawcę.

Warto też sprawdzić możliwość ewentualnego odstąpienia od umowy i odzyskania prawa do nieruchomości.