Mieszkania z oferty Inpro, jak zapewnia Rafał Zdebski, dyrektor handlowy firmy, sprzedają się w podobnym tempie jak w ubiegłym roku, mimo że ceny nieznacznie wzrosły. – Zdarza się, że pytania o ofertę dostajemy jeszcze przed uruchomieniem inwestycji. Wszystko zależy od projektu – tłumaczy Rafał Zdebski. – Są osiedla, które sprzedają się błyskawicznie, na innych sprzedaż idzie zgodnie z postępami prac na budowie.

Efekt skali

Jednym z atrakcyjniejszych produktów Inpro okazały się kawalerki na parterze o powierzchni nieprzekraczającej 45 mkw., z dużymi ogrodami w inwestycji Wróbla Staw w Gdańsku-Jasieniu. – W dwóch pierwszych etapach osiedla zostały już tylko trzy takie mieszkania – mówi Rafał Zdebski. Dodaje, że najdłużej czekają na klientów luksusowe apartamenty oraz domy.

Jak podkreśla Rafał Zdebski, mieszkania w dobrze przygotowanym projekcie udaje się wyprzedać od rozpoczęcia budowy do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Iwona Pasterska, kierownik działu sprzedaży w Budimeksie Nieruchomości, podkreśla, że lokale o poszukiwanych metrażach w atrakcyjnej cenie i dobrej lokalizacji znikają z oferty naprawdę szybko. – W naszym krakowskim projekcie Nowe Czyżyny większość mieszkań w nowym budynku znalazła nabywców w kilka tygodni po wprowadzeniu do sprzedaży. Zachęcała cena. Dzięki efektowi skali lokale oferujemy poniżej limitów „MdM". Mieszkanie można kupić już od 4,3 tys. zł za mkw. – podaje Iwona Pasterska. – Praktycznie wszystkie inwestycje udaje się nam sprzedać przed zakończeniem inwestycji. Nasza polityka zakłada, że najtaniej jest na początku budowy. Z czasem ceny mogą się zmienić. Tak jest w Nowych Czyżynach, gdzie zaczynaliśmy od pułapu 4 tys. zł za mkw.

Anna Sitnik, dyrektor sprzedaży w firmie Dolcan, mówi o szybkiej sprzedaży mniejszych dwu- i trzypokojowych mieszkań objętych „MdM". – Dużą popularnością cieszą się lokale bezczynszowe na oddalonych od centrum osiedlach. Ze względu na niższe ceny klienci mogą sobie pozwolić na większy lokal z ogrodem czy poddaszem – mówi Anna Sitnik. – Ale trudno tu o?reguły. W inwestycji blisko centrum stolicy jeden klient kupił w celach inwestycyjnych 13 mieszkań – dodaje. Dyrektor podkreśla, że firmie błyskawicznie udało się sprzedać 17-metrowe lokale w warszawskim Miasteczku Rubikon. Anna Sitnik podkreśla, że czas sprzedaży mieszkań zależy m.in. od sytuacji na rynku i?potrzeb klientów.

– Z reguły transakcji przybywa wraz z postępami na budowie. Co ciekawe, na szybkość sprzedaży nie ma wpływu lokalizacja. Wygląda to podobnie i w przypadku inwestycji blisko centrum, i tych oddalonych od miasta – twierdzi Anna Sitnik. – Wzrost sprzedaży odnotowujemy zwykle wiosną i jesienią, co jest związane także z targami nieruchomości – tłumaczy dyrektor. Według niej obniżki cen ostatnich mieszkań to mit. – Ukończone lokale na osiedlach z pełną infrastrukturą są zwykle bardziej atrakcyjne od niewybudowanych lokali – zauważa Sitnik. – Dlatego firmy rzadko decydują się na duże obniżki cen ostatnich mieszkań.

Także Tomasz Sznajder, wiceprezes Polnordu, zauważa, że ostatnie mieszkania wcale nie muszą być tańsze, zwłaszcza gdy budynek jest już oddany do użytku. – Na pewno opłaca się kupować lokale w przedsprzedaży. Rezerwując lokal, na który trzeba poczekać 1,5 roku – 2 lata, można liczyć nawet na 10 proc. zniżki – tłumaczy wiceprezes.

Kuszenie klubami

Tomasz Sznajder przypomina, że nowe projekty mieszkaniowe sprzedają się dziś szybciej niż kilka lat temu. – Widać wyraźne ożywienie na rynku pierwotnym. Przykładem niech będzie nasz projekt Neptun Ząbki, który wprowadziliśmy do oferty w grudniu 2013 r. Wszystkie mieszkania w pierwszym etapie sprzedaliśmy w ciągu roku – podkreśla Sznajder. – Teraz oferujemy drugi etap osiedla. Patrząc na tempo, można założyć, że ta część sprzeda się dwa razy szybciej – podkreśla wiceprezes Polnordu. Dodaje, że także w warszawskiej inwestycji Śródmieście Wilanów mieszkania sprzedają się szybko, nawet przed rozpoczęciem budowy. – Dużą wagę przywiązujemy do architektury, designu i udogodnień dla mieszkańców – podkreśla Tomasz Sznajder. – Klienci mają też możliwość skorzystania z pakietów wykończeniowych.

Także Ronson Development stara się przyciągać klientów nie tylko lokalizacją, ale i udogodnieniami. – Mogą to być kluby malucha, siłownia, lokalne kawiarnie czy zielone tereny – wylicza Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development. Firma nie narzeka na sprzedaż. – Zainteresowanie nowymi mieszkaniami jest bardzo duże, co widać po szybkim tempie ich sprzedaży – mówi Andrzej Gutowski. – Zdecydowana większość oferowanych przez nas lokali sprzedaje się na etapie budowy – zapewnia.

W niecały miesiąc od wprowadzenia do oferty warszawskiego projektu Moko II deweloper sprzedał 20 proc. mieszkań. – Najbardziej popularne są lokale dwupokojowe. W naszych gotowych projektach w Warszawie w zasadzie już ich nie ma. Pojedyncze dwójki oferujemy w inwestycji Naturalis w podwarszawskich Łomiankach. – Z kolei kilka kawalerek o powierzchni do 40 mkw. w drugim etapie projektu Moko sprzedaliśmy w dniu, w którym projekt trafił na rynek – mówi dyrektor.

Na dobrą sytuację na rynku zwraca uwagę także Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży mieszkań w spółce Atal.

– Tempo sprzedaży lokali zależy od wielu czynników: ceny, lokalizacji, standardu. W porównaniu z ubiegłymi latami czas ten się skraca – ocenia Ewelina Juroszek. – Na większości osiedli rezerwacje są dokonywane już pierwszego dnia – dotyczy to i funkcjonalnych dwójek, i prestiżowych apartamentów. W naszej inwestycji Walewska Residence nieopodal Stadionu Narodowego w Warszawie w ciągu dwóch tygodni sprzedaliśmy ponad połowę z?43 mieszkań – podaje dyrektor.

Dziś do sprzedaży ma trafić drugi etap warszawskiej Oazy Wilanów. – Chęć nabycia lokalu zadeklarowało już kilkadziesiąt osób – mówi dyrektor Juroszek. I podkreśla, że klientów przyciągają dobra lokalizacja, dobry standard i rzetelna wycena mieszkań.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia

Natalia Włodarczyk, analityk redNet Property Group

– Inwestycje wprowadzone na rynek w 2014 r. sprzedawały się w średnim tempie 5,8 lokalu miesięcznie. W 2013 r. na warszawskich osiedlach deweloperzy znajdowali klientów przeciętnie na 4,9 mieszkania na miesiąc. Średnie tempo sprzedaży rośnie.

Wśród osiedli, które weszły na rynek w ubiegłym roku, najszybciej sprzedawała się Manufaktura Praska – średnio 34,3 lokalu miesięcznie. W Central Park Ursynów było to przeciętnie 33,3 lokalu, a w projekcie Conrada 5 – 29 mieszkań.

W ostatnich latach najdłużej czekają na klientów duże mieszkania i lokale o małej liczbie pokoi na stosunkowo dużym metrażu.

Dłużej sprzedają się mieszkania o wysokiej cenie całkowitej, a także lokale o nieatrakcyjnych rozkładach, projektowane w innej sytuacji rynkowej, które są w ofercie od kilku lat. Na klienta długo czekają także mieszkania bez balkonu lub komórek lokatorskich.

Czas sprzedaży inwestycji mieszkaniowej zależy od wielu czynników. To m.in. sytuacja gospodarcza, dostępność kredytów, wysokość stóp procentowych, a także średni poziom wynagrodzenia czy limity programu „Mieszkanie dla młodych".

Wśród czynników wewnętrznych można wyróżnić renomę i rozpoznawalność dewelopera, poziom cen, projekt architektoniczny, liczbę mieszkań na osiedlu, strategię marketingową, dostępność biura sprzedaży, a także mikrolokalizację.

Czas sprzedaży poszczególnych inwestycji bardzo się różni. Mniejsze projekty, obejmujące np. dziesięć lokali, sprzedają się oczywiście szybciej niż te duże liczące kilkaset lokali. Nie jest to jednak reguła.