Kwestia ta wynikła przy rozpoznawaniu zażalenia E.L. na odmowę notariusza dokonania czynności polegającej na sprzedaży jej przez syndyka 1/4 udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego będącego składnikiem masy upadłości osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (w języku prawniczym upadłej). Syndyk zawiadomił jej wierzycieli oraz sąd, że zamierza sprzedać ten udział, którego wartość rzeczoznawca wycenił na 69,7 tys. zł w ramach konkursu ofert.
Czytaj więcej:
Zakaz zbywania majątku, który może należeć do masy upadłości, można zaskarżyć do sądu wyższej instancji. To sedno piątkowej sąd najwyższy. Ma ona z...
Pro
Pojawiły się dwie oferty, ale notariusz zgodził się na umowę warunkową
Po obwieszczeniu na portalach internetowych wpłynęły dwie oferty i przyjęta została oferta E.L. z ceną 30,8 tys. zł. Notariusz odmówił jednak sporządzenia bezwarunkowej umowy sprzedaży, informując strony transakcji, że w przypadku zawarcia umowy sprzedaży, której przedmiotem jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pozostałym współuprawnionym do tego lokalu przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Notariusz godził się tylko na umowę warunkową, by ewentualnie córka mogła skorzystać z pierwokupu.
W przepisach brakuje regulacji dotyczących prawa pierwokupu
Rozpatrując zażalenie niedoszłej nabywczyni Sąd Okręgowy w Łodzi (sędzia Sławomir Zieliński) powziął wątpliwości, które zawarł w pytaniu prawnym do SN: – Czy jeśli w ramach likwidacji masy upadłości dochodzi do sprzedaży w toku postępowania upadłościowego ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, to pozostałym współuprawnionym z tytułu prawa do tego lokalu przysługuje prawo pierwokupu przewidziane w art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych czy też prawo pierwokupu wygasa?
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma szczególnych przepisów regulujących sposób wykonania prawa pierwokupu i jego skutki, zatem zastosowanie ma art. 600 § 1 kodeksu cywilnego. Biorąc zaś pod uwagę cel tej regulacji wydaje się, że ustawowe prawo pierwokupu przyznane pozostałym współuprawnionym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie wygasa w przypadku sprzedaży tego składnika majątku w toku postępowania upadłościowego – napisał sędzia w uzasadnieniu pytania.
Czytaj więcej
Sprzedaż nieruchomości za grosze uniemożliwia upadłość konsumencką i redukcję długów.
Jak powinno być stosowane prawo
– Prawo nie jest zbiorem algorytmów, które się zawieszają, gdy popadają w kolizję. Prawo to system, w którym istnieją reguły pozwalające rozwikłać takie sytuacje. Zasada wygaśnięcia praw osobistych w postępowaniu upadłościowym powinna doznać wyjątku, skoro w przepisach dotyczących konkretnego przedmiotu – w tym przypadku spółdzielczego prawa do lokalu – istnieje regulacja nakierowana na osiągnięcie określonego celu – uważa Stefan Jacyno, adwokat z Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
– Tu pierwokup zapobiega rozdrabnianiu struktury własnościowej lokalu, które z założenia ma spełniać potrzeby mieszkaniowe rodziny, a nie kilku obcych sobie osób. Jednocześnie nie ma tu pokrzywdzenia wierzycieli. Ci są zainteresowani tylko otrzymanymi kwotami, a te przy zastosowaniu pierwokupu nie zmieniają się. Innowacje są dobre w informatyce. W prawie lepiej opierać się na zasadach wywodzonych z prawa rzymskiego – stwierdza Stefan Jacyno.
Terminu posiedzenia SN w tej sprawie jeszcze nie ma.
Sygnatura akt: III CZP 34/26
