Na stronach Rządowego Centrum Legislacji Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamieściło nową wersję projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska). Jest to największa od lat próba uregulowania zasad na odcinku deweloper – klient.
Cena jest dla większości kupujących mieszkanie czy dom najważniejszym kryterium przy wyborze lokalu. Z tej perspektywy za kluczowy w projekcie trzeba uznać zakaz jej zmiany na niekorzyść klienta. W pierwszej wersji projekt zakazywał wyłącznie waloryzacji.
– Aktualna wersja zabrania każdego podwyższenia ceny, w tym waloryzacji. To ograniczy dywagacje na temat tego, co spełnia kryteria waloryzacji, co nie i próby obejścia podwyższania cen – chwali rozwiązanie adwokat Adam Rusiłowicz.
Przeciwnie ocenia zmianę radca prawny Przemysław Dziąg, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
– Sformułowanie, że cena „nie podlega zwiększeniu, w tym waloryzacji na niekorzyść nabywcy”, może zostać odczytane jako zakaz każdego zwiększenia ceny, także w razie prac dodatkowych zamówionych przez nabywcę, zmiany VAT, zwiększenia powierzchni powykonawczej lub zmian wymaganych przez prawo. Przepis powinien zakazywać jednostronnego zwiększenia ceny przez dewelopera z przyczyn leżących po jego stronie. Należy wyraźnie dopuścić zmianę ceny wynikającą z: prac dodatkowych zamówionych przez nabywcę, ustawowej zmiany VAT, rozliczenia powierzchni powykonawczej według ustawowej metody, obowiązkowej zmiany prawa oraz odrębnego porozumienia stron – uważa ekspert KIG.
Czytaj więcej
Warszawa, Wrocław i Trójmiasto to rynki sprzedającego, we względnej równowadze są Poznań i Kraków. Z nadpodażą borykają się Łódź i Katowice. W tym...
Powierzchnia mieszkania wzrośnie, a cena nie?
Kategoryczne wykluczenie podniesienia ceny zaskoczyło też adwokat dr Joannę Barzykowską.
– Dziś, jeśli po pomiarze lokal ma powierzchnię mniejszą niż w umowie, deweloper zwraca klientowi pieniądze. Natomiast jeśli mieszkanie czy dom ma finalnie powierzchnię większą, różnicę dopłaca klient. Opiera się to na zasadzie wzajemności stron umowy. Do takich różnic dochodzi bardzo często i nie z winy dewelopera, a ze specyfiki procesu budowlanego, który nie jest tak dokładny jak projekt. To, co jest proste na rysunku, w praktyce na budowie trudno oddać co do centymetra. Dlatego ta zmiana mnie dziwi – mówi mec. Barzykowska.
Ekspertka spodziewa się, że będzie potrzeba aneksowania umów deweloperskich, jeśli okaże się, że lokal jest o kilka metrów większy, niż wynika to z umowy.
Poza zakazem podnoszenia ceny, istotne z punktu widzenia nabywcy, ale też dewelopera, zmiany projektu dotyczą portalu Dom. Z narzędzia służącego do porównywania cen transakcyjnych, którym pierwotnie miał być, staje się on miejscem, które dostarczy nabywcy informacji potrzebnych do oceny rzetelności dewelopera. O terminowości realizacji inwestycji, decyzjach wydawanych wobec przedsiębiorcy przez prezesa UOKiK czy nadzór budowlany, powiązaniach kapitałowych, odstąpieniach od umów. Z pewnością znajdą się firmy, które, żeby ułatwić życie poszukującym mieszkań czy domów, stworzą w oparciu o te dane rankingi firm deweloperskich. Deweloperzy walczyli o precyzję tych informacji i możliwość sprawnej aktualizacji. Szczególnie zależało im, aby przy informacjach o opóźnieniach w portalu znalazły się ich powody. Resort uwzględnił tę uwagę, zmieniając projekt.
Czytaj więcej
Przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej jest najmocniejszą od lat propozycją wzmocnienia pr...
Portal Dom pomoże w weryfikacji dewelopera
To z kolei nie spodobało się prawnikom broniącym klientów deweloperów.
– Mam wątpliwości co do obowiązku podawania przez deweloperów przyczyn opóźnienia. Trudno przecież zakładać, że deweloper sam będzie na siebie donosił, iż jest winny opóźnienia. Powody opóźnień bywają zresztą złożone i czasami trzeba naprawdę obszernego postępowania dowodowego, żeby określić, kto i w jakim okresie odpowiada za opóźnienie. Są to kwestie sporne i nabywcy często muszą kierować się do sądu, aby te przyczyny opóźnienia ustalić oraz uzyskać adekwatną rekompensatę. Mam wobec tego obawy o wiarygodność tych informacji – mówi adwokat Adam Rusiłowicz.
Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przeciwnie, ta zmiana projektu wpłynie na poprawę wiarygodności informacji. W tle tego sporu są toczące się sprawy sądowe i walka o miliony za opóźnienia w oddawaniu inwestycji, przenoszenie własności i odszkodowania. Z tej perspektywy odpowiedź na pytanie, co było przyczyną opóźnienia jest kluczowa dla wskazania winnego.
Czytaj więcej
Deweloperzy przestali spodziewać się najgorszego, ale nie dostali przepustki do łatwej sprzedaży. Czasy, kiedy sprzedawało się wszystko, co miało d...
Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania
Szczególną uwagę, ale i kontrowersje wzbudzały przepisy projektu zwiększające odpowiedzialność spółek celowych i ich wspólników. Powszechną praktyką deweloperów jest powoływanie spółek na potrzeby realizacji pojedynczej inwestycji i likwidowanie ich po jej zakończeniu. Niektórzy wskazują podmiot, który przejmuje odpowiedzialność za roszczenia z tytułu rękojmi za wady, ale nie wszyscy, co pozwala uniknąć odpowiedzialności. Stąd w projekcie znalazł się zakaz rozwiązania spółki akcyjnej czy prostej spółki akcyjnej przed upływem pięciu lat od dnia przeniesienia własności lokalu albo domu na nabywcę. Po konsultacjach MRiT przepisy skorygowało
– Co prawda projekt rozszerzył zakaz rozwiązania spółki przez 5 lat także na spółkę z o.o., ale jednocześnie zakłada niestety, że termin ten liczy się od wydania lokalu, podczas gdy pierwotny projekt zakładał, że biegnie on, ale dopiero od przeniesienia jego własności. W praktyce czasem okres pomiędzy wydaniem lokalu a przeniesieniem własności wynosi wiele miesięcy, a nawet lata. Ponadto nabywca, dopóki nie posiada tytułu prawnego do lokalu jest w dużo gorszej sytuacji niż deweloper. Powyższe sprawia, że zmianę projektu w tym zakresie należy ocenić jako niekorzystną dla konsumentów. Co więcej, w pierwotnym projekcie spółka miała informować na stronie internetowej o wspólnikach przejmujących odpowiedzialność po spółce, ale według obecnego projektu ten wymóg usunięto, co zmniejsza transparentność – ocenia adwokat dr Piotr Terlecki.
To niejedyna zmiana związana z odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady wspólników spółek deweloperskich. Wydłużono dla nich vacatio legis do 24 miesięcy. Oznacza to, że przepisy wzmacniające ochronę konsumentów wejdą w życie znacznie później niż zasadnicza część nowelizacji, która ma wejść w życie, co do zasady, po 3 miesiącach po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw.
Czytaj więcej
W lipcu deweloperzy wprowadzili w stolicy więcej „tańszych” mieszkań, co zbiło – wobec czerwca – średnią cenę oferty na koniec miesiąca. W Trójmieś...
Zmiany w prospekcie informacyjnym i odbiorze
Zmian w projekcie jest więcej.
– Z uznaniem przyjmujemy rezygnację z obowiązku wskazywania w prospekcie informacyjnym marki i modelu poszczególnych elementów wyposażenia. Byłoby to drastyczne przeregulowanie. Przy wieloletnim procesie realizacji inwestycji konkretne produkty mogą zostać wycofane z rynku albo zastąpione nowszymi rozwiązaniami. Dla nabywcy istotne powinny być przede wszystkim jednoznacznie określone parametry techniczne i standard wykończenia, a nie nazwa handlowa produktu – mówi Aleksandra Krupińska, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Ekspertka zwraca też uwagę na istotną i korzystną dla klientów zmianę, przyjętą po uwagach PZFD, dotyczącą prezentowania rzutów lokali. Wymagane będzie uzupełnienie ich o wymiary liniowe wyposażenia przedstawionego na planie, co pozwoli przygotowywać rzuty rzeczywiście pokazujące funkcjonalność mieszkania, a nie jedynie umowne aranżacje, których skali nabywca nie jest w stanie zweryfikować.
Eksperci pozytywnie oceniają też zmiany w procedurze odbiorowej. Według nowej wersji projektu nabywca podpisuje protokół i ma możliwość przekazania listę wad w ciągu 14 dni, jeśli zgłosi taki zamiar w protokole. Klienci zyskują też dostęp do dokumentacji inwestycyjnej.
