Zdarza się, że deweloper, który z opóźnieniem uzyskał pozwolenie na użytkowanie, mógłby przenosić własność lokali, ale zwleka, chcąc w ten sposób „zachęcić” klientów do odstąpienia od umowy.
– Kalkuluje, że teraz sprzedałby mieszkania drożej, a nowy klient nie oczekiwałby rekompensaty za opóźnienie. Kiedy jednak ta strategia nie przynosi rezultatu, w umowie przeniesienia własności umieszczana jest klauzula o zrzeczeniu się roszczeń. Wielu klientów chce już po prostu zamknąć sprawę i podpisuje umowę. Nabywcy niestety często uznają, że skoro umowa jest zawierana u notariusza, to nie może być tam kontrowersyjnych czy niekorzystnych dla nich postanowień. Praktyka jednak jest inna. Deweloperzy zazwyczaj mają decydujący wpływ na treść umowy – mówi adwokat Adam Rusiłowicz.
– Jestem rozczarowany nie tylko postępowaniem deweloperów, ale i niektórych notariuszy, którzy wspólnie z nimi konstruują umowy, umieszczając w nich np. zapisy o zrzeczeniu się wszelkich roszczeń stron wobec siebie, chociaż jest to klauzula abuzywna albo konstruując postanowienia o karach umownych za opóźnienie w taki sposób, że trudno potem je zastosować w praktyce – dodaje adwokat dr Piotr Terlecki.
Czytaj więcej
Po bardzo dobrym początku roku drugi kwartał przyniósł spadek sprzedaży nowych mieszkań. Ich wybór jest wciąż bardzo duży, co ogranicza wzrost cen....
Deweloperzy biorą klientów na przeczekanie
Klienci są w trudnej sytuacji i druga strona ma tego świadomość. Zapłacili już większość ceny. Spłacają kredyt, którego raty są wyższe do czasu ustanowienia hipoteki, co zobowiązali się zrobić w umowie kredytowej w określonym terminie.
– Niewywiązanie się z tego daje bankowi prawo do wypowiedzenia kredytu i wystąpienia z żądaniem jego zwrotu w krótkim terminie. Dodatkowo zazwyczaj deweloper już udostępnił im mieszkanie, w którego wykończenie włożyli np. 200-300 tys. zł. Mogą oczywiście odstąpić od umowy, ale stracą pieniądze, włożone w wykończenie lokalu, który zresztą muszą przywrócić do stanu deweloperskiego, co wiąże się z dodatkowymi wysokimi kosztami. Co więcej, wiele osób, licząc na przeprowadzkę do nowego lokalu, pozbywa się poprzedniej nieruchomości i miesiącami „żyją na walizkach”, czekając na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie przez dewelopera i uzyskanie prawa własności – dodaje mec. Terlecki.
Dlatego mało kto decyduje się na odstąpienie od umowy, mimo że gdyby deweloper odmówił wypłaty, to pieniądze konsumentowi zwróci Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ochrona DFG oznacza, że nabywcy, w określonych ustawowo sytuacjach, mają zagwarantowany zwrot wszystkich pieniędzy wpłaconych na poczet zakupu domu lub mieszkania. Jedną z nich jest nieprzeniesienie własności w ustalonym w umowie terminie. Statystyki DFG potwierdzają, że nabywcy rzadko korzystają z tej ścieżki odzyskania pieniędzy. Z informacji przekazanych przez fundusz „Rzeczpospolitej” wynika, że DFG zrealizował za 2025 r. wypłaty na podstawie 21 wniosków, z czego powodem większości jest opisywana przez nas sytuacja.
Czytaj więcej
Potrzeba ciszy, dochód i mobilność - te trzy filary determinują to, jak deweloperzy powinni projektować z myślą o najmłodszych pokoleniach. Młodzi...
Lepszy duży deweloper niż mały
– Formalnie nabywca może pozwać dewelopera do sądu w celu uzyskania tzw. zastępczego oświadczenia woli – czyli przeniesienia własności na mocy wyroku sądu, bez podpisu dewelopera. Jednakże postępowanie takie trwa zazwyczaj kilka lat, a opłata sądowa to aż 5 proc. wartości nieruchomości. Czyli dla nieruchomości wartej osiemset tysięcy złotych koszt samego złożenia pozwu, bez kosztów pełnomocnika, to 40 tys. zł. Deweloperzy o tym wiedzą i to wykorzystują, chociaż przy inwestycjach pod nową ustawą deweloperską nabywcy również mają atut w ręku. Otóż obecnie, nie mniej niż 10 proc. ceny za lokal wypłacane jest deweloperowi z rachunku powierniczego dopiero po przeniesieniu własności – mówi mec. Rusiłowicz.
Co może zrobić nabywca domu czy mieszkania, który znajdzie się w takiej sytuacji?
– Lepiej już podpisać umowę zawierającą narzucone postanowienie dotyczące zrzeczenia się roszczeń wobec dewelopera, a po przeniesieniu własności wystąpić z pozwem przeciwko deweloperowi o kary umowne, rekompensatę czy odszkodowanie, podnosząc, że deweloper narzucił w umowie zrzeczenie się roszczeń. Nie powinno być trudno uzyskać wyrok, w którym sąd zasądzi żądaną kwotę w całości albo w części i uzna to postanowienie za nieskuteczne wobec konsumenta, ponieważ stosowanie klauzul pozwalających uniknąć przedsiębiorcy odpowiedzialności jest zabronione – na ogół stanowią one niedozwolone postanowienia umowne – radzi dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. UG.
Ekspert dodaje, że choć do opóźnień w realizacji inwestycji i przenoszenia własności dochodzi dość często, to duzi deweloperzy starają się zwykle porozumieć z nabywcą. Proponują kompromisowe rozwiązania w postaci np. zapłaty części kary umownej albo innej formy zrekompensowania nabywcy powstałego opóźnienia. Natomiast mali deweloperzy znacznie częściej odmawiają jakiejkolwiek rozmowy.
– Nie poczuwają się do odpowiedzialności, wychodząc z najczęściej błędnego założenia, że skoro powodem opóźnienia jest np. problem z przyłączem energetycznym, to konsekwencje tego nie mogą ich obciążać. Na szczęście dla ich klientów – mogą, ale gdy się ma takiego partnera po drugiej stronie, pozostaje droga sądowa – dodaje prof. Gliniecki.
Czytaj więcej
Już nie trzeba będzie przeszukiwać mediów społecznościowych, szukając opinii o deweloperze. Ważne dla kupujących informacje znajdą się w jednym mie...
Ekspert: warto prześwietlić dewelopera
– Warto mieć na względzie, że kary umowne lub odszkodowania za nieterminowość wynoszą od kilku do nawet stu tysięcy złotych w zależności od okresu opóźnienia i postanowień umownych, nie są to więc kwoty, z których warto bez niczego w zamian rezygnować – mówi mec. Rusiłowicz i zachęca do sprawdzenia dewelopera przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
– Z moich doświadczeń wynika, że są firmy, które niemal w każdej inwestycji mają z tym problemy. Warto poświęcić chwilę na taki research przed podjęciem jednej z najważniejszych, o ile nie najważniejszej decyzji inwestycyjnej w życiu – dodaje adwokat.
Pomóc kupującym może procedowana nowelizacja ustawy deweloperskiej, zgodnie z którą w Portalu Dom wśród wielu innych informacji o prowadzonych przez dewelopera inwestycjach znajdą się też te o opóźnieniach.
