– Choć wynagrodzenia nadal rosną, to dostępność mieszkań nie wszędzie się poprawia – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Najnowsze dane GUS i BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują wyraźny podział między metropoliami, w których relacja cen do dochodów się poprawia, oraz tymi, gdzie przeciętni nabywcy – mimo korzystniejszych warunków makroekonomicznych – tracą grunt pod nogami.
Czytaj więcej
Wojna w Zatoce Perskiej zatrzymała trend obniżania stóp procentowych. Droższe będzie budowanie mieszkań. Paradoksalnie atutem może być teraz posiad...
To bańka mieszkaniowa czy nie?
Jak przypomina Marek Wielgo, jeszcze w 2023 r. głośno było o możliwej bańce na rynku mieszkań. – Ostrzeżenia przed gwałtowną korektą pojawiały się regularnie, podsycane rekordowymi podwyżkami cen i ograniczoną dostępnością kredytów – mówi ekspert. Jak dodaje, w kolejnych dwóch latach temat niemal zniknął z pierwszych stron gazet.
– W 2024 i 2025 r. wzrost cen mieszkań na ogół nie był już całkowicie oderwany od dochodów, a rynek wszedł w fazę większej równowagi – zauważa. – Nie oznacza to jednak poprawy dostępności mieszkań. Z rocznych danych wynika, że w wielu metropoliach, mimo relatywnie stabilnych relacji cen do dochodów, przeciętna siła nabywcza mieszkańców miasta systematycznie się obniża.
W Gdańsku roczny wskaźnik dostępności nowych mieszkań spadł z ok. 0,72 mkw. w 2022 r. do ok. 0,61 mkw. w 2025 r. i na początku 2026 r. – Jeszcze wyraźniej widać to w Warszawie, która od kilku lat jest najmniej dostępnym rynkiem mieszkaniowym w kraju. W I kwartale 2026 r. przeciętna pensja pozwalała tam kupić już tylko ok. 0,59 mkw. nowego mieszkania – podaje Marek Wielgo.
Zaznacza, że wskaźnik dostępności nie jest dosłowną miarą możliwości zakupu mieszkania. – Pokazuje hipotetyczny metraż, jaki można kupić za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw, przy założeniu aktualnych średnich cen ofertowych mieszkań – wyjaśnia analityk. – Największą wartością wskaźnika jest możliwość obserwowania zmian relacji między cenami a dochodami w czasie – oraz porównań między miastami.
Czytaj więcej
Drożejące kredyty i rosnąca niepewność związana z geopolityką mogą obniżyć temperaturę na rynku deweloperskim w drugim kwartale – przewidują analit...
Jak tłumaczy, wskaźnik ten mocno reaguje nie tylko na wzrost wynagrodzeń, lecz również na strukturę oferty deweloperskiej, która w ostatnich kwartałach w coraz większym stopniu decydowała o różnicach między poszczególnymi rynkami.
Gdzie dostępność mieszkań rośnie, a gdzie maleje
- Najlepiej ilustruje to kontrast między Krakowem a Warszawą. W Krakowie dostępność nowych mieszkań wyraźnie się poprawiła – z ok. 0,61 mkw. pod koniec 2023 r. do ok. 0,71 mkw. w I kwartale 2026 r. Stało się tak dlatego, że deweloperzy wprowadzili na rynek dużą pulę tańszych mieszkań, co zahamowało wzrost średniej ceny metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo. – W efekcie nawet umiarkowany wzrost wynagrodzeń przełożył się na realną poprawę siły nabywczej.
W Warszawie zadziałał mechanizm odwrotny. Choć przeciętne wynagrodzenie brutto wzrosło tam nieco bardziej niż w Krakowie, to rynek został w coraz większym stopniu zdominowany przez drogą ofertę z segmentu premium. – Apartamenty w najlepszych lokalizacjach, często bardzo drogie w przeliczeniu na metr kwadratowy, wywindowały średnie ceny mieszkań i zneutralizowały pozytywny wpływ wzrostu płac – zwraca uwagę analityk.
Czytaj więcej
Kupujący mieszkania spieszą się z transakcjami w obawie przed drożejącymi kredytami. Oferta lokali na przeciętną kieszeń się kurczy.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl i GUS wynika, że w I kwartale 2026 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto – w zależności od miasta – pozwalało kupić od 0,59 do 0,85 mkw. nowego mieszkania.
W Katowicach przeciętna pensja wystarczała na zakup ok. 0,85 mkw. nowego mieszkania. Choć wynik ten jest nieco słabszy niż kwartał wcześniej, to w ujęciu rocznym dostępność mieszkań w stolicy Górnego Śląska wyraźnie się poprawiła.
– Bardzo dobrze wypada także Łódź, gdzie w ciągu ostatnich 12 miesięcy dostępność nowych mieszkań poprawiła się najbardziej, a w I kwartale 2026 r. przeciętna pensja pozwalała kupić już ok. 0,76 mkw. – zaznacza Marek Wielgo. – To efekt relatywnie wolniejszego wzrostu cen mieszkań przy jednoczesnym wzroście wynagrodzeń. Łódź coraz wyraźniej dystansuje pod tym względem Poznań, Kraków czy Trójmiasto.
Poprawę odnotowano także w Krakowie i Wrocławiu, gdzie dostępność nowych mieszkań wzrosła do ok. 0,71 i 0,66 mkw., odpowiednio. – Poprawę w obu miastach widać zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Zadziałał mechanizm równoważenia się rynku: ceny mieszkań rosną wolniej niż kilka kwartałów temu, a wynagrodzenia – choć już nie tak dynamicznie jak w latach boomu inflacyjnego – nadal idą w górę – mówi ekspert.
Tempo wzrostu cen a dynamika wynagrodzeń
Mniej powodów do optymizmu mają mieszkańcy Poznania. - W I kwartale 2026 r. przeciętna pensja wystarczała tam na zakup jedynie 0,69 mkw., podczas gdy jeszcze rok wcześniej możliwe było nabycie wyraźnie większego metrażu. Mamy tu do czynienia z klasycznym przykładem spadku siły nabywczej: tempo wzrostu cen mieszkań wyprzedziło dynamikę wynagrodzeń – wyjaśnia Marek Wielgo.
Czytaj więcej
Nawet w najdroższych metropoliach można znaleźć stosunkowo niedrogie mieszkania. Gdzie ich szukać wskazuje portal RynekPierwotny.pl.
Stagnację widać także w Gdańsku, gdzie wskaźnik dostępności od kilku kwartałów to ok. 0,61 mkw. – Choć rynek się uspokoił po wcześniejszej fali podwyżek, wysokie ceny – w dużej mierze napędzane przez segment premium i lokalizacje nadmorskie – ograniczają poprawę dostępności mieszkań dla przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Komentuje, że najwięcej zyskały miasta o bardziej „masowej” strukturze nowej podaży, a metropolie o dużym udziale drogiej oferty – na czele z Warszawą – pozostają poza zasięgiem wielu gospodarstw domowych.
– Choć dziś niewielu mówi już o bańce cenowej, dane pokazują, że problem dostępności mieszkań w wielu miastach narasta po cichu, kwartał po kwartale – bez spektakularnych wzrostów cen, ale z równie dotkliwymi konsekwencjami dla nabywców – podsumowuje Marek Wielgo.
