Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie są główne założenia projektu ustawy podażowej zwiększającej dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe?
- Które grunty publiczne, w tym rolne i te od spółek Skarbu Państwa, będą mogły być przekazywane gminom?
- Jaka procedura nieodpłatnego przekazywania gruntów rolnych Skarbu Państwa, zlokalizowanych w miastach, przewidziana jest dla gmin?
- Jaka jest procedura nieodpłatnego przekazywania gminom nieruchomości należących do spółek Skarbu Państwa?
- Jakie warunki muszą spełnić gminy przy zagospodarowaniu nieruchomości i co grozi za ich niedotrzymanie?
- Jakie usprawnienia w projekcie mają zminimalizować ryzyko blokowania przekazywania gruntów i ułatwić ich wykorzystanie?
Od lat inwestorzy i eksperci postulują, by największy właściciel gruntów, jakim jest Skarb Państwa efektywniej się nimi dzielił. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało nową wersję projektu ustawy, która ma zwiększyć dostępność działek pod budownictwo mieszkaniowe - wielorodzinne. Niska podaż takich gruntów w dużych miastach winduje ceny mieszkań i jest istotnym powodem poszukiwania rozwiązań omijających prawo.
– Konieczny jest przegląd nieruchomości będących w posiadaniu sektora publicznego, w szczególności państwa, spółek z jego udziałem, ale też samorządów i spółek pod kątem ich przeznaczenia pod mieszkania. W raporcie z 2024 r. pokazaliśmy, że średnie tempo uwalniania zasobu gruntów gminnych w czterech kluczowych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław) wynosiło 20 hektarów rocznie. Łączne potrzeby szacowaliśmy nawet na 80 tysięcy hektarów. W tym tempie czekalibyśmy setki lat na odpowiednią dostępność gruntów – mówi Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP, współautor raportu „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków”.
Przegląd to pierwszy krok.
– Rozpoczął go już np. Krajowy Zasób Nieruchomości. Ważny jest dostęp do gruntów z realną możliwością zabudowy nie tylko dla podmiotów publicznych, społecznych i komunalnych, ale też dla inwestorów prywatnych. Zamiast tego dostrzegam konkurencję o rzadkie grunty i obawę polityków przed działaniami, które mogłyby ułatwić działalność deweloperom, a to oni budują najwięcej mieszkań i mają niezbędny know-how – dodaje Kamil Sobolewski.
Czytaj więcej:
Przedsiębiorca przekształcający działalność z osoby fizycznej w spółkę handlową będzie mógł nabywać nieruchomości rolne bez konieczności uzyskiwani...
Pro
Otwarcie dostępu do nieruchomości KOWR
Projekt MRiT jest próbą odpowiedzi na część tych postulatów.
– Bez skokowego zwiększenia podaży gruntów nie będzie możliwości pełnego wykorzystania tworzonych przez nas instrumentów finansowych – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
Zgodnie z projektem, w ciągu trzech miesięcy od wejścia w życie ustawy, starostowie mają przygotować wykaz leżących w granicach miast nieruchomości rolnych z zasobu Skarbu Państwa, które są przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub w planach ogólnych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Wykaz będzie publicznie dostępny na stronie BIP KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa). Odpowiedzialny za budownictwo minister, na wniosek prezydenta czy burmistrza, na którego terenie znajduje się nieruchomość oraz za zgodą ministra rolnictwa, będzie mógł wskazać grunty, na których gminy zbudują mieszkania komunalne oraz takie, na których ustanowią użytkowanie wieczyste. Wskazanie nieruchomości przez ministra odpowiedzialnego za budownictwo stanowić ma podstawę nieodpłatnego przekazania jej w formie aktu notarialnego przez KOWR na rzecz gminy.
Użytkownikiem wieczystym będzie mogła zostać Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM), spółka gminna lub wyłoniona w konkursie spółdzielnia mieszkaniowa. Gminy mają mieć swobodę w ustalaniu kryteriów wyboru zwycięzcy. Wszystkie te podmioty będą musiały spełnić jeden warunek: mieszkania, które powstaną, na tak pozyskanym gruncie mają być wynajmowane, bez możliwości dojścia do własności. Takiego zastrzeżenia projektodawca nie czyni w przypadku nieruchomości, których użytkownikiem będzie jednoosobowa spółka gminy.
Czytaj więcej
Kupujący mieszkania spieszą się z transakcjami w obawie przed drożejącymi kredytami. Oferta lokali na przeciętną kieszeń się kurczy.
Lokal za grunt
Gmina będzie też mogła sprzedać przekazaną jej nieodpłatnie z zasobów nieruchomości rolnych działkę. Pod warunkiem, że zrobi to w ramach ustawy o zbywaniu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt”.
Przyjęta pięć lat temu ustawa wprowadziła prosty mechanizm. Gmina wystawia na przetarg grunt, którego nabywca częściowo za niego płaci, a częściowo rozlicza się lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi. Gdy to rozwiązanie wchodziło w życie, wydawało się, że co roku zasób gminny będzie się powiększał o kilka tysięcy mieszkań. Samorządy nie okazały jednak zainteresowania tym narzędziem.
– Niestety samorządy nadal obawiają się tego rozwiązania, warto więc obniżyć ryzyko i zwiększyć zachęty. W naszym raporcie proponowaliśmy przeznaczenie poważnych kwot dla samorządów w nagrodę za aktywne wykorzystanie programu „lokal za grunt”. Z dwóch powodów. Po pierwsze, ta forma budownictwa zapobiega gettoizacji, buduje spójność społeczną. Po drugie, nie tylko zapewnia mieszkania społeczne i komunalne, tworzy synergię zamiast konkurencji. Niejako przy okazji powstanie więcej mieszkań komercyjnych i obniżą się ich ceny – mówi Kamil Sobolewski.
– Gdyby udało się przekonać gminy, by korzystały z tego narzędzia, to po stronie inwestorów prywatnych zainteresowanie byłoby duże, zwłaszcza, że ten projekt daje możliwość pozyskania gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach. Dziś samorządy wolą wziąć dużą dotację na budowę swojego zasobu mieszkaniowego. Istotnym czynnikiem, który hamuje korzystanie z programu „lokal za grunt” jest też obawa, jak zostanie to odebrane – ocenia radca prawny Przemysław Dziąg, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W nowej wersji projektu ustawy znalazły się też rozwiązania na wypadek utrudniania dostępu do gruntów rolnych.
– Uprościliśmy procedurę przekazywania gruntów. Wyeliminowane zostały z niej elementy, które mogły spowodować blokowanie przejęcia nieruchomości – wyjaśnia wiceminister Lewandowski.
Projekt przewiduje rozwiązanie na wypadek, gdyby minister rolnictwa zignorował zgłoszenie ministra ds. mieszkalnictwa dotyczące zamiaru nieodpłatnego przekazania gruntu gminie lub gdyby KOWR uchylał się od zawarcia aktu notarialnego stanowiącego podstawę przekazania nieruchomości. Ostatnie słowo w kwestiach spornych będzie należało do premiera, a stroną aktu notarialnego w miejsce KOWR może być minister ds. mieszkalnictwa.
Z kolei na wypadek gdyby gmina nie oddała w ciągu ośmiu lat od przekazania jej gruntu mieszkań do użytkowania lub nie nabyła ich w ramach rozliczeń „lokal za grunt”, KOWR będzie mógł zażądać zwrotu całości lub części gruntu. W przypadku gruntów oddanych do użytkowania wieczystego KOWR może domagać się zwrotu aktualnej wartości przekazanej nieruchomości. Projekt daje też ministrowi rolnictwa prawo wydłużenia ośmioletniego terminu o maksymalnie dwa lata.
Czytaj więcej
Trudno mówić o poprawie dostępności mieszkań, planując wyłącznie stawianie nowych budynków – oceniają ekspertki Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Nieruchomość przejdzie ze spółki Skarbu Państwa do gminy
Wykaz nieruchomości leżących w granicach miast i przeznaczonych w planach pod budownictwo wielorodzinne będą też musiały sporządzić spółki Skarbu Państwa, które są ich właścicielami lub użytkownikami wieczystymi. Procedura pozyskiwania gruntu z wykazów takich spółek ma być podobna jak w przypadku gruntów rolnych. Wskazanie przez ministra odpowiedzialnego za budownictwo nieruchomości, która może być zagospodarowana zgodnie z ustawą, będzie podstawą do nieodpłatnego przekazania jej przez spółkę na rzecz gminy.
– Zamierzamy także dla zwiększenia potencjału inwestycyjnego samorządów i w pewnej mierze zrekompensowania, np. PKP, potencjalnie utraconych dochodów ze sprzedaży gruntów, wprowadzić mechanizm własności warstwowej w formie odrębnej własności obiektów budowlanych – przypomina minister Lewandowski.
Według projektu w procedurze przekazywania gruntów spółek SP ministra rolnictwa zastępuje wykonujący prawa z akcji, czyli minister aktywów państwowych lub inny minister, nadzorujący spółkę, która ma nieodpłatnie przekazać grunt. Taki sam, jak w przypadku gruntów rolnych, jest krąg podmiotów, które mogą być beneficjentami tego rozwiązania. Podobnie uregulowano przeznaczenie nieruchomości, czas na realizację inwestycji i konsekwencje za jej wykonanie.
W porównaniu z poprzednią wersją projektu dodano przepis stanowiący, że nieodpłatne przekazanie prawa do nieruchomości na rzecz gminy nie wiąże się z ponoszeniem przez członków organów spółki odpowiedzialności cywilnoprawnej na podstawie art. 483 kodeksu spółek handlowych.
– Nie będzie to proste do użycia narzędzie. Jednym z powodów trzymania przez spółki wartościowych nieruchomości jest możliwość ustanowienia na nich zabezpieczenia pod kredyty i uzyskania korzystniejszych warunków finansowania – mówi członek zarządu spółki, którą projektowana ustawa może objąć swoim działaniem. I dodaje, że prawo już dziś pozwala ministrowi, któremu podlega spółka, wydać walnemu zgromadzeniu polecenie przekazania nieruchomości, bo tego wymaga ważny interes społeczny. W tym kontekście, zasadne jest pytanie, czy nowe narzędzie jest potrzebne.
Zdaniem adwokata, prof. Michała Romanowskiego, managing partnera w kancelarii M.Romanowski i Wspólnicy możliwości prawne nieodpłatnego przekazania nieruchomości przez jednoosobową spółkę Skarbu Państwa istnieją, ale na rzecz Skarbu Państwa, a nie gminy. Wymagają one uwzględnienia interesu spółki i ochrony wierzycieli.
– Jeżeli chodzi o ochronę wierzycieli spółki, w związku z pomniejszaniem jej majątku wskutek nieodpłatnego przekazania nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, to kluczowy jest tu art. 40 par. 2 k.c., który określa, że w takim przypadku Skarb Państwa (który co do zasady nie odpowiada za zobowiązania jednoosobowej spółki Skarbu Państwa zgodnie z art. 40 par. 1 k.c.) odpowiada solidarnie ze spółką za zobowiązania powstałe w okresie, gdy nieruchomość stanowiła własność spółki, do wysokości wartości tego składnika. Oznacza to, że z punktu jednostkowych interesów wierzyciela takie nieodpłatne zbycie jest korzystne, ponieważ prowadzi do pojawienia się swoistego gwaranta zobowiązań spółki (do wysokości wartości nieruchomości), jakim jest Skarb Państwa. Wnioski te dotyczą jednak tylko jednoosobowych spółek SP oraz nieodpłatnego przekazania nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a nie gminy – mówi prof. Romanowski.
Etap legislacyjny: po konsultacjach publicznych
