Informacja o wynajmie ultraluksusowej rezydencji w podwarszawskim Konstancinie za 50 tys. dolarów miesięcznie odbiła się na rynku szerokim echem. Sprowokowała wiele pytań (w transakcji pośredniczyła agencja Lions Estate). Oto chyba najbardziej oczywiste: ile jest warta albo ile musi być warta nieruchomość, którą można wynająć za tak astronomiczną stawkę?

Bartłomiej Annusewicz: Rezydencja w Konstancinie była przeznaczona na sprzedaż, wyłącznie w formule off market. Właściciel nie wyraził zgody na publiczne ujawnienie ceny. Mogę jedynie powiedzieć, że mówimy o kwocie liczonej w dziesiątkach milionów złotych.

Wynajem nigdy nie był dla właściciela celem samym w sobie, był opcją, na którą się zgodził przy odpowiednio wysokiej stawce. I właśnie dlatego czynsz działa na wyobraźnię. Czy jest w pełni uzasadniony rynkowo? Nie. Natomiast w segmencie ultra-luxury logika excelowa ma drugorzędne znaczenie. Mówimy o kwocie rzędu 2,5 mln zł rocznie, która w krótkim horyzoncie pozwalałaby myśleć o zakupie podobnej nieruchomości. To pokazuje skalę i wyjątkowość tej transakcji.

Ile generalnie są warte nieruchomości, które wynajmują się za rekordowe stawki? Wartość tego typu nieruchomości mieści się w przedziale 30-40 mln zł i to jest dziś realny benchmark dla segmentu ultrapremium w Polsce.

Wiemy, jakie są motywacje właściciela willi w Konstancinie. Wolał ją sprzedać niż wynająć. A co przyświecało wynajmującemu? Jeden z redakcyjnych kolegów zapytał mnie, kto rozsądny wydaje 200 tys. zł miesięcznie na dom.

Nie mogę ujawnić szczegółów transakcji, ale jedno jest pewne, nie jest to klient z Polski, i to w zasadzie wszystko tłumaczy. My inaczej patrzymy na wartość, decydując pomiędzy najmem a zakupem lub budową w naszym kraju. Natomiast w przypadku kogoś, kto przebywa w Polsce czasowo i nie planuje tu zostać na stałe, decyzja o najmie za taką kwotę wynika z potrzeby natychmiastowego dostępu do najwyższego standardu życia. Wtedy to nie jest wydatek, tylko koszt komfortu i czasu. Z perspektywy biznesowej ta transakcja nie ma uzasadnienia, ale z perspektywy stylu życia jest w pełni racjonalna.

Na jak długo wynajęto tę willę?

To umowa na rok z opcją przedłużenia.

Jaki był poprzedni rekord na rynku najmu w Polsce?

Nie sposób mówić w imieniu całego rynku, ponieważ wiele transakcji premium pozostaje poza oficjalnym obiegiem informacji. Rynek luksusowy rządzi się dyskrecją.

A rekord w państwa agencji?

W naszej historii jedną z najwyższych transakcji był najem rezydencji w Wilanowie za 100 tys. zł miesięcznie. Podobnie jak w Konstancinie, najemcą był obcokrajowiec.

Będą kolejne tak spektakularne transakcje?

Ten segment już dziś generuje bardzo wysokie stawki i będzie dalej rósł. Widzimy stały napływ klientów poszukujących nieruchomości, które oferują nie tylko metry, ale jakość życia. Standardowe budżety w segmencie premium zaczynają się od kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie i rosną wraz z unikatowością oferty.

Jaka jest podaż ultraluksusowych nieruchomości – i na rynku najmu, i na rynku sprzedaży? Skąd się biorą takie nieruchomości? Ktoś je wybudował dla siebie, żeby w nich zamieszkać, czy powstawały, by zarobić na najmie albo odprzedaży?

Zdecydowana większość ultraluksusowych nieruchomości w Polsce powstaje z myślą o własnych potrzebach właścicieli. Na rynek trafiają dopiero w momencie zmiany planów życiowych. To nie jest produkt inwestycyjny w klasycznym rozumieniu. Natomiast pojawienie się najemców gotowych płacić bardzo wysokie stawki może w przyszłości zmienić ten model. Dziś jednak podaż pozostaje bardzo ograniczona. To rynek niszowy, którego nie da się analizować wyłącznie przez pryzmat Excela.

Czy mieszkaniowy luksus jest w Polsce zarezerwowany tylko dla największych miast i prestiżowych kurortów? Czy nieruchomości premium powstają czy mogą powstawać także w mniejszych miastach?

Mapa luksusowych nieruchomości jest tworzona przez polskich miliarderów. Tworzą ją przedsiębiorcy i miliarderzy, którzy budują spektakularne posiadłości i rezydencje często poza głównymi metropoliami. Według mnie nie są to nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu.

Warszawa i jej okolice, takie jak na przykład Konstancin-Jeziorna, pozostają naturalnym centrum luksusu, ale silne ośrodki powstają również w innych miejscach, chociażby w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście. Luksus podąża za sukcesem, nie tylko za geografią.

Powiedział pan, że superluksusowych nieruchomości na polskim rynku jest niewiele. Czy to, co mamy, to już jest światowy poziom? Paweł Łączyński, dyrektor gdyńskiego oddziału agencji premium White Wood Nieruchomości, mówił na łamach „Rzeczpospolitej”, że w Polsce nie brakuje nieruchomości o bardzo wysokim standardzie, których nie powstydziłaby się Europa, ale rynek superluksusowy w rozumieniu globalnym praktycznie u nas nie istnieje. Jego zdaniem możemy mówić o segmencie premium i premium plus, ale oferty klasy „ultra-luxury” to raczej wyjątki niż osobna kategoria rynku. Zgadza się pan?

Polska nie może konkurować lokalizacją z Londynem, Nowym Jorkiem, Lazurowym Wybrzeżem czy Miami. Ale pod względem architektury, jakości wykonania i rozmachu inwestycji nie mamy powodów do kompleksów. Natomiast o wartości w skali globalnej decyduje adres, nie tylko sama nieruchomość.

Kilka dni temu przeczytałem o rekordowej transakcji sprzedaży rezydencji w Chelsea w Londynie. Cena: 270 milionów funtów. Powiedzmy sobie szczerze: nigdy nie dojdziemy do takiego poziomu. To jest Londyn, to jest Chelsea. Superlokalizacja, która dyktuje ceny.

Lokalizacji nie zmienimy, ale całą resztę jesteśmy w stanie do Polski przenieść. To tylko kwestia odpowiedniego portfela.

I rozmachu, polotu. Wszystko, co najlepsze, jest dla nas dostępne. Najlepsi światowi architekci, najlepsze materiały, najlepsze rozwiązania.

Czy luksusowe mieszkania starzeją się tak szybko jak biurowce, które nierzadko ustępują miejsca coraz nowocześniejszym budynkom?

Czas działa również na rynek mieszkaniowy, ale w inny sposób. Apartamentowce nie znikają z rynku, jednak zmienia się ich postrzeganie. To, co dekadę temu było synonimem luksusu, dziś często nie spełnia oczekiwań najbardziej wymagających klientów. Przykładem jest Złota 44 – wciąż prestiżowa, ale już nie bezkonkurencyjna. Klienci premium nie szukają „dobrego”, szukają „najlepszego tu i teraz”.

Co na rynku mieszkań jest ponadczasowe, czego nie jest w stanie dotknąć czas?

Ponadczasowa jest lokalizacja, widok z okna, sąsiedztwo. To one, a nie udogodnienia, definiują prawdziwy luksus. Natomiast nawet lokalizacja nie jest dana raz na zawsze. Widok i otoczenie mogą się zmienić, jeśli obok powstanie kolejna inwestycja, która przysłoni nam piękną panoramę, którą mieliśmy dotychczas. To czeka nas w przypadku kilku nieruchomości, chociażby stołecznego Cosmopolitana przy Placu Grzybowskim. Mimo że budynek ładnie się starzeje, część właścicieli za jakiś czas będzie miała już inną jakość.

Przykładem luksusowej lokalizacji jest ulica Niecała w Warszawie.

I Rezydencja Opera uchodząca za jeden z bardziej prestiżowych adresów w Polsce?

Tak, Rezydencja Opera znajduje się w tej niepowtarzalnej lokalizacji, z pięknym widokiem na Ogród Saski i panoramę Warszawy. Architektura tej nieruchomości jest dosyć uniwersalna, dopasowana do lokalizacji. Pod względem jakości budynek nie jest już jednak tak spektakularny, za jaki kiedyś uchodził. Małe balkony, małe okna. Dziś oczekujemy już czegoś innego.

Czy można wykreować luksusową lokalizację?

Zdecydowanie tak. To nawet konieczność dla inwestorów i deweloperów, żeby próbować kreować dobre lokalizacje. Świetnym przykładem jest Bliska Wola w Warszawie. To miejsce, które jeszcze kilka lat temu nie było postrzegane tak jak dziś.

Podaż dobrych gruntów w oczywistych lokalizacjach jest bardzo ograniczona, ograniczona jest też liczba kamienic, które można rewitalizować. Pojawiają się więc deweloperzy, którzy próbują tworzyć, kreować dobre miejsca w nieoczywistych częściach miasta.

Na Woli to na pewno Ghelamco, deweloper, który postawił na nowoczesne, najwyższej jakości biurowce, wokół których powstają prestiżowe budynki mieszkalne. Klienci pokazują, że są gotowi płacić ogromne pieniądze za nieruchomości w tej części Warszawy.

Poza Wolą mamy różne rejony Mokotowa i np. Eko Park przy Polu Mokotowskim. Dobrze została wykreowana także okolica Galerii Mokotów. Może nie jest to prestiż z najwyższej półki, ale to na pewno adres mający swoją cenę.

Są lokalizacje nie do powtórzenia. Absolutnie unikatowy pozostaje Rejon Starego Miasta w Warszawie. W tej okolicy planowana jest wyjątkowa inwestycja. Jeśli powstanie, ceny od ponad 100 tys. zł za metr będą naturalnym punktem wyjścia, co przy dużych metrażach oznacza transakcje liczone w dziesiątkach milionów złotych. Jeśli inwestor utrzyma zakładaną jakość, sprzedaż nie będzie wyzwaniem, tylko formalnością.

Czy dla klientów premium, którzy, jak mówi ekspertka Karolina Kaim, kolekcjonują prestiżowe adresy, alternatywą są zagraniczne nieruchomości?

Zamożni Polacy coraz świadomiej dywersyfikują swoje aktywa i lokują pieniądze również za granicą. Nieruchomości za granicą kupują na własne potrzeby jako wyraz ich lifestyle’u. Jednocześnie potwierdzam: mamy klientów, którzy dosłownie kolekcjonują prestiżowe adresy w Polsce.

Na koniec zapytam o off market na rynku premium. Czy coś się zmieniło po wejściu w życie ustawy o jawności cen nieruchomości na rynku pierwotnym?

Jawność cen na rynku pierwotnym paradoksalnie wzmacnia znaczenie off marketu. Dostęp do ofert niedostępnych publicznie staje się jeszcze bardziej pożądany. Ten segment pozostanie integralną częścią rynku premium, bo ekskluzywność zawsze będzie jego fundamentem.

Niemniej na rynku pierwotnym też jest możliwość rozpoczęcia sprzedaży dopiero po wybudowaniu danej nieruchomości. W ten sposób pomiędzy rozpoczęciem budowy a jej zakończeniem, inwestor może zapisywać chętnych na listy oczekujących. Mamy wtedy zmodyfikowaną wersję off market.

Na to mogą sobie jednak pozwolić wyłącznie inwestorzy uniezależnieni od finansowania bankowego, a w Polsce jest to absolutna rzadkość.