Znów burza wokół pełnomocnictw w spółdzielniach mieszkaniowych

Mała nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2026 r., poz. 39) wchodzi w życie 28 stycznia. Kluczowa zmiana dotyczy możliwości głosowania przez pełnomocnika na walnym zgromadzeniu (WZ). Dotąd członek spółdzielni mógł udzielić pełnomocnictwa komu chciał.

– Doprowadziło to do wyłudzania, kupowania i fałszowania pełnomocnictw przez grupy, które wykorzystując niską frekwencję na WZ, decydowały o majątku spółdzielni, kierując się swoim, a nie jej członków interesem. A majątek spółdzielni to łakomy kąsek. Dlatego potrzebna jest zmiana prawa, która ograniczy udział pełnomocników w głosowaniach – tłumaczy poseł Kamil Wnuk (Polska 2050), przewodniczący parlamentarnego zespołu ds. spółdzielczości mieszkaniowej.

Czytaj więcej:

Biznes

Po co mamy spółdzielnie mieszkaniowe? Czy jest sens powstawania nowych?

Zarządzanie w wykonaniu spółdzielni m...

Pro

Głosowanie na walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika

Zgodnie z wchodzącą w życie nowelizacją pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu, którego przedmiotem jest wybór i odwołanie członków rady nadzorczej lub członków zarządu spółdzielni. Ustawodawca chciał, aby wyboru władz spółdzielni mogli dokonywać tylko jej członkowie. Na kilka dni przed wejściem w życie nowych przepisów radca prawny, dr Piotr Pałka, prof. SANS, zwrócił uwagę, że ten cel, w jego ocenie, nie został osiągnięty.

– Z uwagi na zastosowaną w tym przepisie koniunkcję „i”, a nie alternatywę zwykłą „lub”, zakaz udziału w głosowaniu na walnym zgromadzeniu przez pełnomocników w każdym z tych przypadków wydaje się być wątpliwy. Jeżeli przedmiotem głosowania będzie tylko wybór albo tylko odwołanie członków wymienionych organów, zakaz może nie obowiązywać, jeżeli przyjąć literalne brzmienie przepisu. Gdyby bowiem ustawodawca chciał w sposób niebudzący wątpliwości objąć każdy przypadek zarówno wyboru jak i odwołania powinien zastosować alternatywę zwykłą „lub”, czego jednak nie uczynił – wyjaśnia dr Pałka.

Tego samego zdania jest radca prawny Przemysław Molenda.

– Nie mam wątpliwości, że spójnik „i” w konstrukcji tego przepisu sprawia, że jedynie przy łącznym głosowaniu nad odwołaniem i wyborem członka rady nadzorczej lub zarządu nie będzie możliwe głosowanie przez pełnomocników. Ponieważ takie łączne głosowania nie mają miejsca, to oznacza, że ten przepis będzie martwy, a obsługując walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej będę musiał dopuścić udział pełnomocników w głosowaniu w wyborach do organów spółdzielni, chyba że do czerwca, kiedy to odbywa się najwięcej walnych zgromadzeń, ustawa zostanie znowelizowana, a spójnik „i” zastąpiony „lub” – mówi Przemysław Molenda.

Notariusz dr Piotr Marquardt, członek Krajowej Rady Notarialnej, nie jest już tak kategorycznie przekonany, że przepis będzie martwy, ale będzie, w jego ocenie, budził wątpliwości. Analizując dla nas treść artykułu zwraca uwagę, że przepis ten stanowi wyjątek od ogólnej reguły wskazującej, że czynności prawne mogą być dokonywane przez przedstawiciela, chyba że ustawa stanowi inaczej.

– W polskim prawie cywilnym wyjątki takie są bardzo wąsko zakrojone i niewiele czynności prawnych nie może być dokonywanych przez pełnomocnika. Zaś jedną z podstawowych zasad wykładni norm prawnych jest zakaz dokonywania wykładni rozszerzającej norm o charakterze wyjątków od reguły. Oznacza to w praktyce, że jeśli jakiś wyjątek od reguły został sformułowany w sposób nieprecyzyjny, nie można rozszerzać zakresu jego obowiązywania ponad treść, jaka wynikałaby z jego wykładni gramatycznej – mówi Piotr Marquardt.

Dlatego brzmienie przepisu będzie, jego zdaniem, w praktyce budzić liczne wątpliwości, sprowadzające się do tego, czy uchwała, której przedmiotem jest jedynie wybór, a nie odwołanie, względnie jedynie odwołanie członków rady nadzorczej lub członków zarządu spółdzielni, ale już nie ich wybór, będzie objęta dyspozycją przepisu uniemożliwiającego udział w takim głosowaniu pełnomocnika.

– Wątpliwości tych oczywiście można by uniknąć, zastępując spójnik „i” spójnikiem „lub”, co pozwoliłoby, jak się wydaje, celniej oddać intencję projektodawcy. Podobne wątpliwości będzie budzić sformułowanie „udział w głosowaniu”, powstaje bowiem pytanie, czy rozdzielenie na kilka głosowań tych dwóch kwestii oznaczać będzie nadal obowiązywanie tego zakazu. Praktyka stosowania proponowanych przepisów będzie zatem z pewnością niełatwa – dodaje dr Marquardt.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mniej pełnomocników na walnych zgromadzeniach w spółdzielniach mieszkaniowych

Sąsiedzi jednak będą mogli reprezentować członków spółdzielni na walnych zgromadzeniach. Posłowie...

Wybór władz spółdzielni mieszkaniowej 

Innego zdania jest radczyni prawna, dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska, prof. UMK.

– To jest restrykcyjna wykładnia przepisów. Nie mam wątpliwości co do tego, że pełnomocnicy nie mogą brać udziału w wyborach i odwołaniu członków rad nadzorczych lub zarządów i absolutnie nie chodzi o głosowanie łączne. Znamy intencję ustawodawcy. Jasno wynika ona z uzasadnienia do projektu ustawy. Jeśli ktoś ma wątpliwości, to trzeba sobie zadać pytanie, co jest priorytetem. Literalne rozumienie przepisu czy też jego sens – mówi prof. Aleksandra Sikorska-Lewandowska.

Ekspertka wyjaśnia, że zgodnie z trendami i prawem europejskim to sens powinien decydować. To jest prawo cywilne i tutaj, w odróżnieniu od prawa karnego, można wywodzić sens z intencji ustawodawcy i celu, jaki przyświecał nowelizacji.

– Oczywiście można było ten przepis lepiej sformułować. Przesądzić, że pełnomocnicy nie mogą brać udziału w żadnym głosowaniu mającym za przedmiot wybór lub odwoływanie członków rady nadzorczej i zarządu. Zgadzam się, że można mieć zastrzeżenia do prawidłowości sformułowania przepisu, ale literalna wykładnia prowadząca do wniosku o głosowaniu łącznym jest w mojej ocenie nie do zaakceptowania – dodaje prof. Sikorska-Lewandowska.

Takie też jest podejście legislatorów. Roman Kapeliński, dyrektor biura legislacyjnego Kancelarii Senatu, nie podziela interpretacji, że użycie spójnika „i” w przepisie oznacza, że muszą zostać spełnione oba warunki, czyli głosowanie wyboru i odwołania.

– Coraz częściej spójnik „i” jest traktowany w legislacji jako służący wyliczeniu, wskazaniu, że to jest zbiór okoliczności, w których ma zastosowanie, w tym wypadku, zakaz głosowania przez pełnomocnika. Moim zdaniem jest to prawidłowa konstrukcja. Dlatego nie zgłaszaliśmy do tego uwag podczas procedowania. Wręcz dodam, że staramy się ograniczać stosowanie przez projektodawców spójnika „lub”, ponieważ był nadużywany. W naszej ocenie ten przepis nie budzi wątpliwości i oddaje intencję autorów projektu – tłumaczy szef senackich legislatorów.

Czytaj więcej:

Biznes

Resort rozwoju czeka na uwagi spółdzielni mieszkaniowych

Ministerstwo Rozwoju i Technologii da...

Pro

Nie chcą zmian w spółdzielniach mieszkaniowych

Odpowiedzialny za mieszkalnictwo, wiceminister Tomasz Lewandowski uważa, że powodem podnoszonych wątpliwości jest niechęć do zmian.