Oszczędności lepiej trzymać w murach niż w skarpecie

Pandemia zmienia rynek nieruchomości. Z dnia na dzień sparaliżowała rynek najmu mieszkań na doby, bo skończyły się podróże w celach turystycznych czy biznesowych. Lokale wynajmowane na dłużej opuściła duża część studentów i pracowników. Koronawirus dał się we znaki nie tylko inwestorom. Szukający mieszkań dla siebie także stanęli przed dylematem: kupować teraz, czy czekać na spadek cen? A może zamiast lokalu w mieście wybrać dom na obrzeżach?

Marcin Drogomirecki, ekspert portalu Morizon.pl, przyznaje, że wybuch epidemii, wprowadzenie przez rząd obostrzeń, a także obawy, co się wydarzy w kolejnych miesiącach, istotnie wpływają na preferencje klientów.

Cena i koszty utrzymania

Morizon analizuje zmiany w strukturze pytań o oferty sprzedaży nieruchomości. W trzecim kwartale 2019 r. rozkład był taki: 60 proc. – mieszkania, 14 proc. – działki, 26 proc. – domy. W trzecim kwartale 2020 r. wygląda to tak: mieszkania – 50 proc., działki – 23 proc., domy – 27 proc.

– Wyraźnie wzrósł udział klientów szukających działek, a zmniejszył się udział szukających mieszkań – tłumaczy Marcin Drogomirecki. – Wiele osób interesuje się mieszkaniami i działkami, chcąc uciec przed inflacją, która pochłania odsetki od lokat bankowych. Część właścicieli wstrzymuje się jednak z decyzją o sprzedaży nieruchomości, bo nie ma pomysłu na lepsze zagospodarowanie gotówki. Nieruchomości od zawsze są bezpiecznym sposobem lokowania kapitału. Lepiej trzymać oszczędności w murach niż w skarpecie.

Opinię tę podziela Patrycja Jakowlew, ekspertka agencji Nowodworski Estates. Jej zdaniem klienci chętniej kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, by ulokować kapitał. Zwracają uwagę na lokalizację, żeby była odpowiednia dla najmu długoterminowego, który nie traci na popularności. Dużym zainteresowaniem cieszą się także grunty, które szybko zyskują na wartości i są odsprzedawane po kilku latach. Wiele osób inwestuje także w wynajęte już lokale komercyjne.

Preferencje klientów analizuje także sieciowa agencja Metrohouse. Firma ankietuje pośredników z całej Polski. Z badań wynika, że potencjalni nabywcy mieszkań wskazują na niepewną sytuację na rynku (53,7 proc.), wysokie ceny mieszkań (52,4 proc.), problem z finansowaniem zakupu (39 proc.), małą dostępność mieszkań (37,8 proc.), duży wkład własny (także 37,8 proc.), przedłużające się procedury (36,6 proc.).

Równo połowa ankietowanych pośredników Metrohouse ocenia, że pandemia ma umiarkowane znaczenie dla poszukujących mieszkań. – Mieszkanie to także towar. Zaspokojenie potrzeby posiadania własnego lokum nie jest bezpośrednio zależne od sytuacji epidemicznej – mówi Maciej Kurant, pośrednik Metrohouse z Warszawy.

26,8 proc. agentów twierdzi jednak, że Covid-19 to istotny czynnik wpływający na potencjalnych nabywców. 40,2 proc. pośredników Metrohouse przyznaje, że klienci zamiast mieszkań zaczynają szukać domów i segmentów. 35,4 proc. zgadza się z opinią o rosnącym zainteresowaniu zakupem działki i budową domu.

Klienci coraz częściej analizują też koszty utrzymania nieruchomości. – Starają się zachować określony standard, ale decydują się np. na mniejszy metraż czy gorszy adres – twierdzi Marcin Jańczuk, dyrektor z Metrohouse.

Znaczących zmian w preferencjach kupujących mieszkania nie odnotowuje na razie Emmerson Evaluation. – Mówiło się, że z powodu pandemii ludzie będą poszukiwać mieszkań z większymi balkonami, ogródkami czy w pobliżu terenów rekreacyjnych – mówi Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation. – Ale te cechy nieruchomości były pożądane także przed Covid-19. Można za to zaobserwować zwiększony popyt na działki i domy na przedmieściach, co jest spowodowane możliwością pracy zdalnej, bardzo teraz rozpowszechnionej.

To nie giełda

Ograniczenie popytu na mieszkania ma kilka powodów. – W pierwszych miesiącach pandemii, w czasie lockdownu, zawierano niewiele transakcji, bo często było to niemożliwe – wyjaśnia Robert Korczyński. – W miarę oswojenia się z nową rzeczywistością kupujący wrócili na rynek. Wielu musiało jednak zweryfikować plany. Banki zaostrzyły politykę kredytową. Są zmiany w gospodarce, co rzutuje na możliwość utrzymania zatrudnienia czy własnej firmy, a więc i poziomu dochodów. Wiele dotychczas świetnie prosperujących i perspektywicznych branż stanęło w miejscu. Weryfikacja własnych możliwości finansowych i strach o przyszłość spowodowały, że wiele osób zrezygnowało z transakcji i czeka na rozwój wydarzeń.

O wpływie pandemii na rynek mieszkań mówi także Marcin Krasoń, ekspert portalu Obido.pl. Według niego trzeba wziąć pod uwagę specyfikę tego rynku. To nie giełda, gdzie wszystko dzieje się z dnia na dzień czy z minuty na minutę. Z zachowań użytkowników Obido.pl wynika, że proces zakupu mieszkania trwa średnio ok. pięciu miesięcy i często wynika z konkretnej potrzeby. Ludzie się przeprowadzają, rozrasta się im rodzina, zmieniają pracę i dlatego kupują mieszkanie. Te czynniki nie zmieniają się od razu. Wpływ pandemii jest więc ograniczony, o czym świadczą dane o liczbie sprzedanych mieszkań w trzecim kwartale (13,3 tys. na sześciu największych rynkach, dane JLL). W drugim kwartale, w kwietniu i maju, mieliśmy zastój związany z lockdownem. Potem rynek wrócił do życia. Zmiany są długofalowe. Wpływ pandemii będziemy mogli rzetelnie ocenić dopiero po jej zakończeniu.

Marcin Krasoń przyznaje, że pandemia doprowadziła do załamania na rynku najmu krótkoterminowego. Ale jej wpływ na najem długoterminowy jest ograniczony. Nie ma co liczyć, że stawki spadną o 25 czy 30 proc. Obniżki prędzej pojawią się tam, gdzie dominował najem krótkoterminowy (ścisłe centrum, okolice atrakcji turystycznych), bo tam więcej mieszkań jest pustych. Na osiedlach ze „standardowymi" mieszkańcami dużych zmian trudno się spodziewać.

Zdaniem Marcina Krasonia problemy gospodarcze mogą przyprowadzić na rynek najmu nowych klientów, tych, którzy nie dostaną kredytu na mieszkanie. – Osoby, które trafiają do nowego miasta, są na początku kariery zawodowej, mogą mieć kłopot z finansowaniem zakupu lokum. Zostaną więc zmuszone do wynajmu – mówi Marcin Krasoń. – W dłuższym terminie spodziewam się względnej stabilizacji na rynku. Widmo recesji i problemów na rynku pracy sprawia oczywiście, że część kupujących dużo dokładniej będzie obracać w palcach każdą złotówkę i szukać mieszkań nieco tańszych. Ale są też ludzie, którym pieniędzy nie brakuje, więc i na droższe mieszkania powinien być popyt.

Stanieją gorsze

Ekspert Obido przewiduje, że ten rok zamknie się mniejszą liczbą transakcji na rynku mieszkań. A co z cenami? Według niego w marcu ceny stanęły i od tego czasu obserwujemy stabilizację. Na koniec roku możliwe są kilkuprocentowe korekty. Jeśli nie dojdzie do zapaści gospodarczej, to spektakularnego spadku nie ma się co spodziewać.

Na względną stabilizację cen zwraca też uwagę Marcin Drogomirecki. Jego zdaniem sprzyja temu wciąż duży popyt, ograniczona podaż i brak rozsądnych alternatyw inwestycyjnych. W perspektywie najbliższych miesięcy trudno się więc spodziewać spadków. Korekta może, ale nie musi, nastąpić w drugim–trzecim kwartale przyszłego roku. Wszystko zależy od tego, jak długo i z jakim skutkiem będziemy walczyć z epidemią.

Stabilizacji, po okresie wzmożonego popytu i wzrostu cen, Marcin Drogomirecki spodziewa się także na rynku działek i domów. Zimą popyt na grunty wyraźnie słabnie. A ceny domów już są wysokie. Duża niepewność co do wpływu epidemii na rozwój gospodarczy i na rynek pracy ogranicza, przynajmniej teraz, pole do dalszego wzrostu cen. – To, czy własny kawałek trawnika i przestrzeń do nieskrępowanego życia bez maseczki nadal będą na wagę złota, okaże się wiosną – mówi Marcin Drogomirecki.