Czy po ogłoszeniu założeń programu dopłat do kredytów, który ma objąć tylko rynek wtórny, rozdzwoniły się telefony od klientów – kupujących i sprzedających? Pytają, co robić?

Sytuacja, kiedy po raz kolejny ogłaszane są zasady programu dopłat do kredytów, nie jest komfortowa dla nikogo. Potencjalni nabywcy już od ponad roku czekają na konkrety. Przecież na początku 2024 r. też mówiono o założeniach nowego programu. Wielu klientów od dłuższego czasu zadaje sobie pytanie, czy warto czekać. Czy to czekanie znajdzie realne odzwierciedlenie w oszczędnościach w porównaniu z kredytem zaciągniętym na zasadach komercyjnych?

Część osób zwątpiła, że jakieś wsparcie rzeczywiście będzie. Niektórzy w dalszym ciągu monitorują informacje z Ministerstwa Rozwoju. Ogólnie nie wpływa to dobrze na podejmowane przez klientów decyzje. Pamiętam badanie przeprowadzone wśród potencjalnych nabywców mieszkań, którego wyniki wskazywały, że oczekiwanie na dopłaty do kredytów nie są istotną blokadą przy podejmowaniu decyzji o transakcji. Moje doświadczenie jest zgoła odmienne. Dostrzegam, jak wiele osób czeka na jakiekolwiek informacje w tym zakresie, uzależniając od nich dalsze kroki na rynku.

Z kolei każda informacja o dopłatach – a tym bardziej o ograniczeniu ich do rynku wtórnego – powoduje, że wśród sprzedających, którzy nie czują presji czasu, rodzi się nadzieja na powtórkę sytuacji z 2023 r., kiedy sprzedawało się niemal każde mieszkanie. Wielu liczy na to, że sprzeda nieruchomość bez potrzeby korygowania ceny. W ten sposób w stanie wyczekiwania są obie strony rynku.

Pośrednicy potwierdzają: część sprzedających rzeczywiście nie dąży do transakcji za wszelką cenę, licząc, że po wejściu w życie programu dopłat dostanie za mieszkanie więcej. Czy to jednak nie nadmierny optymizm?

Na pewno wiele osób liczy, że sygnały o dopłatach ustabilizują rynek pod względem cen i zahamują ewentualny proces ich korygowania. Przecież każdy taki sygnał powoduje co najmniej usztywnienie się w negocjacjach. Dlaczego ktoś miałby się zgadzać na większą obniżkę, skoro za horyzontem mogą pojawić się dopłaty? Jednak nie wiemy, czy się pojawią, ani tym bardziej, jakie byłyby limity cen mieszkań w największych i najdroższych miastach. Może się okazać, że to oczekiwanie zupełnie się nie opłaca, bo po odrzuceniu oferty zdecydowanego klienta w obecnych warunkach rynkowych kolejna oferta może się pojawić dopiero za kilka miesięcy. Nawet jeśli dopłaty wejdą w życie, to jaka jest szansa, że oferta mieszkania wywoła lawinowy wzrost zainteresowania? To czysta ruletka.

Z transakcjami mają się spieszyć kupujący, którzy nie czekają na dopłaty. Boją się, że program podbije ceny mieszkań. Widzi pan jakieś dominujące strategie?  

Spotykam czasem osoby, które są beneficjentami ostatniego programu dopłat – „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Wspólnym mianownikiem w rozmowach z takimi osobami jest ich zadowolenie z samego faktu uczestnictwa w programie, ale już mniej z zakupu. Dlaczego? Ponieważ kupowały pod presją czasu. Mieszkania, które nabyły, nie zawsze spełniają ich kryteria. Dopłaty były na tyle silnym bodźcem, że klienci płynęli z falą i kupowali to własne M, bo w ich odczuciu należało wykorzystać szansę. Obecnie, gdy nie jesteśmy w stanie przewidzieć, czy program dopłat do kredytów kiedykolwiek ujrzy światło dzienne, trudno mówić o jakichś strategiach. Klienci czekają na więcej szczegółów.

Co pana najbardziej zaskakuje na rynku?

Kształtowanie się koniunktury na rynku nieruchomości można było niegdyś zawrzeć w powtarzalnych cyklach. Dziś mam wrażenie, że klasycznie rozumiane cykle przestają mieć tak istotne znaczenie – są zakłócane interwencjami rządowymi, coraz zwiększy wpływ ma polityka monetarna, a do głosu coraz bardziej zaczyna dochodzić także demografia. Jesteśmy świadkami zmieniającego się rynku nieruchomości, który powoli, acz skutecznie zaczyna wychodzić poza znane nam ramy. Rynek nieruchomości nie może być już postrzegany jako bezwładny, wręcz przeciwnie – dynamika zmian postępuje tu szybko. To mnie z jednej strony zadziwia, ale też fascynuje.

Oferta mieszkań na sprzedaż jest dziś ogromna. Ceny, choć widać korekty, nie lecą jednak na łeb na szyję. Dlaczego? Co je trzyma w ryzach?

W ostatnich latach nie mieliśmy przykładów silnych przecen. Zdarzały się okresy, kiedy pojawiały się korekty, ale nie można było ich nazwać lawiną obniżek. To poczucie, że ceny mieszkań mogą tylko rosnąć, zaczęło być mocno zakorzenione w świadomości i nabywców, i sprzedających, którzy w dużej mierze żyją pewnymi wyobrażeniami o rynku (takimi jak istotne zwyżki cen w 2023 r.) i nie dopuszczają do siebie myśli, że mogą sprzedać taniej niż np. przed rokiem. Ale nie każdy może sobie pozwolić na komfort przedłużającej się sprzedaży. Rynek wtórny to także nieruchomości do pilnej sprzedaży.

Jak duże rabaty można dziś wynegocjować, kupując mieszkanie na rynku wtórnym? Proszę o przykłady takich transakcji.  

Biorąc pod uwagę transakcje zawarte w lutym za pośrednictwem Metrohouse, 87 proc. to zakupy z rabatami, 8 proc. nieruchomości sprzedano w cenie równej ofertowej. W puli lokali sprzedanych ze zniżką mediana negocjacji to 7 proc. Z jednej strony to dość sporo, ale jeżeli weźmiemy pod uwagę sytuację na rynku, a więc dużą podaż, sprzedający są jednak skłonni na większe ustępstwa niż zwykle. W transakcjach z największymi zniżkami dominuje starsze budownictwo: kamienice, bloki z wielkiej płyty.

Przykładowo 55-metrowe mieszkanie w budynku z lat 70. na łódzkim Widzewie sprzedało się dopiero po pół roku za 365 tys. zł. To 24 proc. taniej niż cena ofertowa. Także pół roku sprzedawano 60-metrowe mieszkanie z lat 80. na warszawskim Ursynowie. Lokal znalazł nabywcę po przecenie sięgającej 20 proc. Cena transakcyjna wyniosła niespełna 800 tys. zł.

Z podanej przez pana statystyki wynika, że zdarzają się transakcje z cenami zakupu wyższymi niż ofertowe. O jakie nieruchomości klienci się dziś biją?

W lutym były też i takie transakcje, ale powodów wyższej ceny transakcyjnej trudno upatrywać w dużym zainteresowaniu ofertą. Wynikała ona często z uwzględnienia w cenie transakcyjnej kwoty za miejsce postojowe, która to wcześniej nie stanowiła składnika oferty. Raczej nie można dziś mówić o ofertach, o które biją się klienci. Ewentualnie taki bodziec mogłaby stanowić atrakcyjna cena.

Czy mieszkanie jest dziś dobrą inwestycją? Ile można zarobić? 

Wraz ze wzrostami cen mieszkań i przy utrzymujących się od pewnego czasu stawkach najmu rentowność takiej inwestycji spada. Możemy przyjąć, że w zależności od lokalizacji mieszkania (w mniejszych miastach rentowność bywa często wyższa niż np. w Warszawie) i rodzaju lokalu średnia rentowność to 4–5 proc. Inwestorzy jednak kalkulują nie tylko rentowność z najmu, ale też możliwość wzrostu cen w czasie, co – jak pokazała historia – jest powtarzającym się elementem scenerii rynku. Coraz mniejszy odsetek inwestorów nabywa mieszkania w celach inwestycyjnych. Przykładowo, w okresie pandemicznym zakupy inwestycyjne stanowiły niemal połowę całej sprzedaży. Dziś to 20–25 proc.